Fundos Imobiliários: setor não foi bem em 2021, mas número de cotistas cresceu 32%; saiba por quê

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) foi impactado de forma geral pelo ciclo de alta na taxa de juros do País em 2021, que subiu de 2% a 9,25% ao ano. Nem todos fecharam no vermelho, mas o Ifix, que mede a variação do desempenho dos fundos listados na B3, apresentou variação negativa de 2,3% no ano. Mesmo assim, o número de cotistas cresceu 32% e passou de 1,172 milhão para 1,546 milhão no ano passado. Em três anos, a evolução foi de 643%.

Após um ciclo virtuoso, que começou em entre 2018 e 2019, o mercado de FIIs passou a registrar algumas retrações no ano passado. Uma delas foi o recuo no número e no volume de ofertas, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) – caiu de R$ 25 bilhões, em 2020, para R$ 24 bilhões no ano seguinte.

A tentativa de tributação dos dividendos dos FIIs pela reforma tributária proposta pelo Congresso também pesou na conta das cotas no período, na visão de Marcos Baroni, especialista em FIIs da Suno Research.

Para Mateus Galhardo, assessor da 3 A Investimentos, os investidores perceberam um risco maior oferecido pelos FIIs com o aumento da taxa de juros, “a ponto do prêmio pago em relação aos rendimentos tenha aumentado por conta do movimento de queda no valor das cotas dos fundos”.

O Ifix, indicador que reflete o desempenho dos principais fundos imobiliários com cotas negociadas na Bolsa brasileira, fechou o ano passado com queda de 2,3%. O patrimônio líquido desses fundos caiu de R$ 167 bilhões para R$ 158 bilhões.

Na contramão, apesar do cenário macroeconômico menos favorável, o número de investidores que decidiu alocar recursos nos FIIs subiu 32%, segundo o relatório da B3 de dezembro.

Para o especialista Eduardo Lamy, um dos fatores que impulsionou esse crescimento está ligado a um maior acesso às informações sobre os FIIs. “Hoje os fundos oferecem informações mais transparentes que permitem ao investidor entender os seus riscos, prazos de contrato, conformidades e rendimentos”.

Teixeira, da Ativa, aponta esse avanço do número de cotistas aconteceu mais fortemente no primeiro semestre do ano, quando a taxa de juros ainda não estava tão elevada e os fundos de forma geral estavam entregando ainda bons rendimentos.

Galhardo complementa que o fato de o brasileiro ter a cultura de investir em imóveis também é um atrativo para a alocação de recursos nesse tipo de investimento. “Os FIIs encontram receptividade entre os investidores brasileiros, que estão se tornando cada vez mais maduros em sua visão de longo prazo”.

Fundos de investimento imobiliário em números - 2021 x 2020

Indicadores	2021	2020
Número de fundos imobiliários listados	399 (até novembro/21)	311
Total de fundos imobiliários/CVM	684 (até novembro/21)	555
Volume de ofertas de FIIs na Bolsa	R$ 24 bilhões	R$ 25 bilhões
Número de cotistas	1,546 milhão	1,172 milhão
Volume negociado	R$ 66,5 bilhões	R$ 54,1 bilhões

Participação dos investidores nos fundos imobiliários

Os investidores pessoa física são a maioria nos fundos imobiliários, tanto na participação em custódia, como em volume negociado, confira:

Participação	Pessoa Física	Investidor Institucional	Não Residente	Outros	Instituições Financeiras
Posição em custódia	73,2%	20,4%	4,8%	0,9%	0,6%
Volume negociado	65,1%	19,1%	14,1%	0,9%	0,9%

Resultados diferentes entre os fundos imobiliários

Embora os ventos não tenham sido favoráveis ao setor, alguns tipos de FIIs, como os fundos de recebíveis – ou conhecidos como os de papel – foram os menos afetados, também segundo relatório da B3. A mesma sorte não tiveram os dos fundos de lajes corporativas, por exemplo.

Segundo relatório da B3 que traz os 10 fundos imobiliários que mais renderam nos últimos 12 meses, 8 deles são de recebíveis atrelados ao CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Isso porque esses papeis são atrelados à inflação (IPCA) e ao IGP-M, indicadores atualmente em alta e que vieram avançando fortemente ao longo de 2021.

“Os fundos de recebíveis estão conseguindo captar recursos interessantes para oferecer um rendimento interessante para os investidores, muitos deles acima da Selic”, explica Rossano Nonino, diretor da Ourinvest Real Estate.

Outro ponto apontado por Gabriel Teixeira, analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, é a agilidade no repasse da inflação aos papéis, além do fato de entregarem rendimentos mensais aos cotistas.

“Por exemplo, os fundos de laje corporativa lidam com movimentos de reajuste de contrato que não acontecem tão rapidamente, ou seja, não são flexíveis. No cenário atual, ainda lidam com a questão da vacância, tendo que muitas vezes protelar o repasse da inflação para manter o inquilino no imóvel”, aponta Teixeira.

Guilherme Rebouças, sócio da OBB Capital, reforça que, tradicionalmente, os fundos atrelados aos CRIs não sofrem fortes oscilações se as condições macroeconômicas pioram. “Eles só reagem aos juros e, mesmo assim, o impacto foi menos intenso em 2021”.

