Desmistificando o mercado de Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários (FII) têm feito muito sucesso com os pequenos investidores ao longo dos últimos anos. Em parte, isso se deve às características dessa classe de ativos que envolvem, entre outros fatores, uma exposição de renda variável com rendimentos constantes.

Ao mesmo tempo, assim como para qualquer tipo de investimento, é essencial que o investidor entenda por completo a estrutura dos ativos antes de fazer qualquer aporte. 

O que são os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são um tipo específico de fundo de investimentos. Ou seja, eles funcionam como uma espécie de "condomínio de investidores", que aplicam seu capital em conjunto e contam com um gestor especializado para utilizar esse recurso financeiro. 

No entanto, existem algumas particularidades que os diferenciam de fundos de investimentos tradicionais. O primeiro deles é o segmento de atuação: os FIIs devem investir o capital dos seus cotistas em ativos imobiliários. Trata-se, portanto, de uma ótima alternativa para quem deseja investir em imóveis, mas não possui um grande patrimônio acumulado.

Outra característica importante é que esses fundos pagam rendimentos mensais aos seus cotistas com base nas receitas obtidas no mercado imobiliário. A distribuição dos lucros deve ser de 95% do lucro apurado no período, gerando um efeito de fluxo de dividendos que pode agradar o investidor habituado à renda fixa.

Por outro lado, as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores. Isso significa que os preços oscilam de acordo com o movimento dos investidores. Em outras palavras, a sua posição no produto pode variar a todo instante, assim como ocorre no mercado de ações.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Apesar de pertencer ao mercado imobiliário, existem diferentes tipos de FIIs que oferecem abordagens diversas para investir nessa classe de ativos. São eles:

• Fundos de tijolo: é o grupo mais comum no mercado de fundos imobiliários. Tratam-se dos FIIs que trabalham com imóveis físicos como shoppings, escritórios, hospitais, entre outros. A principal geração de receita é por meio da cobrança de aluguel pelo uso desses espaços, mas também podem ser originadas na comercialização dos ativos.
• Fundos de papel: ao contrário dos fundos de tijolo, os fundos de papel não trabalham com a aquisição de imóveis, mas sim de títulos atrelados ao mercado imobiliário. É o caso, por exemplo, da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) ou do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI).
• Fundos de fundos: em alguns casos, você encontrará fundos imobiliários que possuem a característica de comprar cotas de outros fundos. É uma boa forma de obter uma fácil diversificação dos seus FIIs, pois investindo neles você já tem acesso a um portfólio diversificado de ativos.
• Fundos híbridos: por fim, existem FIIs que utilizam, simultaneamente, estratégias diferentes no mercado imobiliário. Eles são chamados de fundos híbridos.

Mas, afinal, será que existe um melhor tipo de fundo imobiliário? Neste artigo, debatemos um pouco sobre as vantagens e desvantagens dos principais tipos de FIIs.

Quais são as principais categorias de fundos imobiliários?

Como vimos no tópico anterior, os fundos imobiliários podem ser de diferentes tipos, permitindo ao investidor a montagem de estratégias diversas ao investir em imóveis. Além disso, os FIIs se dividem em segmentos específicos.

Na sequência, vamos apresentar as características dos principais fundos imobiliários presentes no mercado brasileiro. Para cada grupo, deixaremos um link para acessar a análise completa da categoria caso você se interesse em compreender mais detalhes sobre cada uma delas.

Fundos de shopping center

O primeiro grupo de fundos imobiliários que você deve conhecer são de shopping center. Eles são muito populares entre os investidores, em especial pela maior proximidade do ativo na rotina pessoal. É muito comum, afinal, que as pessoas façam visitas a um centro de compras.

Outro fator que contribui para essa popularidade é a diversificação dos locatários. Um shopping, afinal, conta com diversos lojistas de segmentos diferentes. Podemos dizer, em outras palavras, que se trata de uma categoria mais defensiva, embora exista inegavelmente uma forte dependência do momento econômico do país.

Confira a nossa análise completa sobre fundos imobiliários de shopping.

Fundos de lajes corporativas

Um segundo grupo também muito popular no Brasil são os fundos de lajes corporativas — os populares "escritórios comerciais". Os locatários desses espaços costumam ser empresas, que utilizam as áreas para montagem de uma estrutura para alocação dos seus colaboradores.

Assim como os shoppings, é normal que a demanda pelos espaços seja maior em um momento econômico positivo do que em crises, quando os cortes de gastos tendem a ser uma prioridade para os gestores. No entanto, ao menos geralmente, a diversidade de inquilinos costuma ser menor — há edifícios locados quase que exclusivamente para apenas uma companhia.

Neste contexto, a localização do imóvel é extremamente relevante. Um escritório na Avenida Faria Lima, por exemplo, tende a ter uma demanda mais constante do que outros em áreas mais isoladas.

