Fundos imobiliários híbridos: vale ou não a pena investir?

Ao longo das últimas semanas, nós estamos trazendo análises completas para ajudar você a investir em um dos mercados que mais cresceu no Brasil ao longo de 2019: os fundos imobiliários.

Se você é um dos nossos leitores e tem o hábito de acompanhar nossos conteúdos, já sabe então que existem diferentes tipos de FIIs como aqueles que investem em títulos imobiliários (fundos de papéis), outros que investem em imóveis físicos (fundos de tijolos) e até fundos que compram cotas de outros fundos (fundos de fundos).

Até aqui, imagino que não seja nenhuma novidade para você. No entanto, o que acontece quando temos diferentes tipos de ativos na carteira de um mesmo fundo? Esse é justamente o caso dos fundos imobiliários híbridos — e é sobre eles que vamos conversar no artigo de hoje.

O que são fundos imobiliários híbridos?

Dentro do mercado de fundos imobiliários, existem diversos tipos de fundos especializados em um segmento específico de atuação. Nós temos diversos exemplos disso, como listamos a seguir:

• Fundos de recebíveis
• Fundos de shopping center
• Fundos de lajes corporativas
• Fundos de agências bancárias
• Fundos de desenvolvimento
• Fundos de cotas de fundos imobiliários

Em todos esses casos, temos uma segmentação evidente tanto sobre o setor de atuação (imóveis, papéis ou cotas) que encontraremos na carteira de cada gestão, assim como também qual é a sua estratégia para gerar capital aos seus cotistas.

Acontece que nem sempre há apenas um tipo de ativo no portfólio de um fundo imobiliário. Um gestor pode mesclar diferentes formatos, usando o patrimônio dos seus cotistas para investir, ao mesmo tempo, em imóveis de diversos setores, em papéis imobiliários e até cotas de outros fundos.

Essa ideia de um "FII misto" é justamente o que define um fundo imobiliário híbrido. Ou seja, trata-se de um tipo de fundo em que não há apenas um tipo específico de ativo, mesclando diferentes categorias.

Neste sentido, veja abaixo a definição da própria ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) em relação a esse formato:

FII Híbrido: fundos cuja estratégia de investimento não observe nenhuma concentração das classificações acima mencionadas, conforme definido em seu regulamento.

Vale observar que o trecho foi retirado do próprio documento da ANBIMA e "acima mencionadas" refere-se às estratégias de desenvolvimento (para renda ou para venda), geração de renda e títulos mobiliários. Você pode acessar o conteúdo completo clicando aqui.

Quais as vantagens dos fundos imobiliários híbridos?

Uma boa analogia para entender os FIIs híbridos é compará-los aos fundos de investimentos multimercados. Neste tipo de fundo, ao contrário de outros formatos, o gestor tem a liberdade de usar qualquer tipo de ativo: renda fixa, ações, juros ou câmbio, por exemplo.

No caso de um fundo imobiliário híbrido é a mesma coisa, mas restrito ao seu segmento de atuação, isto é, o mercado imobiliário. Assim, uma vantagem óbvia que podemos encontrar de imediato dos FIIs híbridos está na sua diversificação.

Um investidor de fundos imobiliários pode e deve diversificar a sua carteira, alocando seu capital em diferentes formatos de FIIs. Ao comprar cotas de um fundo híbrido, você consegue obter essa diversificação quase que automaticamente, um benefício que também aparece nos fundos de fundos (FOFs).

Outro ponto positivo é que, justamente pela liberdade de escolher os seus ativos, um gestor de fundo híbrido pode explorar o momento econômico do Brasil, aproveitando-se de setores que sejam mais atrativos na composição de carteira.

Um fundo de shopping, por exemplo, precisa investir nesse tipo de imóvel. Em momentos de queda nos resultados do varejo, não há muito o que fazer além de fortalecer os seus ativos para redução do impacto negativo. Já um fundo híbrido pode contar com outros segmentos em carteira, buscando oferecer rentabilidades mais atrativas no longo prazo.

Quais as desvantagens dos fundos imobiliários híbridos?

