Fundos Imobiliários

Depois de uma excelente performance em 2019, os fundos de investimento imobiliários (FIIs) enfrentaram perdas no ano passado. Mais especificamente os de nichos dedicados às lajes corporativas e shoppings center, setores que foram duramente castigados pela restrição de circulação de pessoas, como forma de frear os impactos da pandemia da covid-19. Já os fundos de recebíveis não sentiram tanto.

Os fundos imobiliários de papéis, ou de recebíveis, uma mescla entre a renda fixa e a renda variável, parecem conseguir passar pela turbulência com menos sobressaltos.

Fundos formados por papeis de crédito imobiliário enfrentaram melhor a crise econômica

O desempenho dos fundos de recebíveis em 2021

Só para ter uma ideia, nos dois primeiros meses deste ano, o Ifix, índice da Bolsa de Valores, que mede a evolução de fundos imobiliários, praticamente está andando de lado, com pequena alta de 0,6%. No mesmo período, dados coletados pela Ativa Investimentos mostram que os nove fundos de recebíveis com melhor desempenho tiveram valorização média de 12,58%.

E considerando o ranking dos dez fundos imobiliários mais rentáveis, nove são de papéis. O único fundo com composição diferente é o TRFX11, de tijolo híbrido – aqueles que investem em diversas categorias de imóveis. Esse fundo, no início deste ano, venceu uma licitação para adquirir 43 lojas do grupo Pão de Açúcar e alugá-las à própria varejista em contratos com duração de 15 anos.

O fundo acabou levando 39 delas e, com isso, atraiu o interesse dos investidores, com um salto de 100 para 20 mil investidores nos dois primeiros meses do ano. Movimento que trouxe liquidez ao fundo, que vem negociando algo entre R$ 3 e 4 milhões por dia na B3, com a entrega de dividendos entre 7,5% a 8,0%.

Há um nível de segurança cercando os contratos feitos com as lojas: “O contrato não permite a rescisão, com multa do pagamento no valor do aluguel de todo o período”, explica Gabriel Barbosa, gestor do fundo.

Caixa para dividendos e redução de riscos

Outro aspecto que reforçou o bom desempenho dos fundos de recebíveis neste início de ano foi o espaço na margem para desembolsar dividendos aos cotistas. 

“Os fundos de papel tiveram boa performance nos dois primeiros meses do ano, porque tinham bastante gordura para pagar dividendos”, explica o diretor da área de gestão da Singular Investimentos, Marcelo Varejão. 

A empresa é gestora do fundo REIT11, que no período de janeiro e fevereiro de 2021 obteve 18,80% de rentabilidade.

Para oferecer um bom retorno ao investidor e, ao mesmo tempo, reduzir a margem de risco, os fundos diversificam as carteiras com vários tipos de papéis que representam a dívida imobiliária, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários. “Por ser um título de renda fixa, mesmo tendo um componente de renda variável, suas taxas de rentabilidade costumam ser mais elevadas”, enfatiza Mario Campos, da Ativa Investimentos.

Em 2020, os fundos de recebíveis foram beneficiados com a alta da inflação

Alta da inflação em 2020 ajudou os fundos de recebíveis

Os fundos imobiliários de recebíveis são uma espécie de meio caminho entre a renda fixa e a renda variável, não compram imóveis. Investem em papéis, nos chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras do Crédito imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs), cotas de outros fundos, entre outros ativos.

Segundo os analistas do setor, os fundos de recebíveis sentiram o impacto da pandemia em 2020, mas se recuperaram com mais rapidez pelo fato de estarem atrelados à inflação. O IGP-M, indicador clássico usado para reajuste de aluguéis e outros contratos no mercado imobiliário, no ano passado chegou a subir 28,9%. 

Mesmo os locadores que não conseguiram transferir essa alta expressiva do IGP-M, acabaram por usar o IPCA, régua da inflação oficial. A variação acumulada do IPCA ficou em 4,52%, bem mais baixa que o IGP-M, mas ainda assim em nível bem superior aos 2,75% da taxa DI, em igual período, que é a base de remuneração para a renda fixa.

“Isso trouxe maior rentabilidade para os fundos. Porém, o aumento expressivo do IGP-M dificultou o repasse aos fundos e tem feito muitos contratos de locação serem indexados ao IPCA”, afirma o analista de fundos imobiliários da Ativa Investimentos, Mario Campos.

O aumento da inflação oficial, calculada pelo IPCA, teve outra consequência, por contribuir na ampliação dos dividendos desse tipo de fundo. “Eles acabaram sendo mais voláteis por conta do choque da inflação”, enfatiza Campos.