Confira a nossa análise completa sobre fundos imobiliários de lajes corporativas.

Fundos de galpões logísticos

Os galpões logísticos fecham a trinca de popularidade dos fundos imobiliários no Brasil. Eles também são bem populares e possuem diversos produtos listados na nossa bolsa de valores para você investir.

Em resumo, os galpões são utilizados para armazenamento e estoque de produtos das empresas. O objetivo é mantê-los nesses espaços até que seja necessário enviá-los para as lojas ou diretamente para o cliente final que realizar uma compra. Em ambos os casos, assim como para escritórios, a localização é uma prioridade. É essencial ter fácil acesso às estradas.

Dois pontos contribuem positivamente para que essa modalidade de FII seja bem avaliada entre os investidores. O primeiro é o crescimento do e-commerce, estratégia na qual a rapidez no envio dos produtos é primordial. Além disso, fundos logísticos tendem a trabalhar com contratos atípicos que possuem multas contratuais mais protegidas — evitando assim problemas de vacância financeira.

Confira a nossa análise completa dos fundos imobiliários de galpões logísticos.

Fundos de agências bancárias

Os fundos de agências bancárias são, como o próprio nome sugere, utilizados para construir e manter imóveis utilizados pelos bancos. Isso traz um cenário positivo em termos de rentabilidade, visto que os inquilinos são as próprias instituições financeiras — e, portanto, o risco de crédito é reduzido.

No entanto, não há como ignorar o efeito do crescimento das fintechs. Bancos digitais vêm ganhando mercado e obrigando os famosos "bancões" a revisarem suas estratégias. Isso incluiu, logicamente, a avaliação da manutenção das agências físicas. Podemos ter, em suma, um efeito negativo no setor ao longo dos próximos anos.

Confira nossa análise completa sobre os fundos imobiliários de agências bancárias.

Fundos de hospitais

Uma categoria de fundos imobiliários que ainda é bastante tímida no Brasil é a de hospitais. Existem poucos FIIs no setor — e a maior parte deles é restrito a ter apenas um imóvel em sua estrutura, aumentando a exposição ao ativo por parte do investidor.

Por outro lado, os hospitais possuem uma menor exposição à economia nacional, afinal a saúde é prioridade para qualquer pessoa. Há ainda uma proteção contratual visto que as empresas hospitalares têm o interesse de manter a sua localização. Ao mesmo tempo, a sua função social pode dificultar ações judiciais em casos de inadimplência.

Confira nossa análise completa dos fundos imobiliários de hospitais.

Fundos de hotéis

Os fundos de hotéis também são raros no Brasil e trazem um risco relativamente alto ao investidor. Essa categoria, afinal, é altamente exposta ao ciclo econômico. E, durante crises, é bem comum que exista uma forte redução na procura por viagens e, consequentemente, hospedagem.

Confira a nossa análise completa dos fundos imobiliários de hotéis.

Fundos de recebíveis imobiliários

Saindo um pouco dos fundos de tijolos, nós temos também a categoria dos fundos de papéis que, tecnicamente, são nomeados de recebíveis imobiliários. Esses títulos são produtos de renda fixa, com rentabilidade atrelada, geralmente, a indexadores como CDI e IPCA.

O risco desses fundos depende diretamente das empresas que emitem os papéis. Por regra, eles costumam ser divididos em High Grade (melhores notas de crédito e, portanto, ativos mais seguros) ou High Yield (títulos com maior risco, mas oferecendo uma rentabilidade mais atrativa).

Confira a nossa análise completa dos fundos imobiliários de recebíveis.

Como investir em fundos imobiliários?

Agora que você já conhece as principais categorias de fundos imobiliários, talvez se interesse em investir nessa classe de ativos. E o processo é muito simples: basta ter uma conta com saldo em uma corretora para poder comprar as cotas dos seus FIIs. Os preços são bem acessíveis quando comparamos com o mercado imobiliário tradicional.

Assim, após acessar o Home Broker da sua plataforma, você deve digitar o ticker (código do fundo imobiliário escolhido), definir quantas cotas deseja comprar e confirmar. Pronto! A transação é automática e, em poucos segundos, você já terá sua posição atualizada em cada FII.

Eu posso alugar meus fundos imobiliários?

De um modo geral, o investidor de fundos imobiliários tem uma visão de longo prazo. Isto é, ele costuma comprar cotas de FIIs para mantê-las em carteira e receber mensalmente os rendimentos distribuídos pelo fundo. Se você não tem interesse em vender as suas cotas no curto prazo, então talvez queira disponibilizá-las para aluguel.

