Fundos Imobiliários

BofA: 5 motivos para investir em ativos de shopping centers em 2022

Retomada do crescimento, ativos descontados, desempenho superior de alguns segmentos são alguns dos fatores elencados pelo BofA para essa tese de investimentos

Data de publicação:28/01/2022 às 02:30 -
Atualizado um ano atrás

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O setor de shopping centers é a principal aposta de investimento no setor imobiliário em 2022 do Bank of America (BofA), segundo relatório. Entre os principais motivos que reforçam essa tese estão ativos com descontos, crescimento resiliente de alguns nichos, possíveis M&As (fusões e aquisições, na sigla em inglês), entre outros.

“Vemos o setor imobiliário brasileiro de shoppings como a principal oportunidade para 2022 em meio a avaliações com descontos e crescimento de dois dígitos em relação aos níveis pré-pandemia”, aponta o documento.

5 motivos apontados pelo BofA para investir no mercado de shopping centers em 2022 — Multiplan é a principal aposta do BofA no setor de shopping centers - Foto: Reprodução

Entre os pontos destacados no relatório estão a retomada do crescimento, com destaque para os centros comerciais focados no mercado de luxo – por conta da remoção de descontos de inflação, “satelização” e recuperação de tráfego.

“Uma recuperação de avaliação em meio a discussões sobre crescimento do ativo torna o mercado uma importante oportunidade de alta para este ano, enquanto os resultados dos lucros provavelmente serão os principais catalisadores”, destacam os especialistas.

Por que os shopping centers são aposta em 2022

Fusões e aquisições em foco

Na opinião dos analistas do BofA, haverá oportunidades de crescimento em 2022 para M&As no setor de shopping center, apesar do ambiente macroeconômico desafiador. “Prevemos a preferência por ativos de alto nível entre as empresas listadas que provavelmente não estão dispostas a trocar qualidade por crescimento”, ressalta.

No entanto, as avaliações devem ser mais esmiuçadas, pois a pandemia abriu uma lacuna entre shoppings de alta e baixa renda. “Como resultado, as operadoras de shoppings que buscam crescimento provavelmente vão se concentrar em ativos atualmente ‘detidos’”.

Fora do mercado de empresas listadas, o BofA identificou 42 shoppings centers que são potenciais alvos de M&As espalhados por 20 cidades, e que, juntos, somam 1,7 milhão de ABL (Área Bruta Locável), o que pode demandar expansão geográfica das redes. Entre eles estão centros comerciais no Rio de Janeiro (RJ), Ribeirão Preto (SP), Vila Velha (ES), Belém (PA), entre outros.

Recuperação será em forma de “K” pode ser persistente

Os especialistas do BofA acreditam que a recuperação do setor de shoppings centers pode ser em “K”, ou seja, com um rápido declínio com uma subsequente divisão acentuada entre vencedores e perdedores.

Traduzindo, o gap entre shoppings centers de alta e baixa renda deve continuar aumentando, seguindo o mesmo caminho do setor nos Estados Unidos. Na visão deles, a deterioração do poder de compra e desemprego elevado devem continuar aumentando essa distância.

“Os consumidores de alta renda estão visitando e gastando mais em shoppings, enquanto as dificuldades financeiras estão retendo os consumidores de baixa renda. Em meio à inflação e ao desemprego consistentemente elevado, a renda familiar da população de menor poder aquisitivo deve continuar se deteriorando”.
BofA, em relatório

Com a recuperação mais forte das vendas, o spread entre os shoppings de alta e baixa renda aumentou 25%, de acordo com o relatório.

‘Satelização’

Com a recuperação dos aluguéis, o banco acredita que uma das oportunidades para os shoppings está na ‘satelização’ do portfólio, “aproveitando os relacionamentos existentes com os varejistas para adicionar novas marcas em meio a espaços vagos mais limitados”.

Segundo o BofA, os principais varejistas listados na Bolsa já estão presentes em 45% dos centros comerciais. Por isso, a oportunidade de crescimento está nas marcas menores.

