Fundos imobiliários de galpões logísticos: vale a pena investir ou não?

Os fundos imobiliários estão entre os tipos de investimentos que mais vêm crescendo em interesse ao longo dos últimos anos. Muito disso deve-se ao fato de que eles possibilitam a investidores de menor poder aquisitivo participar de um segmento de alto ticket médio: o mercado imobiliário.

Sabendo disso, nós estamos produzindo uma série de artigos que englobam os FIIs. Se você acompanha o nosso blog, certamente já viu um conteúdo específicos sobre os fundos de shopping center, assim como outro focado em lajes corporativas.

Hoje, nós seguiremos com o tema dos fundos imobiliários. Desta vez, o nosso foco estará nos investimentos de galpões logísticos. Afinal, será que esse é um bom destino para o seu capital?

O que são os galpões logísticos?

Os FII de galpões logísticos são, em essência, fundos de investimento imobiliários cujo foco de atuação está em imóveis com algum tipo de relação com atividades logísticas.

E o que seriam essas atividades logísticas? É o caso, por exemplo, de galpões, centros de distribuição ou centros de armazenamento. Ou seja, são estruturas (geralmente amplas e horizontais) destinadas a receber e liberar estoque.

Vale observar que os fundos logísticos não irão lidar com as mercadorias em si, mas com os imóveis. Você entenderá na sequência qual é a forma de rentabilizar esse tipo de investimento.

Os galpões logísticos não precisam ser, necessariamente, exclusivos para uma empresa. É possível usar um mesmo espaço para diferentes organização — a depender, logicamente, do tamanho de ambas (do espaço físico disponível e do volume de mercadoria da organização locadora).

Pela sua funcionalidade logística, os galpões também costumam ter diversas localizações estratégicas. Isso permite uma diversificação dos investimentos considerando também a região de instalação.

Como os fundos imobiliários de logística lucram?

Assim como vimos nos outros tipos de FIIs, os galpões logísticos apresentam como grande atrativo a possibilidade da cobrança de aluguel sobre os galpões e centros de distribuição.

Na prática, o funcionamento é bem simples. Os investidores irão colocar seu dinheiro em um fundo de investimento focado nesse tipo de negócio. De acordo com a sua participação financeira, os cotistas podem ter maior ou menor representatividade no fundo.

Por meio desse valor arrecadado, o gestor do fundo poderá trabalhar com a aquisição desse tipo de imóvel para, na sequência, locar para empresas utilizarem o espaço visando o desenvolvimento das suas atividades logísticas.

Nesse momento, a cadeia financeira se inverte: as empresas pagarão um aluguel mensal pelo espaço que será compartilhado com os cotistas do fundo imobiliário de logística pelo gestor. Esses serão os rendimentos do fundo.

Além disso, também existe a possibilidade de lucrar com a valorização do próprio imóvel. Ele é adquirido a um determinado preço e, futuramente, pode ser vendido por um valor superior. No entanto, esse não é o foco dos fundos logísticos — e sim a exploração da área com locação.

Quais as vantagens de investir em fundos logísticos?

Agora que você já entendeu como funcionam esses fundos logísticos, vamos falar sobre algumas das vantagens dessa modalidade de FII e por que ela pode ser uma boa opção para a sua carteira.

Em primeiro lugar, ao contrário de outros tipos de negócio físico, os fundos logísticos apresentam uma demanda crescente. Isso deve-se muito ao crescimento do e-commerce que, apesar de ter sua venda realizada em ambiente digital, ainda precisa garantir a entrega dos produtos fisicamente.

Desta forma, há uma demanda importante para agilizar e otimizar a velocidade de atendimento ao cliente final — e, em muitos casos, a melhor forma de fazê-lo é trabalhando com galpões logísticos.

Em cenários de grande competição, como na cidade de São Paulo ou do Rio de Janeiro, esse é um ponto ainda mais importante às organizações. A concorrência elevada aumenta a urgência em entregas cada vez mais rápidas. E, claro, pontos de distribuição estratégicos possibilitam promessas como entregas no mesmo dia da compra.