O aluguel de FIIs funciona da mesma forma do que acontece no mercado de ações. Isto é, você permite que outros investidores possam fazer operações com a sua posição no fundo, mas sem perder os direitos sobre as cotas — algo que inclui, logicamente, os rendimentos mensais que são distribuídos. Em troca, o locador paga uma pequena taxa de aluguel que ajuda a incrementar a sua rentabilidade.

Se esse processo faz sentido para a sua estratégia de investimentos, confira como funciona o aluguel de fundos imobiliários com mais detalhes.

Como analisar fundos imobiliários?

Uma vez que existem diversas categorias de fundos imobiliários, é bastante natural que a variedade de ativos desperte alguma confusão no investidor iniciante. Afinal, qual é o melhor FII para a sua estratégia?

Não há uma resposta exata para essa pergunta. Entretanto, é possível encontrar boas opções no mercado de fundos imobiliários com a análise de alguns indicadores e informações do FII. Na sequência, listamos alguns dos principais critérios na avaliação que você pode fazer antes de realizar um investimento. 

Caso queira se aprofundar neste tema, recomendamos a leitura do nosso artigo completo com dicas para analisar fundos imobiliários na prática.

Dividend Yield (DY)

O Dividend Yield é uma métrica que revela o retorno dos rendimentos mensais pagos por um fundo imobiliário. Para encontrá-lo, basta dividir os ganhos recebidos pelo valor que ele precisou pagar para comprar aquela cota. Por exemplo, caso você receba R$10 em rendimentos ao longo de um ano e tenha pago R$100 na cota do FII, isso representa um DY de 10% ao ano.

O cuidado aqui é não olhar apenas para a rentabilidade do fundo, pois existem diversos fatores que impactam os dividendos distribuídos. A venda de um imóvel é uma situação que pode elevar a distribuição de lucros, mas não é uma receita recorrente. Esse é um erro comum de investidores — e devemos estar atentos aos riscos do FII antes de investir.

Vacância

O segundo indicador que pode ser analisado nos fundos imobiliários é a vacância. Ela diz respeito aos espaços vagos e, consequentemente, indica a área que não está gerando receita dentro dos imóveis. Em níveis baixos, podemos considerar que é algo normal. No entanto, o crescimento da vacância, especialmente em imóveis que não possuem localização privilegiada, é um problema.

Outro ponto de atenção está na variedade de locatários dentro do fundo. Se houver apenas um imóvel e locado para apenas um inquilino, a saída deste pode levar as receitas do fundo para zero, deixando o cotista sem rendimentos. É essencial, neste caso, atentar-se para a relevância do ativo para a empresa, reduzindo esse risco.

A vacância pode ser dividida em física (espaço sem locatário) ou financeira (espaço sem receitas). Em alguns casos, um locatário pode rescindir o contrato e pagar multa, de modo que a área estará vaga, mas ainda gera algum tipo de pagamento. Ou seja, uma situação em que há vacância física, mas não há vacância financeira.

Inadimplência

Um indicador diretamente relacionado com a vacância é a inadimplência. Ela representa o percentual dos valores que não foram pagos pelos locatários. Em outras palavras, é o popular "calote", algo que afeta diretamente os rendimentos distribuídos pelo fundo.

Assim como a vacância, nem todo índice de inadimplência é preocupante. Por vezes, a falta de pagamento pode ser em virtude de um esquecimento ou problema de sistema. No entanto, é preciso monitorar para que não se torne um desafio mais complexo que pode, inclusive, exigir algum tipo de ação judicial para retirada do inquilino.

Gestão do fundo

Nem só em números deve ser embasada uma análise de um fundo imobiliário. É essencial também se atentar a fatores qualitativos como avaliar os imóveis do fundo e a equipe de gestão responsável pelo FII. Neste caso, claro, a avaliação se torna um pouco mais complexa, mas alguns perguntas podem ajudar a encontrar respostas:

• Qual é o histórico do fundo imobiliário?
• A empresa responsável pela gestão possui outros produtos imobiliários?
• No site da gestora há prioridade para o fundo em questão? Ele é importante?
• Quais são as taxas cobradas pelo time de gestão?
• Os relatórios gerenciais são completos?
• Existe diversidade de imóveis e de locatários no fundo?

Ao responder essas perguntas e olhar para os demais indicadores listados até aqui, você já poderá iniciar os filtros sobre melhores fundos imobiliários para investir. Não se esqueça, porém, de fazer esse comparativo entre FIIs de uma mesma categoria.

Como montar uma carteira de fundos imobiliários?

A montagem de uma carteira de fundos imobiliários depende diretamente do seu objetivo enquanto investidor. No entanto, algumas dicas são válidas.

A primeira delas é definir o percentual da sua carteira que será destinada aos investimentos imobiliários. Isto é, qual é a parte do seu patrimônio que será alocada nesse setor. Com base no valor, você pode passar para a segunda etapa, que consiste em definir como essa quantia será distribuída nos diversos segmentos de FIIs existentes.

