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Fundos Imobiliários

Fundos imobiliários de papel ganham a preferência dos gestores em janeiro; entenda o que está acontecendo

Esses ativos se beneficiam da alta da inflação e dos juros porque têm papéis atrelados a esses indexadores

Data de publicação:05/01/2022 às 00:30 -
Atualizado 4 meses atrás
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O último mês de 2021 foi bastante positivo para os fundos imobiliários. Depois de apresentar o pior desempenho do ano em novembro, o IFIX, índice que calcula a variação média dos FIIs, avançou 6,41% em dezembro. No entanto, em seus relatórios mensais de carteiras de FIIs, a XP Investimentos e o BTG Pactual Digital destacam que os primeiros meses de 2022 podem ser voláteis para esses ativos, priorizando, assim, os fundos imobiliários de papel.

Os analistas da XP pontuam que a inflação permanece como destaque e preocupação. Projeções do Relatório Focus, levantamento do Banco Central com dezenas de economistas, indicam que o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) deve superar o teto da meta da inflação, de 5%, pelo segundo ano consecutivo. Não por acaso, crescem também as estimativas para a Selic, taxa básica de juros, o que impacta diretamente diversos fundos imobiliários.

fundos imobiliários
Fundos Imobiliários devem ser afetados com alta da inflação e dos juros - Imagem: Reprodução

"No âmbito dos fundos imobiliários, o aumento da taxa de juros Selic atingindo o patamar de 9,25% ao ano, permanece pressionando as cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário", comenta a XP. Juros altos tendem a diminuir o consumo e encarecer processos de tomada de crédito e financiamento, combo perfeito para derrubar os setores de construção civil e shoppings, principalmente, influenciando no rendimento dos fundos de tijolo.

Cenários político e externo também não ajudam

No Brasil, além da inflação e dos juros em alta, há também o risco fiscal, pauta recorrente no radar dos investidores. A aprovação da PEC dos Precatórios no último trimestre de 2021 ajudou a acalmar os ânimos do mercado, mesmo que no curtíssimo prazo. mas a questão não está resolvida.

Já na primeira semana do ano, por exemplo, servidores públicos federais, inclusive funcionários do Banco Central, ameaçam com paralisações para reivindicar reajustes salariais. No Orçamento de 2022, o presidente Jair Bolsonaro fez a previsão para conceder reajustes apenas aos policiais federais, uma de suas principais bases de apoio. Vale lembrar que mais gastos do governo levam a mais inflação e pressionam ainda mais os juros.

Em contrapartida, no cenário externo, a atenção está voltada, sobretudo, aos rumos da política monetária nos Estados Unidos. Na última reunião do Federal Reserve (Fed, o banco central americano) houve sinalização de que os juros americanos devem subir ainda em 2022.

"Assim entende-se que há um cenário de abertura de curva de juros norte-americana e, portanto, potenciais efeitos de pressão em outros mercados e enfraquecimento dos fluxos financeiros para economias emergentes (entre eles, o Brasil)."

Equipe de Research do BTG Pactual

Desempenho dos fundos imobiliários em 2021

Apesar de dezembro ter sido um mês positivo para os FIIs, principalmente os fundos de tijolo - num movimento de recuperação dos últimos meses e, segundo os especialistas, em decorrência da maior abertura econômica no fim do ano - em 2021, o desempenho da maior parte desses ativos foi negativo, com exceção dos fundos imobiliários de papel.

Classe de fundos Rentabilidade em 2021
Fundos imobiliários de recebíveis+11,3%
Fundos de fundos-15,8%
Fundos de lajes corporativas-15,6%
Fundos de logística-6,3%
Fundos híbridos-3,1%
Fonte: BTG Pactual Digital

Por que os fundos imobiliários de papel foram os que mais subiram?

