FII: : saiba o que é, sua importância e como funciona

O que é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?

Os Fundos Imobiliários (FII) são possibilidades de investimento financeiro atreladas ao mercado imobiliário e consistem na aplicação de recursos para a compra do direito real sobre bens imóveis e, ainda, títulos financeiros associados ao setor imobiliário.

Criado pela Lei nº 8.668/93, os Fundos Imobiliários são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Em síntese, isso significa que tanto o funcionamento quanto as ofertas públicas de cotas passam diretamente pelas diretrizes da (CVM).

Como é feita a gestão dos Fundos Imobiliários?

A gestão de um FII se dá em caráter exclusivo por instituições autorizadas pela Comissão. Nesse sentido, elas são responsáveis pela manutenção do fundo e a elas atribuem-se algumas tarefas, como:

• administrar os ativos do fundo;
• cumprir com todas as obrigações legais e regulamentares;
• divulgar informações periódicas ou eventuais aos acionistas;
• distribuir resultados do fundo aos cotistas, etc.

Como funcionam os FII?

Basicamente, os Fundos Imobiliários dividem-se em cotas que representam a integralidade de seu patrimônio e são repartidas em frações que podem ser adquiridas pelos membros cotistas. As cotas, por sua vez, podem ser tanto nominativas quanto escriturais e atribuem direitos e deveres iguais entre todos os participantes do fundo.

Nesse contexto, ao aplicar em um FII, o investidor (cotista) se torna o titular de determinado fundo de acordo com o seu investimento, isto é, sua participação no fundo é proporcional às cotas adquiridas. Sendo um cotista, entretanto, o investidor não exerce direito real sobre os empreendimentos que compõem o patrimônio do fundo e também não responde por obrigações legais e/ou contratuais do gestor do fundo.

Captação de recursos

Para a captação de recursos, os gestores dos fundos devem criar uma proposta de oferta pública de distribuição de cotas. A partir daí, gera-se o capital necessário para aquisição dos investimentos imobiliários previstos, sendo esta, portanto, a primeira possibilidade de investir em determinado FII.

Em alguns casos, os registros das ofertas públicas na CVM são dispensáveis, embora a regra geral seja o registro adequado na Comissão. Esse tipo de prática se faz necessário, pois a divulgação dos dados relevantes sobre determinado fundo é o que permite aos investidores tomar decisões sobre aplicar ou não seu investimento em determinado fundo, ou seja, é um tipo de proteção indispensável aos investidores.

Resgate

Os Fundos de Investimentos nada mais são do que uma espécie de condomínios fechados. Diante desse contexto, as cotas de participação de cada um não podem ser resgatadas a critério dos cotistas. Nesse caso, a retirada do investimento apenas é possível mediante liquidação deliberada pela assembleia geral dos acionistas.

Além disso, o resgate também pode ocorrer após o término da duração do contrato — quando este não for por período indeterminado. Caso o cotista tenha interesse em deixar o fundo, desfazendo-se de seu investimento, portanto, suas cotas devem ser negociadas com outro investidor.

Rentabilidade

A principal forma de lucrar com os FII é por meio da distribuição de resultados. Os fundos devem, obrigatoriamente, distribuir os rendimentos do fundo pelo menos uma vez a cada semestre. No entanto, é muito comum que essa distribuição se dê mensalmente na maioria dos fundos.

O lucro, por sua vez, depende da política de investimento adotada, porém, em geral a rentabilidade se dá em razão dos valores provenientes da locação dos imóveis que compõem o fundo ou, ainda, com o ganho de capital decorrente da venda dos direitos reais sobre os imóveis — ou até mesmo a partir da combinação de diferentes fatores.

Quais os riscos do investimento em FII?

Tal como ocorre no mercado financeiro em geral, os Fundos Imobiliários sujeitam-se a riscos que devem ser criteriosamente avaliados pelos interessados na modalidade. Em síntese, instabilidades financeiras provocadas por crises políticas, econômicas, alterações na legislação, crise cambial e outros fatores podem impactar negativamente um FII.

Outros importantes aspectos relacionados aos Fundos Imobiliários também devem ser analisados, como os riscos relacionados à baixa taxa de ocupação dos imóveis, desvalorização imobiliária, etc. A liquidez também é um fator importante, afinal, por serem fechados, os FII variam de acordo com a oferta da bolsa de valores, por exemplo.