Não por acaso, raramente a vacância desse tipo de imóvel é um problema — o que, para um fundo imobiliário cujo foco está na cobrança de aluguel, é mais um ponto positivo. Essa é uma questão que só tende a ser problemática conforme a localização caminha para regiões mais distantes.

Por fim, há uma expectativa positiva para o consumo ao longo do ano de 2020. Esse aumento contribui diretamente para o comércio e, consequentemente, mantém a boa procura por espaços logísticos.

Quais os riscos de investir em fundos logísticos?

Assim como qualquer investimento de renda variável (e, vale lembrar, todo fundo imobiliário é uma modalidade de ativo deste perfil), sempre há risco envolvido e é preciso mensurá-lo antes de comprar suas cotas.

A primeira é que fundos de uma mesma categoria de ativos (no caso de hoje, os fundos logísticos) podem apresentar rendimentos bem distantes entre si. Isso porque seus resultados são influenciados por uma série de fatores como a capacidade do gestor do fundo ou os imóveis eleitos para compor a carteira do FII.

Ainda pensando no conjunto de galpões que compõem a carteira do fundo, eles podem sofrer algum tipo de desvalorização ao longo do tempo. Portanto, caso o gestor se desfaça dos ativos com prejuízo, isso afeta diretamente todos os investidores.

Ademais, se a vacância raramente é um problema para um fundo logístico, ela não pode ser descartada em absoluto. E, cada vez que um imóvel apresenta esse tipo de problema, os rendimentos do fundo são diretamente afetados.

Por fim, há também o risco de inadimplência por parte dos locatários. A cobrança é de responsabilidade do gestor (e não dos seus cotistas), mas é outro fator que influencia na lucratividade de um fundo imobiliário de galpões logísticos.

Exemplos de fundos imobiliários de logística

Caso você se interesse pelos fundos imobiliários de logística, talvez esteja se perguntando sobre alguns exemplos que podem receber investimentos nesse segmento, certo? 

Apesar de ser um demanda bem específica, existem alguns diferentes fundos que focam suas compras em galpões logísticos. A seguir, mencionamos três deles:

• CSHG Logística (HGLG11): é um dos grandes fundos logísticos da Bolsa de Valores. Possui boa diversificação de portfólio, distribuindo seus imóveis em grandes cidades como São Paulo, Santa Catarina e Rio de Janeiro.
• XP Industrial FII (XPIN11): fundo focado em galpões industriais, sendo a sua composição de imóveis próximos entre si e localizado próximo à Rodovia Dom Pedro I, em São Paulo.
• Industrial do Brasil FII (FIIB11): os investimentos desse fundo são focados em um condomínio industrial. Costuma manter empresas de diferentes segmentos em suas propriedades, garantindo assim uma redução de risco em relação ao mercado.

Importante registrar que essa não é uma recomendação de investimento ou uma seleção das melhores opções, mas apenas uma breve apresentação da área. Verifique as opções disponíveis na sua corretora e faça suas próprias análises antes de escolher um fundo para comprar cotas.

Afinal, vale a pena investir em fundos logísticos?

Os fundos imobiliários logísticos não são tão populares, especialmente entre investidores iniciantes. Em parte, isso deve-se ao fato de não ser algo tão corriqueiro no seu cotidiano como shoppings ou grandes escritórios.

No entanto, como vimos ao longo deste artigo, existem boas razões para você cogitar esse tipo de ativo na composição da sua carteira. Trata-se de um formato de imóvel com demanda crescente, baixa vacância e com locatários que necessitam de bons pontos logísticos.

Além disso, vale reforçar que fundos imobiliários precisam repassar 95% dos seus lucros aos cotistas e que rendimentos de operações imobiliárias não sofrem com cobrança do Imposto de Renda. Basicamente, o custo é mínimo: pagamento de contas relacionadas ao galpão e a taxa cobrada pelo gerenciamento do capital, uma prática comum em fundos de investimentos.

Por fim, outro ponto atrativo é a duração dos contratos. Eles costumam ser mais longos (boa parte deles usa como base o período de cinco anos), reduzindo impactos de vacância e permitindo uma melhor projeção do fluxo de caixa futuro.

Portanto, caso você faça uma boa análise de mercado e capriche na seleção do seu fundo, um FII de logística é sim uma boa opção de investimento.