De acordo com a XP, em um cenário de incertezas políticas, com a proximidade das eleições, os fundos imobiliários de papel ganham a preferência da corretora na hora de montar sua carteiras recomendadas por seu perfil "mais defensivo". Além disso, o BTG Pactual ressalta que este segmento foi beneficiado pelo cenário de inflação e juros altos, "uma vez que grande parte dos portfólios são compostos com papéis indexados ao IPCA e CDI".

Ao mesmo tempo, os fundos de papel aumentaram a distribuição de rendimentos em 2021 e ganharam, com isso, a preferência dos investidores também. Com a valorização os fundos passaram a operar em patamares próximos aos seus valores patrimoniais.

Assim, os analista do BTG explicam que não vislumbram "grandes oportunidades de ganho de capital para esse segmento ao longo de 2022, mas certamente esses fundos vão continuar sendo um porto seguro para os investidores que buscam renda e menor volatilidade".

"Os fundos de tijolos com um todo foram os grandes impactados em termos de retorno devido a fatores macroeconômicos, em especial a abertura da curva de juros futuros, fazendo com que os investidores buscassem investimentos de menor risco e volatilidade. Porém, continuamos confiantes com os fundamentos do segmento no longo prazo. Os fundos negociam com desconto médio de 14% sobre o preço patrimonial e dividend yield anualizado de 7,7%."

Equipe de Research do BTG Pactual

Divisão setorial das carteiras recomendas: destaque para os fundos imobiliários de papel

XP Investimentos

  • Fundos de recebíveis: 50% da composição da carteira
  • Ativos logísticos: 20% da composição da carteira
  • Fundos híbridos: 12,5% da composição da carteira
  • Lajes corporativas: 10% da composição da carteira
  • Fundos de fundos: 7,5% da composição da carteira

BTG Pactual Digital

  • Fundos de recebíveis: 51% da composição da carteira
  • Galpões logísticos: 20% da composição da carteira
  • Lajes Corporativas: 18% da composição da carteira
  • Fundos híbridos: 6% da composição da carteira
  • Shopping centers: 5% da composição da carteira

Composição da carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG

Fundo (código)GestoraSegmentoPeso no portfólio
RBRR11RBR AssetRecebíveis12,5%
BTCR11BTG PactualRecebíveis10,0%
KNCR11KineaRecebíveis17,5%
FEXC11BTG PactualRecebíveis5,0%
CPTS11CapitâniaRecebíveis6,0%
XPLG11XP AssetGalpões Logísticos2,5%
VILG11VinciGalpões Logísticos7,5%
HSLG11HSIGalpões Logísticos7,5%
BRCO11BrescoGalpões Logísticos2,5%
RBRP11RBR AssetHíbrido6,0%
BRCR11BTG PactualLajes Corporativas5,0%
RCRB11Rio BravoLajes Corporativas8,0%
HGRE11CSHGLajes Corporativas5,0%
VISC11VinciShopping Centers5,0%
Fonte: BTG Pactual Digital

Movimentações do BTG na carteira de fundos imobiliários para janeiro

"Tendo em vista o forte movimento de alta dos fundos de tijolo em dezembro, entendemos que seria o momento para realizar parte dos ganhos obtidos com algumas posições e, consequentemente, realocá-los em fundos de papéis que apresentam bom rendimento com menor volatilidade no curto prazo. Diante de um cenário econômico e político com desafios, entendemos que a abordagem de preservação de capital e renda faça cada vez mais sentido para os primeiros meses de 2022."

Equipe de Research do BTG Pactual

Neste contexto, os analistas do BTG optaram por reduzir a exposição aos seguintes fundos de tijolos, realizando os lucros obtidos no último mês:

  • BTCR11, com redução de 12,5% para 10%;
  • XPLG11, com redução de 5,0% para 2,5%;
  • BRCO11, com redução de 5,0% para 2,5%;
  • RCRB11, com redução de 9,0% para 8,0%.

Além disso, houve o aumento de exposição de 2,5% para 5,0% do FEXC11 e a inclusão do CTPS11 na carteira com um peso de 6,0%, ambos fundos de recebíveis.

Sobre o autor
Bruna Miato
Repórter na Mais Retorno