Os fundos imobiliários mais rentáveis em 12 meses

FUNDO	TICKER	VARIAÇÃO
FII BB PAPII	RDPD11	39,1%
FII GENERAL	GSFI11	31,8%
FII EV KINEA	KINP11	30,7%
FII POLO I	PLRI11	29,3%
FII ATRIO	ARRI11	25,5%
FII KINEA RI	KNCR11	23,6%
FII VALREIII	VGIR11	23,5%
FII SANT PAP	SADI11	19,1%
FII HECTARE	HCTR11	17,7%
FII XP CRED	XPCI11	17,4%

O que esperar do mercado de fundos imobiliários em 2022?

A expectativa dos analistas é de retração para os fundos imobiliários, tanto em relação ao crescimento do número de cotistas como em nível de rentabilidade.

“Logo no começo do ano já deu para notar uma velocidade menor no número de emissões por parte dos fundos em relação aos outros anos. Há poucas ofertas no radar, o que pode trazer um primeiro trimestre mais fraco para os fundos imobiliários neste ano”, projeta Teixeira, da Ativa Investimentos.

A continuidade de avanço da variante ômicron pelo País também é outro fator que desperta a atenção sobre os rumos do mercado de FIIs. “Iniciamos o ano com a variante nova e o setor já sentiu um impacto disso, porque o mercado muda a régua de risco. Não se sabe até onde a ômicron vai impactar a economia”, reforça Baroni, da Suno.

Porém, todos os especialistas entrevistados enxergam oportunidades nos diversos segmentos dos FIIs. Confira a perspectiva para as principais categorias dos fundos.

Fundos de recebíveis

Os fundos de papel devem se manter na mesma toada positiva de 2021, segundo os especialistas, porém, talvez com resultados mais modestos.

O especialista da Ourinvest acredita que, com o CDI mais estabilizado e a inflação em queda, os fundos imobiliários de recebíveis devem desacelerar um pouco.

Baroni, da Suno, diz que a demanda por esse tipo de fundo deve continuar, embora esse ativo não esteja sendo negociado com muito ágio. “Os juros altos e a inflação elevada faz com que os juros nominais desses fundos fiquem elevados com atratividade para o investidor”.

Fundos imobiliários de lajes corporativas

Após terem sofrido com a pandemia – por conta do isolamento – e com a elevação das taxas de juros, os fundos de laje corporativa devem apresentar uma reação tímida ainda em 2022. Com a adoção do sistema híbrido de trabalho, os espaços físicos ainda se mantêm na demanda das empresas.

“Existem profissões que o contato físico é importante e torna o trabalho mais produtivo. Por isso não acredito em um home office permanente, mas sim com flexibilidade”, aponta Rebouças, da OBB Capital.

Porém, com o avanço da nova variante ômicron, mais incertezas foram lançadas no ar sobre esse retorno. “As empresas estão fazendo as contas sobre a necessidade de manter seus espaços ou buscar ambientes menores. É a primeira vez, em quase uma década, que houve uma evasão maior de inquilinos do que a entrada deles”, aponta Nonino, da Ourinvest.

Para o especialista, o mercado ainda não soube “ler” se essa movimentação está ligada à pandemia ou é reflexo da recessão econômica do País. “Não há entrega de novas obras nos grandes centros comerciais de São Paulo e Rio de Janeiro. Mas acredito que os fundos de laje corporativa devem se manter estáveis em 2022”.

Rebouças enfatiza ainda que existem várias boas opções de investimentos em fundos imobiliários de lajes corporativas para o investidor que mira o longo prazo. “Há fundo negociado 20% a 30% do seu valor patrimonial. Por outro lado, tem uma boa capacidade de entregar um bom dividend yield”.

Fundos de shoppings centers

A recuperação das vendas do varejo em níveis pré-pandemia no final do ano passado trouxe um novo ânimo para as expectativas sobre o desempenho dos fundos de shopping center em 2022.

Esse tipo de ativo sofreu duas “pancadas” com os lockdowns de 2020 e de 2021, no segundo trimestre, o que fez com que os shoppings tivessem que oferecer descontos de carência no pagamento de aluguel para os lojistas, para não os perder.

“Neste ano, o prazo de vigência dessas negociações está chegando ao fim, o que deve ajudar a elevar os rendimentos dos shoppings em 2022. A menos que venha uma versão mais grave da pandemia”, destaca o especialista da Ourinvest.

“O avanço da vacinação também é um componente importante, que pode afastar a ocorrência de novos lockdowns, como os ocorridos em 2020, no início da pandemia, e no segundo trimestre de 2021, o que prejudicou drasticamente o desempenho dos shoppings”, diz Teixeira.

Fundos de logística

Ao contrário dos fundos imobiliários de laje corporativa, os fundos de logística obtiveram bons resultados durante a pandemia, por conta do aquecimento do e-commerce. No entanto, apesar disso, sua performance ainda ficou aquém dos fundos de recebíveis.

Para Nonino, da Ourinvest, as perspectivas são positivas para essa classe de ativos imobiliários no médio e longo prazo. “Hoje há um grande volume de galpões ocupados. Além disso, o custo de construção de novas unidades subiu 70%. Se o estoque se esgotar, os novos galpões vão puxar o valor da locação para cima, o que deve refletir em aumento dos rendimentos desses fundos em 2023”.

Outro fato que sopra a favor do ativo é a busca por galpões próximos aos centros urbanos, para melhorar o sistema de entrega rápida, pontua Rebouças.

“Os fundos de logística não pagam muitos dividendos, estão menos descontados do que os fundos de laje corporativa, mas mesmo assim continuam sendo boas oportunidades para o longo prazo”.

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