Fundos Imobiliários

Se você é um investidor de fundos imobiliários, certamente já ouviu falar sobre o IFIX. Esse é o nome do principal índice do mercado de FIIs, permitindo um acompanhamento simples e objetivo do resultado das negociações ao longo do tempo.

No entanto, analisá-lo exige muito mais do que saber se o resultado do período foi positivo ou negativo. Existe, afinal, uma série de particularidades que envolvem o indicador.

Não se preocupe: vamos abordar todas essas questões sobre o IFIX a partir de agora, começando pela definição do índice caso você não tenha tanta intimidade com o tema ainda.

O que é o IFIX?

O IFIX é o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. A sua função é semelhante ao Ibovespa, principal índice do mercado acionário, mas aplicado ao mercado de FIIs.

Ou seja, estamos falando de uma composição de carteira fictícia, com alguns dos principais fundos imobiliários do mercado. Essa carteira não existe na prática, mas apenas é utilizada como referência para encontrar o comportamento do padrão desse mercado.

Assim, se o IFIX sobe, podemos entender que a média dos FIIs apresentou um dia de valorização. Da mesma forma, quando o IFIX apresenta uma queda, podemos concluir que houve uma desvalorização das cotas dos principais ativos que o compõem.

Como veremos ao longo do artigo, essa é uma visão bem simplista do IFIX — até porque, a sua estrutura apresenta algumas limitações para o investidor. E é por isso que você precisa estar atento na hora de avaliar o mercado de FIIs pelo indicador.

Como é feita a composição do IFIX?

Agora você já sabe que o IFIX é um índice e que ele representa uma carteira fictícia de fundos imobiliários. Contudo, como são feitas as escolhas dos ativos que fazem a sua composição?

Existem algumas regras que definem os FIIs que serão contemplados no índice como representação do mercado imobiliário. São elas:

O IFIX, portanto, basicamente exclui pequenos fundos ou aqueles que possuem baixa negociabilidade na Bolsa de Valores. No entanto, não basta saber que um fundo entrou no índice: é preciso entender a sua participação.

Isso porque, além da seleção dos ativos, há também a necessidade de ponderar o seu peso dentro da carteira teórica de ativos. Essa parte é mais simples de entender, pois o critério é o valor de mercado do fundo imobiliário. A única regra é que um ativo sozinho não pode ultrapassar a representatividade de 20% do IFIX.

Quais são os principais ativos do IFIX?

Apenas para que você entenda um pouco melhor a composição do IFIX, vamos listar os ativos com maior representatividade no momento em que este artigo foi produzido (janeiro de 2021).

Lembrando ainda que, periodicamente, a carteira do índice é revisada e, portanto, os principais ativos mudam a sua participação de acordo com o valor de negociação das suas cotas.

Apenas considerando esses cinco ativos, nós já teríamos uma participação de mais de 20% do IFIX. Olhando para os dez maiores pesos do índice, a representatividade no resultado do indicador sobe para 33,6%.

Ou seja, os fundos com maior valor de mercado também possuem uma forte influência no desempenho geral do IFIX. Portanto, vale a pena olhar com atenção para eles na hora de avaliar os resultados do índice.

Como rendeu o IFIX ao longo do tempo?

Uma dúvida muito comum entre investidores está na melhor oportunidade para aportar o seu capital. Fundos imobiliários? Renda fixa? Ações? Esses comparativos podem ser feitos utilizando os próprios índices.

Neste sentido, o IFIX traz um bom resultado ao investidor desde a sua criação. Veja abaixo um gráfico com a evolução do índice mês a mês gerado pela própria Bolsa de Valores (B3):

O gráfico nos permite tirar algumas conclusões. A primeira, um tanto quanto óbvia, é que existe volatilidade no mercado de fundos imobiliários. Ou seja, é preciso ter perfil de renda variável para trabalhar com o ativo, pois no curto prazo as oscilações (positivas e negativas) podem assustar.

Além disso, como podemos perceber, o mercado de FIIs representa um excelente investimento para quem tem paciência e foco no longo prazo. Perceba como o gráfico apresenta ótimo crescimento a partir de 2015, quando despertou a atenção dos brasileiros.

Lembrando que, caso você queira acompanhar o IFIX, é possível fazer isso em tempo real no próprio site da B3.

Qual é a importância do IFIX?

Por tudo que conversamos ao longo do artigo, acredito que já foi possível perceber a importância do índice para o investidor de fundos imobiliários, certo? Trata-se, afinal, de um excelente termômetro sobre o cenário de negociação dos ativos.

Além disso, ao olhar para a composição do IFIX, você tem um ótimo filtro de quais são os fundos com maior valor de mercado e, consequentemente, aqueles que lideram as negociações dos pregões. Assim, é uma boa maneira de ampliar o conhecimento sobre o mercado.

Por fim, a carteira teórica de ativos do IFIX oferece também uma excelente diversificação. Sendo assim, torna-se uma referência para quem deseja montar uma carteira contemplando fundos imobiliários.

Quais são as limitações do IFIX?

Por outro lado, é preciso ter certa cautela ao analisar os resultados do IFIX. Isso porque, conforme adiantei, olhar apenas para o resultado positivo ou negativo traz algumas limitações para a sua avaliação.

Em primeiro lugar, como vimos, há um peso considerável de alguns fundos imobiliários no resultado do índice. E alguns setores (como papéis e logísticos) tem uma representatividade significativa.

Em outras palavras, isso significa que, por vezes, o resultado do IFIX não é realmente o melhor para compreender o mercado como um todo. É preciso olhar com atenção para esses FIIs com maior peso para uma conclusão certeira.

Além disso, dentro do mercado de fundos imobiliários, existem muitas variáveis que afetam as categorias de maneira distinta. Acreditar que o impacto de um evento seja igual para FIIs de shopping, escritórios, agências bancárias e recebíveis é um erro que você não pode cometer.

Assim, podemos dizer que o IFIX é um ótimo referencial, mas não deve ser a única ferramenta para uma tomada de decisão sobre investimentos nesta categoria. Avalie sempre o mercado como um todo, mas sem esquecer de uma análise criteriosa sobre os próprios ativos individualmente.

E, se você deseja se especializar no mercado de FIIs, fica o convite para conhecer o nosso treinamento avançado Dominando Fundos Imobiliários. Esse curso certamente vai oferecer as ferramentas necessárias para entender ainda melhor como escolher bons ativos para a sua carteira no mercado imobiliário.

Imagem do autor

Formado em Administração pela PUC-SP. Trabalhou em empresas do segmento financeiro (Itaú BBA) e varejo (BRMALLS) até 2016, quando iniciou a jornada de produção de conteúdo para a internet com foco em finanças.

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