8 Principais riscos em fundos imobiliários que todos deveriam conhecer antes de investir

Você já ouviu a célebre a frase: 'Quem compra terra nunca erra'? Então se prepare, pois nesse texto vou contar algumas coisas que tenho certeza que vão te surpreender em relação aos Riscos em Fundos Imobiliários.

Depois de surgirem como estrelas por volta de 2011 e 2012 e passarem por um 2013 decepcionante, os fundos imobiliários começaram a dividir cada vez mais opiniões para o futuro.

Por um lado temos centenas de "profetas do apocalipse" que já desenham há algum tempo  uma bolha imobiliária estourando no Brasil ainda no primeiro semestre do ano. Do outro lado, poucos nomes ainda resistem à tentação e defendem suas posições de que não haverá estouro de bolha no Brasil tão cedo.

Como costumo dizer, infelizmente é praticamente impossível se prever com algum grau de confiança se há de fato uma bolha em formação e 'se' ou 'quando' ela irá estourar. Afinal, se fosse simples assim as pessoas simplesmente se antecipariam à esse movimento e as bolhas não existiriam.

No entanto, independente de qualquer bolha imobiliária no Brasil (tendo ou não), cabe a pergunta: Existem riscos em fundos imobiliários e outros tipos de investimentos em imóveis relevantes?

É isso que irei responder hoje.

Antes de tudo, é muito importante que você conheça seu perfil de investidor para fazer a escolha certa. Por isso preparamos um teste rápido, fácil e divertido de fazer e com uma surpresa especial no final.

É só clicar aqui e seguir o passo-a-passo!

Continue lendo agora para descobrir os 8 riscos mais importantes que você precisa se atentar antes de investir em fundos imobiliários.

Principais Riscos em Fundos Imobiliários

Apesar de terem como objetivo final investir em imóveis físicos como terrenos, prédios e outros empreendimentos do tipo, os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) são títulos negociados em bolsa. E como qualquer outro título, possuem características inerentes de outros ativos financeiros.

Como suas cotas são negociadas em bolsa, o investidor consegue visualizar em tempo real, em quanto o mercado está avaliando o preço daquele imóvel. Dessa forma, as oscilações de preços (as vezes bruscas) como as que ocorrem nas ações, por exemplo, são parte do pacote.

Por outro lado, os aluguéis recebidos todos os meses dão uma sensação de maior segurança, do ponto de vista de que o investidor na maioria dos casos sempre terá alguma renda recorrente a receber.

Ou seja, os investimentos em FII costumam carregar características de um misto entre renda fixa e renda variável.

Por isso, boa parte dos riscos em fundos imobiliários também acabam sendo associados à esses tipos de investimentos financeiros, além obviamente dos próprios riscos relacionados aos investimentos imobiliários.

Conheça agora os 8 Riscos em Fundos Imobiliários mais importantes que você deve considerar antes de investir!

1. Risco de Mercado

Existem diferentes tipos de risco envolvidos com investimentos no mercado financeiro, mas o risco mais comum de qualquer ativo de renda variável sem dúvidas é o Risco de Mercado.

Ele representa o risco envolvido nas flutuações do preço do ativo em si, além da oscilação de outras variáveis envolvidas na operação como, por exemplo, o valor do câmbio para investimentos no exterior.

Ainda outros fatores também podem influenciar as oscilações de preços dos FII, como por exemplo:

• Oferta e demanda;
• Variações na taxa de juros do país;
• Condições econômicas do mercado imobiliário;
• E, principalmente, os fundamentos do próprio fundo em questão.

Essas condições são algumas das principais que, dentre muitas outras possíveis, podem fazer com que o preço das cotas dos FII apresentem valorizações e desvalorizações em alguns casos bastante agudas num curto espaço de tempo.

No site Trading View, você consegue encontrar gráficos de todos os ativos negociados na Bovespa.

Veja só o que aconteceu com os preços de alguns dos fundos nos últimos anos:

1.1 FII Torre Almirante - ALMI11B

Apesar de ter se valorizado bem no começo, veja que o fundo já chegou a ser negociado por quase R$ 4 mil e hoje é negociado por cerca de R$ 1,8 mil. Menos da metade do preço mais alto já negociado.

1.2 Maxi Renda - MXRF11

O FII Maxi Renda já passou por grandes oscilações em sua vida. Apesar de ele vivenciar um de seus melhores momentos hoje, notem que por algum tempo ele tirou o sono de muita gente.

