Por que o fundo imobiliário SARE11, do Santander, derreteu 19% e registrou o pior desempenho de novembro no setor?

O Santander Renda de Alugueis Fundo de Investimento, o Sare, ou SARE11, foi o fundo com o pior desempenho entre os produtos de base imobiliária em novembro, com desvalorização de 18,90%. Resultado que reflete o impacto da pandemia, alta dos juros, equívocos na gestão e falta de liquidez do fundo, segundo analistas.

O mercado de fundos imobiliários, principalmente o de tijolos (com o portfólio lastreado em galpões e lajes corporativas), vem sofrendo desde a chegada da pandemia do coronavírus, no início de 2020.

A descoberta de nova variante do coronavírus, o ômicron, agravou as expectativas, ao adicionar mais incertezas, como o risco de novos lockdowns. A inflação e juros em persistente alta, uma dinâmica que não combina com boa performance dos fundos imobiliários, também não deram trégua no já nebuloso cenário macroeconômico.

Cenário afeta fundo imobiliário SARE11

Juros elevados encarecem o custo dos financiamentos e inibem a demanda por imóveis, que se contrai também com a perda de renda do consumidor desvalorizada pela inflação. A queda de dinamismo desse mercado afeta diretamente os fundos imobiliários.

Nesse ambiente, em que boa parte dos fundos imobiliários não foi bem, chamou a atenção de investidores e analistas o forte tombo de 18,90% do fundo Santander Renda de Alugueis FII, o SARE11. Uma queda que destoou da dos demais pares. O IFIX, índice que calcula a média de rentabilidade dos fundos imobiliários, por exemplo, recuou 3,63%, a menor queda desde o início da pandemia.

Caio Ventura, da Nord, atribui a desvalorização do SARE11 à alocação de recursos em um dos setores mais atingidos pela pandemia, o que “cria novas incertezas sobre quando os inquilinos voltarão do home office” e como a situação econômica afetará a renda dos ocupantes.

Raul Grego, da Eleven, comenta que o SARE11 é menos líquido que os demais, o que o coloca “em lugar mais negativo” em relação a outros fundos de tijolo.

Como é o fundo imobiliário SARE11

O Santander Renda de Alugueis FII (SARE11) é um fundo de base imobiliária híbrido, com maior concentração em tijolos, composto atualmente por três imóveis e fundos imobiliários.

A renda com locação de imóveis provém do WT Morumbi, com participação na receita aproximada de 82%; do Work Bela Cintra, 8,5%, e Galpão Barueri, com 8%. Cerca de 90% dos contratos têm os valores de aluguel corrigidos pelo IGP-M e duração aproximada até 2027.

Decisões equivocadas

De acordo com um analista de mercado que pede que não seja identificado, aparentemente o fundo foi bem constituído, com imóveis bem escolhidos para o início do projeto, em janeiro de 2020. Mas o SARE11 foi rapidamente atingido pela pandemia de covid-19 e, dali pra frente, seu gestor cometeu equívocos que explicam o derretimento do últimos dias.

Parte da estratégia adotada pela gestora para enfrentar a crise foi a emissão de um lote de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), lastreado em recebíveis do WT Morumbi, no volume de aproximadamente R$ 400 milhões. O custo inicial da dívida contratado era CDI+1,45%, com vencimento em três anos, em 2023.

Novos percalços neste ano, de 2021, como a elevação da taxa de juros Selic e a incapacidade do fundo de colher aluguéis compatíveis com o custo do mercado, fora a vacância de quatro salas comerciais no WT Morumbi, gerador da maior receita do portfólio, entre julho e agosto, levaram à mudança de estratégia.

SARE11 passa a aloca em outros fundos imobiliários

Com os reveses, a gestão do SARE11 opta por alocar recursos em outros FII de recebíveis para melhorar o carrego dos cotistas em pagamentos mensais. O dinheiro do fundo, portanto, deixa de ser usado nesse ponto para a estratégia principal do SARE11: a compra de imóveis físicos para geração de renda.

A opção não trouxe fôlego esperado para o fundo SARE11. Com o alto custo da dívida, saída de inquilinos e o mercado desafiador para o setor de lajes corporativas com o aumento do trabalho híbrido e home office, a gestão decidiu alongar a dívida, que vencia em 2023, por mais oito anos, até 2031.  O indexador do custo também mudou para IPCA+6% ao ano.

A emenda saiu pior que o soneto. “Entendo que o que ocorreu com o fundo em novembro foi consequência de todos esses fatores. Afinal, o mercado precifica os eventos na expectativa e corrige nos fatos”, diz à Mais Retorno uma fonte que acompanha de perto o SARE11.

Para esse analista, o fato do fundo imobiliário do Santander possuir FIIs de recebíveis como carrego parece um certo amadorismo para balancear uma dívida cara, a fim de apostar o dinheiro dos cotista.

“A relação risco versus o retorno de longo prazo do fundo tem um custo alto para o cotista, mesmo vendo que o preço atual de mercado está extremamente abaixo do valor patrimonial.”

O que diz o Santander sobre o fundo imobiliário SARE11

Procurado pela reportagem, a direção do Santander Asset encaminhou uma nota que trata da carteira atual do fundo, mas não explica os porquês do derretimento.

Segundo o banco, “o fundo SARE 11 tem por objetivo principal investir em imóveis comerciais de alta qualidade, bem localizados e distribuir mensalmente os rendimentos dos aluguéis aos cotistas. A carteira atual reflete este objetivo, sendo que a maior participação é do edifício WT Morumbi que é um ativo AAA, localizado na região da Avenida das Nações Unidas e com bons inquilinos. Adicionalmente, considerando o restante dos ativos e seus respectivos inquilinos a carteira apresenta diversificação de setores como serviços, tecnologia e bens de consumo".

Fundo imobiliário tem dinheiro em caixa

Ainda segundo o Santander, o fundo SARE11 conta hoje com uma parte dos recursos em caixa e, segundo a nota do banco, o objetivo desse dinheiro é a aquisição de galpões logísticos que "permitirão maior diversificação da carteira". De acordo com o Santander, o SARE11 está neste momento em processo de aquisição de dois galpões logísticos e que, "após a conclusão da compra, (os novos galpões) permitirão que a carteira seja composta de 20% em imóveis logísticos, 60% em imóveis corporativos e 20% em caixa".

"Por fim", conclui o posicionamento do Santander Asset, "e seguindo o que foi sinalizado aos investidores, o fundo nos últimos meses pagou entre R$ 0,60 - R$ 0,65 por cota e o desconto no mercado secundário em relação ao valor patrimonial do fundo (R$ 100 / cota) não reflete os fundamentos dos ativos cujo valor não sofreu alteração”.

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