Rio Bravo: por que os FIIs estão bastante descontados? Veja as perspectivas para o setor

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) seguem rendendo abaixo do esperado – e esse movimento não é de hoje. Para a Rio Bravo, as respostas estão em alguns fatores, como ciclo de aperto monetário, incertezas macroeconômicas ligadas à guerra na Ucrânia e o cenário eleitoral brasileiro.

“Independente do motivo, uma coisa é certa: os fundos imobiliários estão sendo negociados a preços muito atrativos para os investidores que possuem visão de longo prazo, que tem um olhar para o ativo imobiliário e que buscam ganho de capital futuro”, avalia Anita Scal, da Rio Bravo.

De acordo com Anita, o impacto operacional é sentido diretamente na receita dos FIIs e nos seus rendimentos, o que contribui para uma queda nas cotações, uma vez que o mercado busca equilibrar o yield pago.

“Como o investidor está obtendo menos renda, ele está disposto a pagar menos até que a relação de retorno e preço pago seja mais adequada. Em outras palavras, esperava-se uma recuperação nas cotas negociadas no mercado secundário, já que o numerador da divisão rendimento/preço tende a aumentar no curto prazo”

Anita Scal, da Rio Bravo, em carta aos investidores

Fundos imobiliários de tijolo: ‘turbulência perfeita”

Com o impacto negativo da pandemia nos ativos imobiliários – como shoppings, centros educacionais e de varejo, e espaços corporativos – que ocasionou uma série de lockdowns e fechamento dos estabelecimentos comerciais, os fundos imobiliários de tijolo passaram por uma “turbulência perfeita”, de acordo com a Rio Bravo.

“Onda de inadimplência de locatários, concessão de descontos, vacância e diminuição significativa das receitas variáveis atreladas às vendas, a depender de cada negócio”

Anita Scal

No entanto, com o arrefecimento das contaminações no País, o término das medidas de distanciamento social e o avanço da vacinação, havia uma expectativa de melhora no mercado de fundos imobiliários, principalmente nos de tijolo.

“Já que voltamos a observar melhor ocupação dos espaços locados, funcionamento dos empreendimentos em período cheio, diminuição de pedidos de descontos e inadimplência, além de uma vacância com tendência de queda, principalmente em localizações mais premium”, ressalta.

Porém, a realidade é outra. Na avaliação dos especialistas da gestora, a distorção do valor intrínseco dos ativos imobiliários versus a precificação que o mercado considera para os ativos da carteira de FIIs continua grande.

Para se ter ideia, desde o início da pandemia até abril deste ano, o Ifix, índice de fundos imobiliários da B3 registrou retorno negativo de -5,36%. No ano o retorno é de 0,29%.

“Quando analisados apenas os fundos de tijolo que compõem o índice, temos um retorno total de -5,89% (que considera o rendimento distribuído de tais ativos), com os preços dos fundos no mercado secundário negociando a patamares observados em 2016/2017”, aponta.

Mas a boa notícia é que sinais de melhora começam a surgir, segundo a Rio Bravo. “Se analisarmos as principais regiões e ativos classificados como A, AA e AAA, a região da avenida Paulista passou de uma vacância física de 22,5% no segundo trimestre de 2021 para 18,2% no primeiro trimestre de 2022, e a região da Nova Faria Lima saiu de uma vacância de aproximadamente 8,7% para 4,5% na mesma base de comparação”, ressalta a Rio Bravo.

Galpões logísticos: e-commerce aqueceu a busca

No mercado de galpões logísticos, o crescimento do e-commerce no varejo impulsionou a busca por espaços por parte das empresas, o que, consequentemente, reduziu a vacância e elevou o preço dos aluguéis dos ativos.

“As vacâncias baixas e a absorção líquida positiva de mais de 277 mil m² na região sudeste, nos ativos logísticos e industriais classificados como A, AA e AAA em 2022, mesmo após uma relevante absorção líquida positiva de mais de 840 mil m² no trimestre imediatamente anterior, mostra que a demanda por produtos em casa ou à pronta entrega – e que chegam cada vez mais rápido – veio para ficar”, conclui Scar, da Rio Bravo.

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