Fundo de Papel ou fundo de Tijolo? Qual o melhor tipo de fundo imobiliário?

Qual é o melhor tipo de fundo de investimento imobiliário (FII) para investir? Fundo de papel ou fundo de tijolo? Essa é uma dúvida bem comum entre os investidores, especialmente aqueles que ainda estão começando a investir nessa classe de ativo.

A verdade é que existem características bem distintas entre os dois formatos, sendo importante entende-las antes de realizar qualquer tipo de aporte em um fundo imobiliário.

Nossa missão de hoje é explicar para você quais são essas diferenças e, claro, ajudá-lo a encontrar qual dos dois tipos de FIIs é mais adequado para o seu perfil de investidor. Vamos começar explicando cada categoria.

O que é um fundo de papel?

O fundo de papel é o nome popular dos fundos imobiliários de recebíveis. De maneira mais objetiva e fugindo das nomenclaturas, são fundos nos quais os gestores vão trabalhar com títulos ligados ao setor de imóveis.

E quais seriam esses títulos? Podemos mencionar, principalmente, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Essas são operações estruturadas junto às securitizadoras, agentes responsáveis por converter recebíveis em títulos e emiti-los ao mercado.

Esses títulos costumam ter maior risco do que os ativos mais seguros da renda fixa e, portanto, oferecem uma remuneração mais atrativa. Por outro lado, nem sempre é fácil para o investidor individual acessá-los. Desta forma, os fundos de papéis surgem como uma boa solução.

Ou seja, em resumo, um fundo de papel é um tipo de fundo imobiliário que vai trabalhar com títulos ligados ao setor de imóveis. No entanto, você não terá imóveis físicos. E é importante entender este ponto.

Quais as vantagens de um fundo de papel?

Se você pensou que um fundo de papel compra um título e sempre fica com ele até o vencimento para receber os juros da operação, está parcialmente equivocado. Claro, esta é uma opção, sem dúvidas. No entanto, os títulos também podem ser negociados, gerando lucros com a variação do seu valor de mercado.

Outra vantagem interessante é que, como um fundo de papel terá múltiplos títulos, você consegue facilmente obter uma diversificação deste tipo de ativo, reduzindo a exposição ao risco de crédito. Para replicá-la como Pessoa Física, você precisaria de uma quantidade de capital bem maior.

Quais os riscos de um fundo de papel?

Já pensando nos riscos, temos dois problemas principais a monitorar enquanto investidores de FIIs. O primeiro, já mencionado, é o risco de crédito. Os títulos, afinal, possuem uma data de vencimento e, nela, deveria ocorrer o pagamento dos juros. Contudo, como em qualquer investimento de renda fixa, há o risco de não receber o valor — o popular calote.

Outro problema é a exposição a um indexador. Como muitos desses títulos são atrelados ao CDI, os rendimentos dependem diretamente do andamento da Taxa Selic, nossa taxa básica de juros.

Em 2020, por exemplo, atingimos os menores números históricos para a Taxa Selic. Desta forma, os resultados de um fundo de papel cujos títulos estejam indexados ao CDI tendem a sofrer uma redução. O mesmo raciocínio se aplica para outros indexadores, como IPCA ou IGP-M.

Há também uma dificuldade de gerar crescimento patrimonial na medida em que os ganhos são distribuídos aos seus cotistas. É diferente de imóveis físicos, em que o próprio ativo pode ganhar valor ao longo do tempo.

O que é um fundo de tijolo?

Já quando falamos sobre os fundos de tijolos, agrupamos aqueles FIIs que destinam o capital dos seus cotistas para adquirir imóveis físicos. Esses imóveis podem ser de diversas categoriais como shoppings, hospitais, escolas, imóveis residenciais ou escritórios, por exemplo.

Neste caso, o objetivo é a geração de renda. Isso é feito por meio de locações. Ou seja, o fundo adquire imóveis por meio do capital investido pelos cotistas e, mensalmente, cobra aluguel dos seus inquilinos. Os ganhos são compartilhados com os cotistas de maneira proporcional à participação.

Importante sinalizar que, geralmente, um fundo de tijolo pertence a uma categoria específica, atuando com imóveis do seu segmento. Um fundo de shopping center, por exemplo, terá apenas shoppings em seu portfólio. Não é regra, existindo alguns fundos de tijolos híbridos, mas ajuda o investidor a entender o objetivo do FII.

Quais as vantagens do fundo de tijolo?

O principal ponto positivo dos fundos de tijolos são os seus ativos ligados à economia real. Desta forma, é mais fácil ao investidor iniciante entender as características dos seus ativos. Em muitos casos, a depender da localização, há até como visitá-los.

Outro benefício está na facilidade de diversificar. Como os fundos de tijolos oferecem categorias bem específicas, você pode equilibrar seus investimentos em diferentes formatos de FIIs, obtendo uma diversificação de maneira simples.

Por fim, ao contrário de um fundo de papel, os imóveis podem se valorizar ao longo do tempo, gerando ganho de valor patrimonial adicional. Claro que isso depende de uma série de fatores, como a localização em que está inserido, mas não deixa de ser algo a considerar.

Os rendimentos também acabam protegidos da inflação na medida em que, na enorme maioria dos casos, eles são reajustados por indicadores da categoria (como IPCA ou IGP-M).

Quais os riscos do fundo de tijolo?

Já em relação aos riscos, temos novamente o risco de crédito. Como o formato de atuação consiste na cobrança de aluguel, pode acontecer de um inquilino não pagar o valor devido, gerando inadimplência. Isso, claro, afeta os resultados obtidos pelo fundo.

Além disso, existem os riscos inerentes a cada segmento de atuação. Para os fundos de lajes corporativas, por exemplo, existe o risco de evolução do home office, algo que pode reduzir a demanda por escritórios. Isso não se aplica necessariamente a outros setores. Portanto, é preciso avaliar cada segmento de maneira isolada.

Por fim, não podemos nos esquecer de que alguns imóveis podem ser locados para apenas um inquilino. Neste caso, se houver inadimplência, o fundo fica sem qualquer receita. O mesmo vale para a vacância em razão de saída do locatário. Desta forma, fundos como apenas um imóvel e locado para somente um usuário representam outro risco a ser monitorado.

Afinal, onde investir: fundo de papel ou fundo de tijolo?

Agora que você já conhece bem as características tanto de um fundo de papel, como de um fundo de tijolo, podemos nos voltar para a pergunta central deste artigo: onde investir?

A resposta depende diretamente de qual é o seu objetivo como investidor. A começar por entender que se trata de renda variável e que, portanto, você pode ter de lidar com perdas no valor da sua cota independente dos ativos que compõem o seu fundo.

Isso é importante de mencionar porque, por mais que você olhe para um fundo de papel como sinônimo de segurança da renda fixa ou para um imóvel físico como proteção contra a inflação, as cotas do fundo seguem em ambiente variável. E, portanto, podem acontecer perdas.

Na prática, independente de qual formato você se identificar, é essencial acompanhar periodicamente as notícias dos seus FIIs. O ideal, aliás, é que você tenha as duas categoriais de fundos imobiliários no seu portfólio. Como vimos, as suas características são distintas, o que significa que você pode usar de ambos como oportunidades complementares.

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