A diversificação é uma boa forma de mitigar os riscos do mercado imobiliário. Ao ter apenas fundos de shopping, por exemplo, você acaba muito exposto ao cenário econômico brasileiro. Isso pode ser reduzido com outros segmentos, como os fundos logísticos. Foi, inclusive, algo que vimos durante a pandemia: shoppings fechados, mas um forte crescimento das vendas no e-commerce.

Precisa de ajudar para montar o seu portfólio de FIIs? Então confira nosso tutorial completo para montar a sua carteira de fundos imobiliários.

FIIs que mais em 2021

Já aprendemos neste guia completo sobre fundos imobiliários que não devemos olhar para a rentabilidade de um FII como forma de definir as melhores escolhas. Isso porque, conforme agora você já sabe, o resultado dos rendimentos pode ser influenciado por uma receita não recorrente, por um cenário econômico favorável e, o mais importante, não reflete os riscos assumidos pelo fundo.

Ainda assim, inegavelmente esse é um fator importante, pois investimentos pensando na valorização do nosso capital. Para que você possa ter maior intimidade com os potenciais resultados do segmento, listamos abaixo os dez FIIs com melhor retorno no ano de 2021. Lembrando que os resultados consideram tanto os rendimentos distribuídos, como também a valorização das cotas na bolsa de valores.

• KNCR11: +22,92%
• VGIR11: +22,66%
• SADI11: +18,34%
• XPCI11: +16,39%
• KNSC11: +15,07%
• RBRR11: +13,86%
• HGCR11: +13,63%
• GALG11: +12,86%
• HSAF11: +12,63%
• BTCR11: +10,75%

E por que não devemos sair investindo em fundos dessa lista? Em primeiro lugar, boa parte deles são FIIs de papel e se beneficiaram de um cenário econômico de alta de taxa de juros e inflação crescente. O cenário não vai se repetir sempre.

Ademais, ao filtrar apenas pelos rendimentos pagos ao longo de 2021, você verificaria que os destaques do ano seriam o SPTW11 e o XPCM11, com Dividend Yield acumulado em +30,27% e +17,18%, respectivamente. 

No entanto, os resultados escondem outros fatores. Enquanto o SPTW11 teve uma receita não recorrente como fruto da venda de um imóvel, o XPCM11 sofre atualmente para repor o seu ativo após o anúncio de desocupação da Petrobrás.

Portanto, ainda que os rendimentos sejam muito importantes, tenha cuidado ao escolher os seus ativos exclusivamente por esse fator. O risco de cair em uma cilada é reduzido ao utilizar da análise qualitativa, conforme discutimos anteriormente.

Quais são as expectativas para os fundos imobiliários em 2022?

O ano de 2021 foi marcado por uma boa turbulência para o mercado de fundos imobiliários. O IFIX, que já vinha de uma forte desvalorização ao longo de 2020, encerrou o acumulado com uma queda de 2,32%. E poderia ser muito pior, já que o mercado reagiu bem em dezembro e devolveu parte das perdas aos investidores.

Quem se salvou, como vimos ao longo deste guia, foram os fundos de papel. Com ativos atrelados ao CDI e ao IPCA, indexadores que se destacaram ao longo de 2021, os resultados foram bem melhores em relação aos fundos de tijolo, que ainda sofrem com os efeitos da pandemia em boa parte dos segmentos.

No entanto, agora a realidade é um pouco diferente. A forte inflação do ano passado (gerando uma base elevada para o índice), combinada com o aumento dos juros por parte do Comitê de Política Monetária (Copom), deve aos poucos frear a pressão inflacionária. 

Ainda assim, com uma Taxa Selic elevada, os ativos atrelados ao CDI devem compensar a rentabilidade para os fundos de papel.

Já para FIIs de tijolo, ainda há uma incerteza sobre a retomada da economia brasileira. Imóveis destinados ao varejo, como shoppings, tendem a sofrer com os juros altos. Por outro lado, com dois anos de mercado pessimista para o setor, muitos fundos passaram a ser negociados em preços atrativos para o investidor de longo prazo.

Desta forma, para quem tem paciência, muitos FIIs estão com cotas precificadas em valores abaixo do próprio valor patrimonial dos imóveis. E esse cenário oferece a possibilidade de fazer um ótimo negócio, considerando o potencial de geração de rendimentos desses ativos. 

De qualquer forma, é essencial avaliar cada fundo e considerar também o seu próprio perfil enquanto investidor, ok?

Gostou de conhecer mais sobre o universo dos fundos imobiliários? Então fica o convite para saber também 5 curiosidades sobre os FIIs que as pessoas não te contam normalmente. E, em caso de dúvidas, basta entrar em contato com a gente!