Fundo Imobiliário de Shopping: vale a pena investir ou não?

Os fundos imobiliários estão entre alguns dos investimentos que mais ganharam força ao longo dos últimos anos. Eles permitem, afinal, que investidores de diferentes níveis possam participar do mercado de imóveis.

Dentro desse mercado, existe uma série de possibilidades. Cada tipo de fundo vai ter suas próprias regras e características, entre as quais vamos destacar hoje aqueles que são focados em shoppings.

Será que vale a pena trabalhar com esse tipo de ativo financeiro? Um fundo imobiliário de shopping é um bom investimento? Vamos ver tudo isso neste artigo.

O que é um fundo imobiliário?

Antes do aprofundamento no tema central do texto, vale uma breve explicação sobre o que é um fundo imobiliário. Se você já sabe do que se trata, pode passar para o próximo tópico.

Um fundo imobiliário é como um fundo qualquer, mas focado no ramo de imóveis. Ou seja, trata-se da união de diversos investidores que, juntos, apresentam o interesse de investir nesse segmento. Essa união é feita proporcionando que a participação aconteça de maneira proporcional à contribuição financeira.

Imagine que você queira investir em um apartamento para locação. Sozinho, precisaria ter todo dinheiro para comprar o imóvel, mantê-lo até encontrar um locatário e ainda lidar com despesas eventuais. Esse cenário, portanto, exige um alto poder financeiro.

Ao usar de um fundo de investimento imobiliário, tudo é mais fácil. Com valores significativamente mais baixos, torna-se possível participar desse mercado. É claro que o retorno de capital é feito de maneira proporcional, mas veremos isso a seguir.

Em termos de definição, é importante saber que esse tipo de fundo trabalha com investimentos em imóveis. E que, assim como todo fundo, o dinheiro dos investidores é organizado por um gestor com especialização no segmento.

Como funciona um fundo imobiliário?

Como já vimos, um fundo é composto por diversos investidores que, juntos, acumulam uma quantia de capital suficiente para empregar nos objetivos deste. Cada investidor terá direito sobre os lucros de maneira proporcional. Essa proporção é definida pelo que se chama de cota.

Para que você entenda, imagine que se junte a alguns amigos para comprar algo. No total, o valor que vocês conseguem juntos é de R$ 10.000,00, mas você participou mesmo com apenas R$ 500,00. Isso significa que a sua "cota" seria equivalente a 5% (que é o valor da divisão de 500 por 10.000).

No mundo dos investimentos, caso esses R$ 10.000,00 rendessem um lucro de, por exemplo, R$ 1.000,00, você teria direito a 5% desse valor — ou, de maneira mais objetiva, R$ 50,00.

É exatamente essa lógica que encontramos nos fundos de investimentos. A soma de valores de diferentes investidores permite ao fundo um bom patrimônio para que o gestor tome decisões e busque o lucro para eles.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Por fim, nessa introdução ao fundo imobiliário, vale destacar ainda que existem dois modelos diferentes de fundos imobiliários. O primeiro é o que se chama de tijolo que, em suma, trata de investir em imóveis físicos e reais. Ou seja, o patrimônio é investido em casas, apartamentos, prédios comerciais, hospitais e, claro, shoppings.

Além destes, há também o fundo de papel que, ao contrário dos fundos de tijolo, buscam títulos que tenham relação com investimentos no segmento de imóveis, mas sem ser a aquisição de construções físicas propriamente ditas.

E o que é um fundo imobiliário de shopping?

Agora que você entende bem o que é um fundo imobiliário, fica fácil explicar o que é um fundo imobiliário de shoppings. O próprio nome, aliás, já traz uma bela indicação do que se pode esperar, não é mesmo?

Pois se nós falamos que um fundo imobiliário investe em imóveis, o seu formato de shoppings vai trabalhar basicamente como esse tipo de imóvel. Ou seja, os investimentos serão feitos em shoppings centers.

Como um fundo imobiliário de shopping faz o dinheiro render?

Existem algumas formas pelas quais o fundo imobiliário de shopping gera valor aos seus cotistas ou, de maneira mais simples, busca o lucro do capital investido.

A primeira delas e mais comum é por meio da locação. Um shopping é composto por lojas que, posteriormente, serão alugadas por marcas e empreendedores. Para usar daquele ponto comercial, os lojistas assumem custos — como os aluguéis. Esses valores pagos são responsáveis pela compensação do investimento inicial e também para gerar o lucro desejado pelos investidores.

Talvez você esteja se perguntando: mas e as despesas comuns desse empreendimento? Limpeza e segurança não são custos? Sim, mas na maior parte dos shoppings, esses custos são rateados entre os próprios lojistas. Ou seja, só há custo adicional ao fundo se houver vacância e, mesmo assim, esse é um problema para o gestor resolver (e não para o cotista).

Além disso, em menor frequência, um fundo imobiliário de shopping pode repassar o empreendimento para uma empresa terceira, lucrando com a variação entre valores de compra e venda. Isso pode acontecer também e, no final das contas, gera lucro. No entanto, ao menos na maioria das vezes, o foco está no trabalho com locação.

Quais as vantagens de investir em um fundo imobiliário de shopping?

Pelas características bem específicas, o fundo imobiliário de shopping também traz alguns benefícios aos seus investidores. O primeiro deles (e que costuma despertar interesse do mercado) é a possibilidade de gerar renda com aluguéis.

Como você já viu, essa é justamente a principal forma pela qual um fundo imobiliário de shopping busca seus lucros. Além disso, existe a possibilidade de se beneficiar de um bom momento do varejo.