1.3 TRX Edifícios Corporativos - XTED11

Além desse fundo atualmente estar sendo negociado em seu menor valor desde o lançamento, vejam como algumas quedas bruscas ocorreram do dia para a noite em mais de uma ocasião, quando o fundo perdeu locatários importantes.

2. Risco de Liquidez

Válido tanto para outros ativos financeiros como para os imóveis físicos em si, pode ser que no momento que você desejar recuperar o seu investimento vendendo suas cotas à mercado (ou tentando vender seu imóvel), simplesmente não existam compradores interessados.

Em outros casos, mesmo quando houverem compradores, pode acontecer de existir um enorme gap entre os valores de venda das cotas e as ordens de compra. Ou seja, por mais que existam compradores, eles podem não estar dispostos a pagar o mesmo preço que você gostaria de vender.

Nesses casos esse investidor acabará correndo o risco de ter de escolher entre:

a) Esperar por um tempo indeterminado para recuperar seu dinheiro até que apareça um comprador compatível com suas expectativas de preço; ou

b) Vender suas cotas mais baratas do que desejaria caso precise do dinheiro com urgência.

Apesar de o mercado de fundos imobiliários no Brasil ter crescido de forma impressionante por volta de 2012, ainda é relativamente pequeno comparado com outros mercados como o de ações.

Por isso, ainda hoje é bastante comum encontrar fundos imobiliários que passam vários dias sem uma única negociação na bolsa.

3. Risco de Concentração, Pulverização e Diluição de cotistas

Por negociarem suas cotas em mercado aberto, os fundos imobiliários podem acabar sofrendo uma concentração de seu capital em um único cotista sem que haja necessariamente seu consentimento sobre isso.

Caso esse cotista se torne majoritário no fundo, o risco aqui é que algumas decisões e deliberações possam ser tomadas em seu próprio interesse frente à outros cotistas do fundo.

Além disso, caso um cotista adquira individualmente mais do que 25% das cotas do fundo, pela legislação vigente (Lei 9.779/99, Art. 2º) o fundo perde a vantagem tributária de isenção de IR, impactando diretamente os resultados do investimento.

Sim, se alguém resolver tomar conta do FII que você investe, seu bolso também sofrerá.

Um outro risco que também é comum em outros ativos de renda variável é o da diluição, que acontece quando o fundo faz uma chamada de capital para novos empreendimentos.

Caso o investidor não faça um aporte de pelo menos a mesma proporção da sua quantidade de cotas, acabará perdendo participação no capital do fundo.

Menos participação no capital = parcela menor de aluguéis no seu bolso no final do mês.

Sad but true.

4. Risco de crédito, vacância e inadimplência

Eis um dos riscos em fundos imobiliários mais comuns.

Embora boa parte dos fundos imobiliários contem com a vantagem da diversificação em dezenas (e as vezes centenas) de inquilinos, o risco de crédito, vacância e inadimplência estará sempre presente nos ativos imobiliários.

No caso da vacância, se um imóvel específico tiver dificuldade para encontrar locatários, sua receita pode ser comprometida temporariamente até que novas locações sejam feitas. Isso acaba forçando o fundo, em alguns casos, a alugar suas salas por um valor abaixo do considerado "justo" pelo mercado.

A inadimplência também pode ocorrer quando um locatário encontrar dificuldades financeiras em honrar com seus compromissos. Quem diria que um dia o Eike Batista ficaria sem dinheiro para pagar o aluguel?

Bom, quem diria que algum dia algum bilionário iria  para a cadeia no Brasil...

Em todo caso, além de parte da receita ser comprometida pelo não pagamento do aluguel, existe ainda o custo e a burocracia jurídica caso um despejo se torne necessário.

Por fim, o risco de crédito não está necessariamente relacionado direto à um imóvel em si, mas principalmente à dívidas imobiliárias adquiridas pelo fundo sob a forma de títulos financeiros como LCIs, LHs e CRIs.

Nesses casos, se um dos emissores tiver problemas em honrar com o pagamento do rendimento de seus títulos, o retorno do fundo também pode ser comprometido. E não somente o retorno, mas até mesmo o valor que você aplicou lá no começo em casos mais extremos de falência.

E não tem FGC que te proteja nesses casos.

5. Risco de sinistro

Ok, acontecer um terremoto ou passar um furacão pelo Brasil é algo bastante improvável. Mas também não são nada impossíveis, conforme alguns eventos naturais bastante assustadores que passaram por aqui tem mostrado nos últimos anos.

Por outro lado, acidentes originados por falhas humanas como incêndios ou uma simples engenharia mal planejada podem ser muito mais comuns do que se imagina.

Lembram do prédio que desabou no Rio de Janeiro em 25 de janeiro de 2012?