“O Grupo Soma, dono da Animale e Farm, tem cerca de 56% de penetração em shoppings de alto padrão, mas redes menores, com menos lojas, ainda têm espaço para crescer. O mesmo vale para a Arezzo e Lojas Renner”.
BofA

Aluguéis mais altos, geralmente pagos por lojas “satélites” significam um vento a favor adicional para o crescimento das locações. “Taxas de ocupação saudáveis em shoppings – 95%, em média – devem inclinar a balança de negociação em favor dos operadores de shoppings, especialmente em meio a uma demanda saudável”.

Previsão de abertura de lojas em 2022 por varejistas listadas na Bolsa

Empresa	Novas lojas em 2021	Novas lojas em 2022	Tamanho médio da loja (m²)	Penetração de portfólio Iguatemi	Penetração de portfólio brMalls
Magazine Luiza (MGLU3)	91	100	661	26%	38%
Arezzo (ARZZ3)	34	85	69	38%	44%
Grupo Soma (SOMA3)	31	63	166	15%	33%
Vivara (VIVA3)	24	60	71	79%	94%
Lojas Renner (LREN3)	45	56	757	74%	46%
Petz (PETZ3)	36	52	965	11%	6%
Via (VIIA3)	17	40	1.412	18%	19%
C&A (CEAB3)	26	25	1.886	58%	44%

Fonte: BofA Global Research

Recuperação do tráfego para fornecer vantagens adicionais

Os analistas do BofA esperam que a recuperação de lojistas que ainda estão prejudicados com a redução do tráfego de pessoas nos shoppings impulsione a próxima onda de crescimento para o mercado.

“Os aluguéis cruzaram a barreira do período pré-covid no 3º trimestre de 2021 e a recuperação desses lojistas, provavelmente com realização de vendas com descontos, deve fornecer vantagens adicionais – e provavelmente subestimadas – para os shoppings”, enfatiza.

A maioria dos consumidores segue visitando shoppings com menos frequência do que no período pré-pandemia, por conta com a preocupação com a contaminação do vírus, o que reflete em um tráfego ainda lento.

No entanto, conforme relatório, a maioria deseja a frequentar o shopping para usufruir do entretenimento. “Mais de 50% dos consumidores elencam o lazer e restaurantes como os principais motivos para visitar o shopping no pós-pandemia. Os cinemas têm uma perspectiva mais desafiadora por conta dos ventos favoráveis do streaming, mas o recente sucesso de bilheteria do filme Homem Aranha: Sem Volta para Casa mostra ainda uma forte demanda por cinema”, destaca.

Para os especialistas, à medida que o tráfego aumenta nesses pontos de entretenimento, os shoppings deverão conseguir aumentar o valor dos aluguéis, “apenas elevando os descontos de repasse da inflação”.

Ativos descontados

Os shoppings continuam sendo um dos ativos de exposição mais baratos, segundo o BofA, com a avaliação ainda atrasada em relação às melhorias operacionais e ganhos obtidos.

“Os lucros surpreendem e as revisões das estimativas, em meio ao que consideramos um consenso ainda cauteloso, podem ser gatilhos para as ações, já que as avaliações ficam muito baratas para serem ignoradas”, declaram.

As escolhas do BofA

A principal aposta do banco para o setor de shopping centers é a rede Multiplan, que tem como foco centros comerciais de alto padrão. “A rede tem um portfólio de qualidade, mais bem posicionado para aproveitar os ventos favoráveis de reabertura”. Além disso, o banco mantém seus ratings de compra para as redes Iguatemi e Aliansce Sonae.

Na categoria underperform, o BofA elenca a rede brMalls e BR Properties. “A brMalls apesenta uma recuperação defasada perante seus pares e a BR Properties, alta vacância em meio à menor ocupação de escritórios e alavancagem”.

Como investir em shopping centers?

Para investir em shoppings centers, o investidor pode optar diretamente por dois caminhos: comprar ações das redes diretamente na Bolsa ou via Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Nos FIIs, os ativos que contam com os shoppings fazem parte da categoria fundos de tijolo.