Isso porque, nos contratos de locação, muitas vezes o aluguel é dividido em uma parte fixa e outra percentual, variando de acordo com o desempenho da loja. Em bons momentos da economia, portanto, os valores de aluguel tendem a ser maiores.

Por fim, pode-se mencionar ainda que a cobrança de aluguel gera uma receita mensal aos cotistas. E, o que é ainda melhor aos investidores, os lucros originados por um fundo imobiliário de shopping é isento de Imposto de Renda.

Quais são os riscos de investir em um fundo imobiliário de shopping?

O maior problema desse formato de fundo é a vacância. Como em qualquer ideia de gerar renda por meio de aluguel, é preciso que os espaços comerciais tenham lojistas alocados que cumpram com seus compromissos. Associado a isso, há também a questão da inadimplência.

Esses são dois problemas cujo responsável por resolver é o gestor do fundo. No entanto, claro, impactam diretamente os resultados e influenciam o capital que será recebido pelos cotistas. Portanto, é um risco que deve ser mensurado.

Há ainda o risco do próprio investimento. Um shopping, afinal, é uma estrutura física e, como tal, tem localização e valor. O imóvel pode depreciar e, assim, gerar prejuízo ao fundo.

Para mitigar esses riscos, uma boa forma é o gestor trabalhar a diversificação. Por essência, os próprios shoppings já são uma forma de fazer isso, pois os lojistas são de segmentos e realidade diferentes. Mas isso se estende à maneira de usar o patrimônio também.

Ou seja, o fundo imobiliário de shopping pode ter centros comerciais em diferentes locais, para diferentes públicos e de diferentes tamanhos. Essa diversificação sempre ajuda a dosar o nível de risco do investimento.

Quais as características específicas de operação de um shopping center?

Os shoppings são empreendimentos que se destacam de outros modelos de imóveis pela sua característica de locação. Vamos, a seguir, entender alguns detalhes operacionais que podem impactar na escolha de um bom fundo imobiliário de shopping.

Você, enquanto investidor, não precisa estar tão atento às situações que abordaremos nesse tópico. O gestor do fundo, afinal, tem essa atribuição.

De qualquer forma, vale estar ciente para uma tomada de decisão consciente.

A vacância é um dos principais problemas

Como em todo propósito de cobrança de aluguel, a vacância é um problema. Ela não apenas impede a entrada de receitas de aluguel, como exige que o proprietário do shopping arque com algumas despesas de condomínio.

Além disso, a vacância costuma ser maior entre os pequenos lojistas — as chamadas lojas satélites. O boleto deles costuma ser composto por aluguel, aluguel percentual, condomínio comum, despesas específicas e, em alguns casos, até mesmo uma contribuição para o fundo de marketing do shopping.

Como nem sempre as vendas cumprem a promessa simplesmente por estar em um shopping center, eles costumam sofrer mais. E podem contribuir com aumento da vacância, algo que pode atrapalhar o resultado do fundo.

Ao olhar números, avalie sazonalidade

Relatórios de vendas e desempenho são comuns. No entanto, dentro do varejo, o ideal é sempre avaliar cada mês comparando-o com o ano anterior. A sazonalidade pesa bastante, especialmente em datas comemorativas como Natal ou dia das mães.

Não faz sentido, portanto, olhar para um crescimento de vendas de novembro para dezembro — esse é o cenário esperado. O ideal é comparar dezembro com o mesmo mês do ano passado.

Indicadores específicos de shopping podem ajudar

Nem sempre os shoppings compartilham seus indicadores mais específicos. Quando você tiver a oportunidade de ter acesso a eles, pode ser uma boa ferramenta de análise. Três são bem interessantes:

• SSS (Same Store Sales): traz o crescimento de vendas das mesmas marcas nos mesmos pontos comerciais de um ano para o outro.
• SAS (Same Area Sales): traz o crescimento de vendas de pontos comerciais, ainda que tenha mudança de marca de um ano para o outro.
• SSR (Same Store Rent): traz o crescimento de receitas de aluguel de um ano para o outro. Esse indicador precisa ser avaliado considerando o indicador de reajuste dos contratos, pois é algo que tende a crescer naturalmente pela inflação.

Existe algum fundo imobiliário de shopping no Brasil?

Sim! Nós já temos alguns vários fundos desse formato dentro do Brasil. Eles são identificados por códigos e pela estrutura (o próprio shopping center) que você investirá por meio do fundo.

Abaixo, listamos OITO exemplos de fundos de shoppings (entre parênteses está o código do fundo) apenas para que você identifique essas oportunidades. Existem muitos outros também.

• Ancar IC (ANCR11B)
• Eldorado (ELDO11B)
• Floripa Shopping (FLRP11)
• Via Parque Shopping (FVPQ11)
• Shopping Jardim Sul (JRDM11)
• Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11)
• Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11)
• Shopping West Plaza (WPLZ11)

Lembrando que, antes de escolher um fundo imobiliário de shopping, é essencial fazer um estudo de indicadores e regras como o funcionamento das cotas, liquidez, tipo de gestão, entre outros.

Afinal, vale a pena investir em um fundo imobiliário de shopping?

Em todo investimento, a pergunta de um iniciante é a mesma: vale trabalhar com esse tipo de ativo financeiro? E a resposta é sempre a mesma: depende da sua expectativa enquanto investidor.

O fundo imobiliário de shopping center é uma excelente ideia para quem gosta do ramo de imóveis e, ao mesmo tempo, quer ter uma renda mensal originada por meio de aluguéis.

Ademais, como vimos, é uma boa forma de garantir a diversificação e a transferência da gestão administrativa, algo que fica a cargo do gestor do fundo. No entanto, insistimos, é essencial avaliar se essa modalidade está de acordo com o que o seu perfil busca para o seu capital.