Fundos imobiliários de papel têm melhor desempenho em 2021; o que esperar daqui para frente com variante do vírus?

O mar não está para peixe para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) em 2021. O Ifix, índice da Bolsa que engloba os fundos mais negociados da categoria cai mais de 4% neste mês e no ano, a queda fica entre 8% e 17%. Os desdobramentos de nova cepa do coronavírus em circulação pelo mundo pode afetar novamente o setor.

No entanto, no meio desse atoleiro, que tem como pano de fundo o ambiente macroeconômico interno desfavorável – projeções mais pessimistas sobre o crescimento do País, avanço persistente da inflação, incertezas fiscais e juros em trajetória ascendente – um dos segmentos dos FIIs nadou contra a maré e fez bonito: os fundos recebíveis, ou fundos de papel.

Ao contrário do impacto negativo do cenário econômico deteriorado nos demais FIIs, como o de lajes corporativas, por exemplo, os fundos que investem em recebíveis estão sendo beneficiados pela alta do IPCA e da Selic. O motivo é que os CRIs, títulos de dívida imobiliária são indexados, em geral ao indicador da inflação mais juros.

De acordo com um ranking elaborado pela Teva Índices, os FIIs de papel foram os únicos a apresentar um desempenho positivo no ano até agora – dados compilados até 15 de novembro. O levantamento mostra também que essa classe de ativos teve retorno acima da inflação medida pelo IGP-M, desde o início de 2019.

Segundo dados da Economática, os fundos de papel hoje detêm uma participação de 50,37% no Ifix, seguido pelos fundos híbridos, com 19,65%, logística, com 11,68%, lajes corporativas, com 7,56% e shoppings centers, com 6,17%.

De acordo com João Vitor Freitas, da Toro Investimentos, essa trajetória de alta nos fundos de recebíveis já vêm desde o ano passado. “Muitos deles entregaram dividendos gordos. São títulos com um perfil de risco maior”, destacou.

Quando a Selic estava na casa dos 2%, os FIIs de recebíveis atrelados ao CDI não tinham atratividade para o investidor, pois entregavam menos retorno financeiro. Porém, com o avanço da taxa de juros do País, que deve fechar o ano em dois dígitos – 10,12%, segundo dados do Boletim Focus do BC – esse tipo de ativo passou a atrair de volta a atenção do mercado.

Porém, o analista da Toro alerta que é preciso ter cautela na hora de escolher investir nos FIIs de papel porque pagaram dividendos gordos nos últimos tempos. “A entrega de bons retornos aos investidores faz com que muita gente queira investir nesses ativos. Porém, não vale a pena pagar qualquer preço, pois não temos certeza de que esse cenário de proventos extraordinários vai continuar. O mercado de FIIs de papel viveu uma fase de euforia”.

Fundos de tijolo

Na contramão dos FIIs de recebíveis, os fundos de tijolo vivem um período de baixa nos resultados por sua sensibilidade maior ao aumento dos juros. Isso é explicado pelo fato de que a grande maioria deles compra ativos imobiliários e, com isso, sente mais o impacto da inflação e da Selic em alta.

O fechamento da economia no ano passado por conta da pandemia trouxe diversas dificuldades para os fundos de tijolo, incluindo o de lajes corporativas, com a disseminação do home-office por conta do lockdown. Porém, o analista da Toro destaca que, com a retomada econômica e a vacinação da população bastante avançada, os escritórios estão voltando a ter seus colaboradores em suas instalações físicas.

“Os fundos de laje corporativa foram um dos que mais sofreram com a pandemia. Porém, a ideia de que o sistema de trabalho iria aderir permanentemente ao home-office integral caiu por terra”, analisa.

Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora, aponta que, apesar da retomada em curso, a volta dos casos de covid-19 se torna uma ameaça constante a esse tipo de ativo. “Temos que estar sempre atentos ao que acontece na Europa e agora na África do Sul por conta em relação ao surgimento de novas variantes da covid e ondas de contágio”, diz.

Na semana passada, cientistas da África do Sul descobriram a existência de uma nova variante da covid-19, com capacidade de transmissão ainda mais feroz do que a delta. No entanto, ainda não há um grande volume de informações sobre o assunto, porém, já foi o suficiente para causar temor no mercado financeiro global.

Em relação aos fundos logísticos, que também fazem parte do escopo dos fundos de tijolo, a realidade foi um pouco menos dura. O aumento das compras online, por conta do fechamento do varejo físico durante o lockdown, estimulou o investimento das empresas de e-commerce na busca por novos galpões para acomodar seus estoques.

Mas Freitas, da Toro, ressalta que esse ano esses ativos devolveram um pouco o retorno. “Com a reabertura, as pessoas não deixaram de comprar online, mas passaram também a ir às lojas físicas, o que reduz um pouco o aquecimento das vendas online”.

2022

Para os próximos meses, e já entrando em 2022, Freitas trabalha com boas perspectivas para o desempenho dos fundos imobiliários de papel. “Esses ativos devem continuar se beneficiando com a alta na taxa de juros e entregar bons dividendos”.

Os fundos de shoppings também seguiram a mesma trajetória dos fundos de lajes corporativas, sofrendo com o seu fechamento por conta do lockdown. Porém, segundo o especialista da casa de análise, as vendas já estão aquecidas em nível pré-pandemia. “Isso é bastante positivo para os fundos. Se não vier nenhuma nova onda de covid-19, a perspectiva é positiva”.

Em relação aos fundos de logística, a tendência é que eles continuem seguindo uma trajetória positiva de performance. “Já podemos ver uma escassez de galpões com elevado padrão de construção para as varejistas armazenarem suas mercadorias. A competição por conta do frete está fazendo essas empresas investirem cada vez mais em logística”, avalia o especialista da Toro.

Asdourian, da Guardian, ressalta que a vacância reduziu significativamente nos últimos tempos e o próprio País carece de infraestrutura logística. “As empresas estão se reestruturando de forma geral e o Brasil tem um longo espaço para o setor crescer”, conclui.