Fundos imobiliários de papel ganham a preferência dos gestores em janeiro; entenda o que está acontecendo

O último mês de 2021 foi bastante positivo para os fundos imobiliários. Depois de apresentar o pior desempenho do ano em novembro, o IFIX, índice que calcula a variação média dos FIIs, avançou 6,41% em dezembro. No entanto, em seus relatórios mensais de carteiras de FIIs, a XP Investimentos e o BTG Pactual Digital destacam que os primeiros meses de 2022 podem ser voláteis para esses ativos, priorizando, assim, os fundos imobiliários de papel.

Os analistas da XP pontuam que a inflação permanece como destaque e preocupação. Projeções do Relatório Focus, levantamento do Banco Central com dezenas de economistas, indicam que o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) deve superar o teto da meta da inflação, de 5%, pelo segundo ano consecutivo. Não por acaso, crescem também as estimativas para a Selic, taxa básica de juros, o que impacta diretamente diversos fundos imobiliários.

"No âmbito dos fundos imobiliários, o aumento da taxa de juros Selic atingindo o patamar de 9,25% ao ano, permanece pressionando as cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário", comenta a XP. Juros altos tendem a diminuir o consumo e encarecer processos de tomada de crédito e financiamento, combo perfeito para derrubar os setores de construção civil e shoppings, principalmente, influenciando no rendimento dos fundos de tijolo.

Cenários político e externo também não ajudam

No Brasil, além da inflação e dos juros em alta, há também o risco fiscal, pauta recorrente no radar dos investidores. A aprovação da PEC dos Precatórios no último trimestre de 2021 ajudou a acalmar os ânimos do mercado, mesmo que no curtíssimo prazo. mas a questão não está resolvida.

Já na primeira semana do ano, por exemplo, servidores públicos federais, inclusive funcionários do Banco Central, ameaçam com paralisações para reivindicar reajustes salariais. No Orçamento de 2022, o presidente Jair Bolsonaro fez a previsão para conceder reajustes apenas aos policiais federais, uma de suas principais bases de apoio. Vale lembrar que mais gastos do governo levam a mais inflação e pressionam ainda mais os juros.

Em contrapartida, no cenário externo, a atenção está voltada, sobretudo, aos rumos da política monetária nos Estados Unidos. Na última reunião do Federal Reserve (Fed, o banco central americano) houve sinalização de que os juros americanos devem subir ainda em 2022.

"Assim entende-se que há um cenário de abertura de curva de juros norte-americana e, portanto, potenciais efeitos de pressão em outros mercados e enfraquecimento dos fluxos financeiros para economias emergentes (entre eles, o Brasil)."

Equipe de Research do BTG Pactual

Desempenho dos fundos imobiliários em 2021

Apesar de dezembro ter sido um mês positivo para os FIIs, principalmente os fundos de tijolo - num movimento de recuperação dos últimos meses e, segundo os especialistas, em decorrência da maior abertura econômica no fim do ano - em 2021, o desempenho da maior parte desses ativos foi negativo, com exceção dos fundos imobiliários de papel.

Classe de fundos	Rentabilidade em 2021
Fundos imobiliários de recebíveis	+11,3%
Fundos de fundos	-15,8%
Fundos de lajes corporativas	-15,6%
Fundos de logística	-6,3%
Fundos híbridos	-3,1%

Por que os fundos imobiliários de papel foram os que mais subiram?

De acordo com a XP, em um cenário de incertezas políticas, com a proximidade das eleições, os fundos imobiliários de papel ganham a preferência da corretora na hora de montar sua carteiras recomendadas por seu perfil "mais defensivo". Além disso, o BTG Pactual ressalta que este segmento foi beneficiado pelo cenário de inflação e juros altos, "uma vez que grande parte dos portfólios são compostos com papéis indexados ao IPCA e CDI".

Ao mesmo tempo, os fundos de papel aumentaram a distribuição de rendimentos em 2021 e ganharam, com isso, a preferência dos investidores também. Com a valorização os fundos passaram a operar em patamares próximos aos seus valores patrimoniais.

Assim, os analista do BTG explicam que não vislumbram "grandes oportunidades de ganho de capital para esse segmento ao longo de 2022, mas certamente esses fundos vão continuar sendo um porto seguro para os investidores que buscam renda e menor volatilidade".

"Os fundos de tijolos com um todo foram os grandes impactados em termos de retorno devido a fatores macroeconômicos, em especial a abertura da curva de juros futuros, fazendo com que os investidores buscassem investimentos de menor risco e volatilidade. Porém, continuamos confiantes com os fundamentos do segmento no longo prazo. Os fundos negociam com desconto médio de 14% sobre o preço patrimonial e dividend yield anualizado de 7,7%."

Equipe de Research do BTG Pactual

Divisão setorial das carteiras recomendas: destaque para os fundos imobiliários de papel

XP Investimentos

• Fundos de recebíveis: 50% da composição da carteira
• Ativos logísticos: 20% da composição da carteira
• Fundos híbridos: 12,5% da composição da carteira
• Lajes corporativas: 10% da composição da carteira
• Fundos de fundos: 7,5% da composição da carteira

BTG Pactual Digital

• Fundos de recebíveis: 51% da composição da carteira
• Galpões logísticos: 20% da composição da carteira
• Lajes Corporativas: 18% da composição da carteira
• Fundos híbridos: 6% da composição da carteira
• Shopping centers: 5% da composição da carteira

Composição da carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG

Fundo (código)	Gestora	Segmento	Peso no portfólio
RBRR11	RBR Asset	Recebíveis	12,5%
BTCR11	BTG Pactual	Recebíveis	10,0%
KNCR11	Kinea	Recebíveis	17,5%
FEXC11	BTG Pactual	Recebíveis	5,0%
CPTS11	Capitânia	Recebíveis	6,0%
XPLG11	XP Asset	Galpões Logísticos	2,5%
VILG11	Vinci	Galpões Logísticos	7,5%
HSLG11	HSI	Galpões Logísticos	7,5%
BRCO11	Bresco	Galpões Logísticos	2,5%
RBRP11	RBR Asset	Híbrido	6,0%
BRCR11	BTG Pactual	Lajes Corporativas	5,0%
RCRB11	Rio Bravo	Lajes Corporativas	8,0%
HGRE11	CSHG	Lajes Corporativas	5,0%
VISC11	Vinci	Shopping Centers	5,0%

Movimentações do BTG na carteira de fundos imobiliários para janeiro

"Tendo em vista o forte movimento de alta dos fundos de tijolo em dezembro, entendemos que seria o momento para realizar parte dos ganhos obtidos com algumas posições e, consequentemente, realocá-los em fundos de papéis que apresentam bom rendimento com menor volatilidade no curto prazo. Diante de um cenário econômico e político com desafios, entendemos que a abordagem de preservação de capital e renda faça cada vez mais sentido para os primeiros meses de 2022."

Equipe de Research do BTG Pactual

Neste contexto, os analistas do BTG optaram por reduzir a exposição aos seguintes fundos de tijolos, realizando os lucros obtidos no último mês:

• BTCR11, com redução de 12,5% para 10%;
• XPLG11, com redução de 5,0% para 2,5%;
• BRCO11, com redução de 5,0% para 2,5%;
• RCRB11, com redução de 9,0% para 8,0%.

Além disso, houve o aumento de exposição de 2,5% para 5,0% do FEXC11 e a inclusão do CTPS11 na carteira com um peso de 6,0%, ambos fundos de recebíveis.