Fundos imobiliários que foram bem na carona da alta de inflação e juros em 2021 revisam as carteiras para 2022
Com perspectiva de queda da inflação e manutenção de juros elevados, a aposta é em papeis atrelados ao DI
Os fundos imobiliários (FIIs) de papel, que pegaram carona na inflação para turbinar a rentabilidade no período mais recente, passam agora por um processo gradual de rebalanceamento de carteira como ajuste ao cenário de inflação mais baixa previsto para 2022.
Em 2021, os 10 fundos mais rentáveis conseguiram bater a inflação de 10,06%, mais ainda o CDI de 4,42%. Mas diante do atual cenário, ativos como CRIs (Certificados de Recibo Imobiliário) indexados ao IPCA, o principal lastro desses fundos, que deram esse suporte aos FIIs, passaram a dividir espaço, ainda que timidamente, na carteira com títulos atrelados ao CDI ou a um mix entre CDI e inflação.
Os fundos imobiliários campeões em 2021
| Fundo | Código | Rend. 2021 |
|---|---|---|
| FII Urca Ren | URPR11 | 42,53% |
| FII Devant | DEVA11 | 24,91% |
| FII Kinea Ri | KNCR11 | 23,63% |
| FII Valrelll | VGIR11 | 23,50% |
| FII Kinea Sc | KNSC11 | 20,27% |
| FII Sant Pap | SADI11 | 19,07% |
| FII Arctium | ARCT11 | 17,89% |
| FII Hectare | HCTR11 | 17,66% |
| FII XP Cred | XPCI11 | 17,36% |
| FIIHsi Cri | HSAF11 | 15,71% |
É uma forma de adaptação da carteira desses produtos, de acordo com especialistas, à perspectiva de queda da inflação e à continuidade de elevação dos juros, na esteira ainda do avanço da Selic.
A escalada dos preços em 2021 impulsionou o rendimento porque os CRIs, que formam boa parte da carteira dos fundos imobiliários, são ativos indexados em à inflação. A base de rentabilidade é em geral o IPCA mais um cupom ou juros, que também sobem com o ajuste da Selic. A inflação oficial medida pelo IPCA em 2021 acumulou variação de 10,06%.
Giuliano Bandoni, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, acredita que, passado o momento de pico, “a inflação deve ceder em 2022 e 2023 e a Selic permanecer em alta por algum tempo”. Mas, “terminado o ciclo de elevação da Selic e à medida que a inflação for caindo, os juros também devem recuar”, prevê o gestor.
É à luz desse cenário que gestores têm comandado o processo gradual de remodelação de carteira dos fundos imobiliários. Bandoni diz que o produto da casa também passa por um rebalanceamento, mas guiado por outra estratégia.
Ele diz que, embora os fundos imobiliários de CRIs estejam mais resilientes, a análise para o ajuste da carteira leva em conta também os preços descontados, principalmente de ativos de tijolo, como shoppings, visando à perspectiva de retomada da economia.
O gestor da Rio Bravo identifica no momento boas oportunidades para quem quer investir em fundos imobiliários. Uma é a compra de um portfólio de ativos já descontados, que possibilitaria duplo ganho ao cotista. Segundo Bandoni, os fundos de fundos (fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários) estão negociando com desconto médio de 15% a 20% em relação à cota patrimonial.
“Esses mesmos fundos alocam os recursos ou investem em outros fundos (de logística, lajes corporativas, shoppings, CRI) que também estão baratos”, uma oportunidade com dupla vantagem. “Ela consiste na compra de um ativo de um fundo descontado que compra ativos de outro fundo descontado em relação ao valor de mercado.”
São oportunidades que permeiam o mercado, mas é importante que o investidor esteja atento aos ativos que estão com desconto, se são os de crédito, como os CRIs, ativos de tijolo ou outros.
O especialista está otimista e vê um cenário com boas perspectivas para os produtos de base imobiliária, embora em um ambiente de muita volatilidade, “por conta tanto de eventos domésticos quanto por internacionais”. Um deles é a eleição presidencial, aponta, e o outro “é o cenário ainda de alta dos juros”, que teria como efeito nos mercados a “saída de recursos da renda variável para a renda fixa”.
Bandoni vê como principal risco de instabilidade vinda do exterior a elevação dos juros americanos, “que diminui o fluxo de recursos para o País e também gera volatilidade nos mercados”. Um movimento que, dependendo das circunstâncias, pode gerar também oportunidades de investimento. “É o caso de movimento de preços por condições específicas de mercado, sem mudança no cenário estrutural.”
Os fundos imobiliários com a carteira formada por ativos como CRI e LCI (Letras de Credito Imobiliário) estão quase que monopolizando o ranking de rentabilidade nessa categoria de produtos. De uma lista de 10 que mais renderam em janeiro, de acordo com dados de levantamento da Economatica, sete têm a carteira formada por ativos relacionados ao mercado imobiliário.
Rendimento em janeiro de 2022
| Fundo | Código | Rend jan/2022 |
|---|---|---|
| FII Autonomy | AIEC11 | 6,60% |
| FII Urca Ren | URPR11 | 5,95% |
| FII Valor He | VGHF11 | 4,38% |
| FII Rec Rece | RECR11 | 4,32% |
| FII Ggrcovep | GGRC11 | 4,23% |
| FII Afhi Cri | AFHI11 | 4,16% |
| FII Rbrhgrad | RBRR11 | 4,01% |
| FII Arctium | ARCT11 | 3,94% |
| FII Bees Cri | BCRI11 | 3,80% |
| FII Cap Reit | CPFF11 | 3,72% |
O rendimento dos 10 FIIs que mais brilharam em janeiro variou entre 6,60% e 3,72%, acima da inflação de 0,55% estimada para o IPCA – o número oficial de inflação de janeiro será divulgado pelo IBGE dia 9. O que mais rendeu foi o FII Autonomy, um fundo de lajes corporativas, que entregou 6,60% aos cotistas no primeiro mês do ano.
O domínio dos FIIs de papel é quase total no ranking de 2021. Pelos dados da Economatica, nove dos que mais bem performaram no ano passado têm a carteira formada por ativos de base imobiliária. O mais rentável foi o FII Urca Prime Renda, que ocupou o topo do ranking, com uma rentabilidade de 42,53% em 2021. E o 10º mais rentável da lista, o FII Hsi Cri, entregou um rendimento de 15,71% aos cotistas.
Os fundos imobiliários lanterninhas em 2021
O cenário não foi apenas róseo, com a inflação em alta turbinando o rendimento, para os FIIs de papel. O ambiente de ruídos políticos e fiscais, que geraram mais incertezas à economia e à inflação, respingou em alta da Selic, o que estimulou a saída de recursos da renda variável, como os fundos imobiliários, para a renda fixa.
O prolongamento do ciclo de elevação da Selic reforçou essa migração entre os mercados.
| Fundo | Código | Rend.2021 |
|---|---|---|
| FII Xp Macae | XPCM11 | -49,86% |
| FII More Re | MORE11 | -25,46 |
| FII Kineafof | KFOF11 | -21,68% |
| FII Sant Ren | SARE11 | -20,63% |
| FII Bcia | BCIA11 | -19,09% |
| FII Bc Ffii | BCFF11 | -17,22% |
| FII Rec Rend | RECT11 | -16,37% |
| FII Riob Ff | RBFF11 | -16,06% |
| FII Autonomy | AIEC11 | -15,84% |
| FII Htopfof3 | HFOF11 | -15,54% |
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