FII ‘de tijolo’ é o mais barato, mas ‘os de galpões’ são os mais atraentes

Diferentemente dos fundos de papel, que têm a carteira formada por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que surfam na alta da taxa Selic, os fundos de tijolo dependem ainda da aceleração e cobertura mais ampla de vacinação para retomar uma recuperação mais vigorosa.

A aposta de especialistas é que esses fundos que investem em imóveis construídos, setor bastante afetado pela crise, sejam beneficiados pela retomada da economia e recuperem as perdas que amargaram com as medidas de isolamento social impostas para o controle da pandemia.

As restrições econômicas levaram à desvalorização das cotas, que ficaram baratas, no mercado secundário, para quem pensa ingressar no produto agora. Especialistas veem um cenário mais positivo para a economia na virada do ano e boas oportunidades para quem mira ganhos no médio prazo, uma compra de bons imóveis por um valor atraente.

Renan Manda, analista de Real Estate e FIIs da XP, afirma que dentre as modalidades de produtos de tijolo as cotas dos fundos de logística, como os de galpão, já não estão com os preços tão atraentes, diante da recuperação de parte do valor, mas compensam pelo baixo risco.

Segmento aquecido favorece fundos de tijolo

Os galpões tiveram forte procura com a expansão do comércio eletrônico, na fase mais severa da pandemia, mas a demanda persiste. Os shoppings, para especialistas, estão mais baratos que a média, porque embutem um risco adicional, pela possibilidade de surgimento de novas variantes da Covid 19 que podem adiar a reabertura plena de lojas. A principal aposta, nos fundos de shoppings, está na aceleração da vacina, afirma Fernando Felipe, especialista de fundos imobiliários da Veedha Investimentos.

O segmento de galpões logísticos é o que oferece mais oportunidades, aponta Felipe Paletta, analista da Monett. “A demanda existente é um movimento que deve continuar pelos próximos anos, inclusive com o avanço do e-commerce”, aposta o analista, que calcula um desconto em torno de 10% nas cotas em relação ao valor patrimonial.

A atratividade dos fundos de lajes corporativas, outro segmento muito afetado pela pandemia, depende dos tipos de imóvel que formam a carteira. “Produtos com imóveis de alto padrão, localizados nos principais polos comerciais, podem passar por alguma vacância, mas de forma geral vão continuar performando bem”, acredita Manda.

A análise dos imóveis em carteira é fundamental na escolha de um fundo com maior potencial de rentabilidade. “Os fundos mais rentáveis têm um portfólio melhor, com imóveis que remuneram com aluguel mais alto e nível de vacância mais baixo”, pontua Felipe, da Veedha Investimentos.

Cotas baratas nos fundos de tijolo

A compra de cotas mais baratas, em um momento que o mercado espera ainda por uma retomada, é uma grande vantagem para um produto que oferece muita oportunidade de ganho de capital, afirma Felipe. Além do rendimento com dividendos, isento de imposto de renda, o investidor ganha com a valorização da cota, à medida que o imóvel ganha maior valor, em geral atrelado ao IPCA. Os dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários ficam, na média, entre 5,50% e 6,50% ao ano.

O gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, Giuliano Bandoni, comenta que as cotas de fundos imobiliários estão baratas comparadas com os preços em alta de commodities, como o aço. “O valor da cota de um fundo de tijolo ficou em média 20% mais baixo desde o início da pandemia”, calcula.

Ele sugere que nos momentos de volatilidade o investidor aproveite o fim do dia para a compra de cotas por preço mais baixo. “É interessante fazer isso pensando em um investimento de longo prazo, como é o ciclo do mercado imobiliário.”

Angelo Ferrareto, head de research e gestor de fundos da Integral Brei, afirma que, embora o produto seja indicado para o longo prazo, o investidor deve fazer um rebalanceamento periódico de carteira. A alta do juro tem sido boa para o fundo de papel, mas depende de cada segmento, afirma. “É preciso identificar os ciclos e se antecipar a eles. Se os juros estão subindo e o mercado não está precificando, é interessante vender cotas de um fundo de tijolo e comprar de um fundo de papel.”

Os fundos de tijolo pagam um dividendo menor que os fundos de recebíveis imobiliários (CRIs), porque distribuem apenas a receita obtida com o aluguel. Bandoni explica que toda valorização do ativo imobiliário vai sendo acumulada no valor patrimonial do fundo e só chega ao bolso do cotista quando o investidor liquida a cota ou o imóvel é vendido.

Confira a carteira de fundos imobiliários recomendada por duas corretoras, a XP e a Genial Investimentos, para agosto.

Recomendações da XP

Bresco Logística (BRCO11) – fundo de galpão

BTG Pactual Logística (BTLG11) – fundo do tipo tijolo, direcionado para logística, industrial e varejo

Vinci Logística (VILG11) - investimento em galpões logísticos

VBI Prime Properties (PVBI11)

CSHG Renda Urbana (HGRU11) – fundo imobiliário híbrido, com alocações em ativos de varejo e educacional

Capitânia Securities (CPTS11) – fundo do tipo papel, aplicação em CRIs

Rendimento High Grade (RBRR11) – fundo do tipo papel com portfólio de CRIs indexados ao CDI e à inflação.

Recomendações da Genial Investimentos

BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) – carteira indexada ao CDI e à inflação, com 97% do patrimônio investido em CRIs

Bresco Logística (BRCO11) – fundo de galpão

Vinci Offices (VINO11) – portfólio formado por lajes comerciais

Rendimento High Grade (RBRR11) – carteira formada por 37 CRIs, indexados ao CDI e à inflação

Mogno Fundo de Fundo (MGFF11) – portfólio diversificado, principalmente em fundos de recebíveis.

CSHG Renda Urbana (HGRU11) – fundo com carteira híbrida, com imóveis locados a varejistas e a educação

Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR)11 -portfólio em recebíveis imobiliários

Pátria Logística (PATL11) – fundo imobiliário de galpões

Capitânia Securities (CPTS11) – fundo com portfólio em CRIs

Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11) – alocação em CRIs e fundos de recebíveis

HSI Malls (HSML11) – segmento de shoppings

Mall Brasil Plural (MALL11) – segmento de shoppings