Vacância
O que é vacância?
Do ponto de vista econômico, vacância é o termo usado para identificar as porções de um investimento imobiliário que não estão, atualmente, gerando lucro.
Os possíveis motivos para o não rendimento do investimento vão desde a completa desocupação dos imóveis até o chamado período de carência imobiliário, no qual o proprietário abre mão de receber o aluguel para atrair e fidelizar o cliente.
A vacância é um dos mais importantes indicadores para aqueles que investem em Fundos de Investimento Imobiliário (FII), uma vez que a sua alta ou queda tende a desestabilizar, na mesma direção, o desempenho dos fundos.
Como a vacância funciona?
Em seu nível mais básico, a vacância é um indicador totalmente físico.
Ou seja, até os relatórios financeiros e contábeis dependem desse primeiro levantamento para serem produzidos.
A vacância física é a parcela real de um empreendimento que não está sendo ocupada: não há ninguém alugando aquele espaço, neste momento.
Suponhamos, por exemplo, que um determinado prédio comercial conte com 100 salas em seu portfólio. No entanto, destas 100, apenas 65 atraem inquilinos.
Assim sendo, identificamos que apenas 65% do empreendimento foi preenchido, enquanto o 35% restante permanece vago.
A essa representação percentual de desocupação é dada o nome de taxa de vacância.
Dela deriva, inclusive, a vacância financeira.
O termo, focado no capital, é utilizado para expressar a diferença entre o retorno esperado de um empreendimento e o quanto ele, efetivamente, rende.
Seguindo o mesmo exemplo anterior, se um projeto é construído com a expectativa de angariar R$100.00,00 por mês, mas consegue captar apenas R$55.000,00, a vacância financeira é de r$45.000,00.
Mas como é possível que um mesmo prédio tenha 65% dos imóveis ocupados, mas apenas 55% do retorno esperado?
A diferença entre a vacância física e a vacância financeira
Existem casos especiais em que a vacância física e a vacância financeira são divergentes.
Isso mesmo! Em certos casos, mesmo que o imóvel esteja habitado, o locador pode não receber qualquer tipo de renda através dele.
Como dito na seção anterior, a vacância financeira está intimamente ligada ao retorno do investimento - ao seu rendimento. E nem sempre um imóvel alugado é o mesmo que um imóvel criando renda.
Em 2017, ano em que o mercado habitacional enfrentou um período de desaquecimento generalizado, se popularizou a prática do período de carência.
Para atrair a atenção dos clientes e garantir contratos, proprietários ofereciam de 3 meses (no aluguel residencial) a 2 anos (no aluguel comercial) de locação “gratuita” - o inquilino arcava apenas com encargos, como a taxa de condomínio e IPTU.
Esse é um modelo clássico de divergência, mas se engana quem pensa que ele é de todo mal para o locador. Afinal, imóveis vazios continuam gerando despesas (como as obrigações já citadas, entre outras).
Isso quer dizer que, embora não esteja dentro do perspectiva ideal de lucro, o período de carência representa um oportuno cenário de “não-prejuízo”.
Qual é a importância da vacância para o investidor?
A vacância é um fator de grande relevância para os investidores que se interessam ou já aplicam capital nos ativos imobiliários.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), principalmente, ancoram o seu desempenho na locação. Portanto, sempre que as taxas de vacância sobem, a parcela de lucros repassados aos cotistas também cai.
Assim como mercado de ações, a única forma de encarar o aumento da vacância como um contexto positivo, é quando o investidor consegue encontrar a oportunidade de investir em cotas a preço baixo. A expectativa, nesse caso, é que a vacância seja temporária e o rendimento posterior cresça exponencialmente.