E do prédio que desabou em Guarulhos há alguns anos, ainda em construção?

Ou mesmo do acidente no Itaquerão, o estádio de futebol do Corinthians?

Ainda duvida? Que tal então esse compilado de 17 desabamentos que chocaram o Brasil, feito pelo Terra?

Eu sei, sou insistente nesse ponto, mas existe um porquê.

É comum pensarmos que o investimento em imóveis físicos é um patrimônio isento de risco, por ser algo concreto, palpável.

Porém, como visto nos exemplos acima, acidentes de engenharia são muito mais comuns do que se parece.

6. Risco de desapropriação

E se o governo decidir que justamente onde se encontra um dos imóveis de seu fundo é o local perfeito para passar "aquele novo viaduto"?

Infelizmente nesse caso não há muito o que fazer, a não ser vender o imóvel para o governo por um preço que nem sempre pode ser o considerado o mais justo pelos cotistas.

O Opportunity passou por um caso desses recentemente em um de seus fundos imobiliários e agora briga na justiça para tentar recuperar o imóvel. Fora toda a polêmica e repercussão negativa das notícias que o caso gerou.

E esse não é um caso isolado. Em uma rápida busca no Google é possível encontrar outros casos de desapropriação nas quais o investidor pode acabar até saindo no prejuízo e vendendo o imóvel no mesmo preço que pagou.

7. Riscos Jurídicos e Burocráticos

Apesar de bem amarrados em contratos públicos e privados, os fundos imobiliários também correm riscos jurídicos.

No fundo imobiliário AESAPAR (AEFI11), por exemplo, o início das obras nos imóveis de Campinas-SP e Cuiabá-MT foi atrasado consideravelmente simplesmente por causa da demora na aprovação dos projetos e liberação do alvará de construção.

Quem já investiu em imóveis sabe perfeitamente como esse é um problema seríssimo no Brasil.

Um caso bastante conhecido foi o dos shoppings que estavam irregulares em São Paulo e tiveram que arcar com pesadas multas. Desses shoppings, 4 pertenciam a fundos imobiliários.

No Fundo Imobiliário Hospital da Criança a intervenção jurídica foi direta, acarretando em redução de sua rentabilidade e consequentemente no preço de suas cotas, como noticiou o Arena do Pavini.

8. Riscos da gestão e administração de terceiros

Investimentos de qualquer tipo que dependam da gestão e administração de terceiros estão sempre sujeitos à riscos, seja em relação à idoneidade ou mesmo a própria competência do contratado.

Dessa forma, assim como em qualquer fundo de investimentos, é possível que hajam conflitos de interesse entre os gestores e administradores de um fundo imobiliário e seus cotistas. Em 2013, por exemplo, ocorreu uma mudança no Maxi Renda em relação à forma como seus rendimentos era calculados que deu bastante polêmica na época.

Em outros casos, também ocorrem de o gestor escolher cobrar a taxa de administração em cima do suposto "valor patrimonial" do fundo e não em cima do preço de mercado dele. Assim, o gestor garante um retorno para si, independentemente de quanto esteja valendo de fato os ativos financeiros do cotista.

Outros problemas mais sérios também podem acontecer.

Um fundo poderia, por exemplo decidir realizar uma nova captação de recursos a mercado com a intenção de aumentar sua receita na taxa de administração em cima de um patrimônio administrado maior.

Isso poderia ocorrer mesmo que eventualmente essa captação não representasse o maior interesse dos cotistas. Especialmente se esse capital demorasse para ser realocado em algum investimento rentável e o dinheiro ficasse parado no caixa do fundo.

Demais Riscos em Fundos Imobiliários

Outros riscos em fundos imobiliários também podem existir?

Sim, certamente, embora eles sejam consideravelmente mais improváveis do que os que citei por aqui, como guerras, revoluções, moratória e outras situações extremas.

A lista de riscos implícitos em um investimento imobiliário é grande. E quando falamos de fundos imobiliários pode ser ainda maior, embora boa parte deles tenha pouca probabilidade de vir a ocorrer.

Contudo, a grande vantagem dos fundos imobiliários é que eles reduzem efetivamente todos os riscos citados acima através da diversificação de portfólio.

Com exceção, é claro, dos fundos de um único imóvel específico.

Por isso, inclusive, bastante cuidado com esses tipos de fundos!

Se você conhece outros riscos em fundos imobiliários que não foram citados, conta pra gente aqui nos comentários!

Se você também acha que esse texto pode ajudar mais pessoas a se proteger dos Riscos em Fundos Imobiliários, compartilhe com seus amigos.