O aquecimento do mercado imobiliário também teve participação positiva na performance dos fundos de recebíveis.

“O valor dos imóveis subiu fortemente durante a pandemia por conta do aumento da procura, guiada pela taxa de juros mais baixa da história”, destaca o especialista em Política Econômica Internacional, Emanuel Pessoa. “ Muita gente aproveitou a oportunidade para adquirir imóveis mesmo com preços mais altos, o que ajudou a aumentar a rentabilidade dos FIIs”.

Fundos de recebíveis e a alta dos juros

A sinalização de elevação do juro básico da economia é cada vez mais clara: na última reunião o Comitê de Política Econômica, o Copom, subiu a Selic em 0,75 ponto porcentual, que passou de 2% para 2,75% ao ano.

A expectativa é a de que a mesma dose venha a se repetir no dia 5 de maio, quando o Copom anuncia a nova Selic. Se isso se confirmar, o juro básico da economia passa para 3,5% ao ano. Há quem aposte suas fichas em alta ainda mais acentuada, de até 1%.

Seja qual for o ajuste para cima, os títulos de recebíveis indexados ao IPCA+ serão beneficiados, diz o presidente da Apollo Investimentos, João Guilherme Penteado. Por consequência, o juro mais alto tende a melhorar o desempenho dos fundos com esses papéis. “A atitude do Copom em aumentar a taxa Selic de maneira mais rápida ajuda a manter os juros equalizados por mais tempo”, afirma ele.

Perfis variados nos fundos em destaque

O ranking dos fundos de recebíveis mais rentáveis nos dois primeiros meses do ano traz produtos diferentes entre si, seja no tamanho, na carteira de ativos e até sobre os motivos que resultaram em rentabilidade mais alta no período. Conheça um pouco sobre alguns deles:

IRDM11: melhor rentabilidade com novos títulos

De grande porte, o fundo IRDM11 tem mais de 135 mil cotistas e atualmente entrega dividendos de 10,50%. Com 70% da carteira concentrada em CRIs e o restante em outros títulos imobiliários, o fundo estava com caixa, porém em defasagem de rendimentos, segundo Penteado, da Apollo Investimentos. 

“A compra de novos títulos por um preço competitivo trouxe destaque novamente ao IRDM11 no radar dos investidores,”, analisa. 

ARRI11: alocação rápida de recursos favoreceu o fundo

O fundo Átrio (ARRI11) aumentou sua rentabilidade com a alocação de caixa, o que reforçou o pagamento dos dividendos para a casa dos 11%. 

Para Mario Campos, da Ativa Investimentos, o movimento de pagamento de dividendos gerou um “upside” – potencial de alta do ativo - tornando o fundo mais interessante para os investidores.

Fundos mais rentáveis têm perfis diferentes, um deles é voltado para construção fora do eixo Rio-São Paulo

REIT11: carteira com baixa inadimplência

De pequeno porte, com 51 cotistas, o fundo de recebíveis REIT11 obteve uma rentabilidade de 18,80% nos últimos dois meses. 

Para Marcelo Varejão, da Singular Investimentos, gestora do fundo, a carteira de qualidade, com ativos com performance acima da média e baixa inadimplência, mesmo em período de crise, contribuiu para esse resultado.

“Essas condições que um fundo oferece geralmente chamam a atenção de investidores que estão em busca de boas oportunidades”, ressalta.

HCTR11: foco em projetos fora do eixo Rio-São Paulo

Com mais de 74 mil cotistas em sua carteira, o HCTR11, gerido pela Hectare, tem como foco investir em projetos de desenvolvimento residencial fora do eixo Rio/São Paulo.

Com boa performance desde 2019, o HCTR11 até então contava até então com R$ 10 milhões de patrimônio. Após dois anos, o fundo hoje tem R$ 1,2 bilhão. 

Ao todo, são mais de 70 projetos diferentes lastreados em CRIs espalhados em todo o país. 

A ideia, segundo André Catrocchio, sócio e RI da gestora, é buscar oportunidades com pequenos e médios incorporadores em regiões onde o déficit habitacional ainda é mais relevante, como a região Centro-Oeste e estados como Maranhão, Piauí e Tocantins.

Além dos projetos residenciais, a carteira do HCTR11 tem o risco pulverizado em outros ativos, como projetos de multipropriedade – permite a participação de vários proprietários em um mesmo bem, que utilizam a propriedade em um intervalo de tempo determinado - ligados ao turismo e hotelaria em locais como Caldas Novas (GO) e Gramado (SC).

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Repórter do Portal Mais Retorno.

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