Alta da inflação e dos juros pode favorecer ou prejudicar os FIIs; entenda

Quem investe se preocupa em dobro com a alta da inflação e dos juros: é preciso ter no radar o dinheiro que fica mais curto e o crédito que fica mais caro para as compras, assim como as consequências trazidas aos investimentos. Os juros altos dão brilho aos investimentos de renda fixa e pode afetar os de renda variável, como ações e fundos imobiliários. Mas dependendo do tipo de FIIs, como são chamados os fundos imobiliários, o fundo pode ser beneficiado

O IPCA-15 de abril deu um esticão de 1,73% em relação aos 0,95% registrados em março deste ano. Com isso, o índice acumula uma variação de 12,03% em 12 meses.

Na tentativa de conter o aumento do IPCA, o Banco Central eleva a taxa básica de juros ou Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia). Juros mais altos inibem o consumo, reduzem a demanda, portanto, esfriam a economia e levam a uma queda dos preços. Em dezembro, a Selic chegou a 9,25% ao ano.

Mas o que exatamente essas condições de inflação e juros em alta significam para os investidores que estão posicionados em fundos de investimento imobiliário (FIIs)? Saiba mais, a seguir.

Como ficam os FIIs com a alta da inflação e dos juros?

É verdade que, diante da inflação e dos juros em níveis elevados, a renda fixa fica mais atraente, com rentabilidade mais robusta. Sejam os títulos públicos, vinculados à Selic (Tesouro Selic), sejam os CDBs ou fundos de renda fixa com papéis atrelados aos ao CDI (Certificado de Depósitos Interbancários).

De uma forma ou outra, todos esses investimentos são beneficiados com a alta dos juros, porque o retorno proporcionado ao investidor vai na mesma esteira de alta da Selic.

Ao mesmo tempo, a alta dos juros prejudica a economia, porque desencoraja as empresas a levantar empréstimos ou financiamentos de modo a expandir suas atividades. Isso tem um efeito negativo para a renda variável, em especial para as ações. Se as empresas não vão bem, não dão lucros ou não veem o crescimento deles, seus papeis negociados em bolsa são penalizados.

Os Fundos Imobiliários, os FIIS, estão enquadrados na categoria de renda variável, mas algumas categorias, como as de papel e os residenciais, podem ser beneficiadas nesse cenário de inflação e juros em alta.

Entenda melhor os FIIs para não ter prejuízo

Tem investidor que ao primeiro sinal de alta dos juros liquida sua posição nos fundos imobiliários para migrar para a renda fixa. O que pode ser uma atitude precipitada.

Às vezes sem ter o conhecimento da composição da carteira dos FIIs que, dependendo do tipo, pode ter até mesmo títulos de renda fixa e ser favorecida com a alta dos juros. Como é o caso dos chamados fundos de papel.

Outra categoria de FIIs que também pode ter boa performance no cenários de alta da inflação e dos juros é o de fundos residenciais, porque são influenciados pelo setor de locação.

Entenda melhor, a seguir.

Fundos de papel

Os fundos de papel são aqueles que investem em papeis ou recebíveis relacionados ao setor imobiliário, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), as LH (Letras Hipotecárias) e as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

Como são indexados ao IPCA mais os juros, esses FIIs tiveram uma melhora significativa em sua rentabilidade.

Nos últimos meses, o seu dividend yield médio foi de 11,3% ao ano, o que é quase o dobro dos dividendos pagos pelos fundos de tijolo, e 2,3% acima da variação da carteira IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários).

Fundos residenciais

Os fundos imobiliários residenciais compõem um segmento relativamente novo.

Eles investem em apartamentos e têm como renda tanto a compra e venda de imóveis quanto os aluguéis. Conheça as suas vantagens nesse cenário de juros altos:

• Lei da Oferta e Demanda: teoricamente, o aumento nos índices de inflação e, portanto, que reajustam os aluguéis pode melhorar o retorno dos fundos, ao mesmo tempo que um reajuste significativo do aluguel pode aumentar o risco de vacância. Mas na prática, muitos inquilinos conseguem negociar esses reajustes e, assim, conseguem continuar pagando os aluguéis.
• Aquecimento do mercado imobiliário para locação: é estimado que, a cada incremento percentual da Selic, 200 mil famílias desistem da compra de um imóvel. Com a procura maior por imóveis para alugar, o mercado para locação leva a melhor — em termos de oportunidades e de qualidade de crédito dos locatários.
• Comportamento da sociedade: fazendo uma análise mais reservada, foi visto que os divórcios cresceram 24% em 2021, o que pode ser outra força favorável ao aluguel de imóveis e, assim, valorização dos FIIs de tijolo. Além disso, a atual geração tem preferência pela locação pela sua filosofia mais flexível, de trabalho, moradia etc.

Vale a pena investir nos FIIs de tijolo?

A inflação e juros altos, geralmente, prejudicam o retorno dos fundos de tijolo, que são FIIs formados exclusivamente por imóveis físicos.

No fundo de tijolo, o dinheiro é destinado às construções já concluídas, como shoppings, escritórios, hotéis e galpões, os quais pagam aluguéis — que revertem em resultados para os cotistas.

No caso de shoppings, quando o consumo cai, pela inflação, por exemplo, as lojas têm uma redução nas suas vendas, e isso pode reduzir o retorno ao investidor.

O mesmo acontece com os escritórios que, diante dos períodos de lockdown na pandemia e no pós-pandemia, provavelmente tiveram alta vacância. Tais fatores reduziram os rendimentos de fundos com carteiras formadas com prédios comercias.

Porém, você ainda deve considerar alguns pontos favoráveis aos FIIs de tijolo. Vamos lá.

Porque inflação e juros altos podem não ser tão ruim assim para os FIIs

Se você tem um FII de tijolo na carteira e ele investe em galpões, não é motivo de tanta preocupação.

Isso porque o setor da logística dificilmente irá arrefecer, mesmo nesse cenário de juros altos. Principalmente quando falamos de depósitos para produtos de e-commerce.

Além disso, esses fundos, por estarem mais baratos, indicam uma boa oportunidade para o médio ou longo prazo.

Se você entrar nesse mercado na baixa, as chances de lucro são ainda maiores na linha do tempo.

Por último, o mais importante, para a precificação dos FIIs de qualquer tipo são as taxas de juros de longo prazo. 

Por isso, um aumento repentino na Selic e no IPCA — pela pandemia ou pelo seu pós — influencia, mas não impacta significativamente na valorização dos fundos.

O que pode determinar a permanência em um fundo imobiliários são fatores como:

• Desempenho do gestor
• Características do fundo (se é tem apenas um tipo de ativo, por exemplo, que oferece mais risco)
• Risco fiscal do país (quanto maior é esse risco, mais os FIIs tendem a sofrer)
• Demanda dos investidores
• Perfil de investidor e inclinação para o longo prazo

Por isso, o ideal é garantir a diversificação na carteira, verificar o preço do fundo em relação ao seu valor patrimonial, conhecer sua liquidez, entre outros.

Dessa forma, inflação e juros altos influenciam sim os FIIs. De forma positiva para alguns tipos, negativa para outros. Isso também reforça a importância da realocação da carteira para que, no médio e longo prazo, os resultados correspondem às expectativas.