Um ponto de atenção dos fundos híbridos está justamente na liberdade que é conferida ao gestor, como abordamos anteriormente. Se por um lado ela confere a oportunidade de explorar diferentes segmentos, por outro deixa o cotista mais exposto à gestão. Neste sentido, é fundamental investir em fundos de empresas que gozem da sua confiança e cujo histórico seja positivo tanto em momentos de alta, como também em cenário de crise.

Uma segunda desvantagem que vale menção é a maior dificuldade de análise e comparação. Se você deseja investir em fundos logísticos, por exemplo, pode facilmente comparar os FIIs do setor em relação aos seus imóveis, localização, rendimentos e outros indicadores. O mesmo vale para qualquer tipo de fundo imobiliário.

Já nos fundos híbridos, como há variedade de ativos, fica um pouco mais trabalhoso fazer essa comparação e mensurar os riscos em relação aos seus pares. Além disso, a análise precisa ser mais aprofundada, especialmente no regulamento do fundo para entender como a gestão pode (ou não) trabalhar com o seu capital.

Por fim, claro, existem ainda os riscos que afetam o segmento dos FIIs como um todo. Podemos mencionar, por exemplo, o risco de mercado (algo que se reflete na variação de preços das suas cotas), o risco de crédito (calote dos locatários dos imóveis, afetando os rendimentos) ou o risco de liquidez (a chance de não ter quem queira comprar cotas caso você queira se desfazer de uma posição).

Exemplos de fundos imobiliários híbridos

Nesta altura do texto, talvez você esteja curioso para conhecer alguns exemplos reais de fundos híbridos, certo? A seguir, destacamos alguns exemplos de dessa categoria de FIIs.

Reforçando que são apenas exemplos ilustrativos e que não possuem qualquer caráter de recomendação para compra ou venda. Antes de investir em qualquer fundo imobiliários, recomendamos fortemente uma análise aprofundada.

• KNRI11: o Kinea Renda Imobiliária é um bom exemplo de fundo híbrido, mesclando ativos logísticos e corporativos em seu portfólio. Na data de produção desta artigo, eram 19 imóveis desses dois setores, configurando em um dos maiores patrimônios entre FIIs híbridos.
• HGRU11: O Renda Urbana é outro bom exemplo de fundo híbrido. Inicialmente um monoativo educacional (Ibmec), a gestão fez aquisições do varejo, contendo agora com operações do Walmart (agora Big) e do Sam's Club em portfólio, além de outras universidades.
• ALZR11: outro fundo que mescla ativos logísticos e corporativos é o Alianza Trust Renda Imobiliária. Um ponto atrativo do fundo são seus contratos, 100% atípicos.
• MXRF11: o Maxi Renda é um fundo bem conhecido. A gestão investe majoritariamente em CRIs, mas também tem parcela do capital em imóveis, especialmente do segmento de lajes corporativas e residenciais.
• JSRE11: por fim, podemos mencionar ainda o Real Estate Multigestão. Esse fundo pode investir em diversos formatos de ativos, apresentando três imóveis corporativos, além de títulos públicos e outros valores mobiliários.

Afinal, vale a pena investir em fundos híbridos?

Sempre que falamos sobre a composição da sua carteira de investimentos, nós recomendamos que você trabalhe com a diversificação. Essa é a melhor maneira de equilibrar rentabilidade e risco pensando no longo prazo.

Neste sentido, os fundos híbridos funcionam muito bem. Eles permitem, afinal, que o investidor conte com diferentes setores ao comprar suas cotas. Caso você investisse no HGRU11, no MXRF11 e no KNRI11, para usar os exemplos anteriores, teria de uma só vez em carteira:

• Imoveis educacionais
• Imóveis de varejo
• Imóveis logísticos
• Imóveis corporativos
• Títulos mobiliários (CRI)
• Imóveis residenciais

Percebe como esses fundos podem ser úteis na sua diversificação? É um grande apoio especialmente para o investidor iniciante que não pode adquirir muitos FIIs em um primeiro momento, acelerando a sua diversificação.

Ao mesmo tempo, pela variedade de ativos possíveis, um fundo híbrido exige atenção na análise do cotista. A liberdade é excelente em uma gestão qualificada, mas pode se converter em problema se não há uma estratégia de alocação bem definida.

Portanto, os fundos híbridos são sim excelentes investimentos e que, especialmente aqueles bem geridos, oferecendo boa rentabilidade juntamente com uma boa diversificação do seu portfólio de imóveis.