Como analisar os fundos imobiliários?

Você sabe como analisar os fundos imobiliários? Esse é um dos principais desafios do investidor iniciante dado que, ainda que o nosso mercado de FIIs esteja em desenvolvimento, já existe muita informação disponível.

Essa variedade de indicadores e dados é positiva para o investidor. Além de garantir transparência e objetividade, esse cenário contribui para uma melhor seleção dos ativos que você precisa ter em carteira. Por outro lado, sem saber como analisar de maneira correta essas fundos, as informações podem apenas gerar dúvidas.

Pensando nisso, a Mais Retorno resolveu te dar uma mãozinha para os seus investimentos em fundos imobiliários. Preparamos um primeiro guia com os tópicos que você deve analisar antes de comprar quaisquer cotas.

Afinal, como analisar os fundos imobiliários para investir?

Feliz ou infelizmente, ainda não existe uma fórmula mágica que permita a seleção automática dos melhores fundos imobiliários para o seu perfil. Ou seja, a análise de indicadores e informações qualitativas ainda é fundamental para ser um bom investidor.

A seguir, vamos passar por algumas das ferramentas que você tem para caprichar na escolha dos seus FIIs. Deixando claro que elas não estão em ordem de importância: todos os pontos devem ser avaliados antes de adicionar um fundo imobiliário a sua carteira de investimentos.

Segmento de atuação

O primeiro ponto é entender qual é o objetivo principal de um fundo imobiliário, algo que passa diretamente em compreender qual é o seu segmento de atuação.

Geralmente, cada FII apresenta um foco específico, atuando em imóveis de uma mesma categoria — como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, agências bancárias, entre outros.

Desta forma, tudo começa por saber qual é o formato de atuação da gestão de um fundo imobiliário. Entenda não apenas o seu segmento, mas também os riscos aos quais ele está submetido.

Lembrando também que a diversificação de categorias é uma boa forma para criar uma carteira balanceada. Use-a como critério na sua divisão patrimonial entre FIIs.

Ativos do portfólio

O segmento de atuação diz muito sobre o que você pode esperar dos ativos de um fundo de investimento imobiliário. No entanto, ao mesmo tempo, diz muito pouco sobre a qualidade ou a quantidade desses ativos.

Vamos supor que você queira investir em escritórios. Existem inúmeros fundos de lajes corporativas. Alguns, contudo, vão estar em pontos privilegiados — como a tradicional Avenida Faria Lima —, enquanto outros terão pontos comerciais menos atrativos.

Portanto, é fundamental também que você avalie a qualidade dos imóveis, levando em consideração alguns fatores subjetivos como o ponto de localização ou a capacidade de adaptação a diferentes inquilinos.

Ademais, vale ficar atento para a quantidade de ativos do seu fundo imobiliário. Alguns fundos são monoativos, isto é, possuem apenas um imóvel. Isso não significa que eles sejam ruins, mas que seus resultados são mais expostos a esse ativo. E talvez você não esteja disposto a correr esse risco.

Dividend Yield

Os investimentos possuem como grande foco um objetivo comum: gerar ganho de capital e, consequentemente, um aumento patrimonial. No caso dos FIIs, um dos seus grandes atrativos é a distribuição recorrente dos dividendos, algo que gera fluxo de caixa.

Desta maneira, você pode e deve ficar de olho para a rentabilidade oferecida pela fundo, em especial comparando-a com a nossa taxa básica de juros (Taxa Selic). Quanto maior o Dividend Yield, mais rentável tende a ser esse fundo.

Por outro lado, é preciso muita cautela ao olhar para esse indicador. Alguns FIIs oferecem ótimos pagamentos porque eles possuem um alto risco aos seus cotistas. Portanto, conforme adiantamos, é necessário avaliar cada tópico deste artigo em conjunto com os demais para uma avaliação mais adequada.

Vacância

Ainda pensando nos indicadores, a vacância é mais um dado bem relevante para olhar. Isso porque, se o fundo está sem locatários, simplesmente não tem como gerar receita aos seus cotistas.

Neste ponto, é preciso separar a vacância física da vacância financeira. Em alguns contratos, geralmente atípicos, os inquilinos são obrigados a honrar com todos os meses do seu aluguel em caso de saída antecipada. Assim, é possível que você tenha um imóvel vago, mas ainda gerando receita. Percebe a importância de não olhar apenas para a rentabilidades dos rendimentos?

Ademais, também olhe para a capacidade de reposição de locatários dos ativos dos seus FIIs. Não é porque ele tem uma boa situação hoje que o inquilino ficará o resto da vida ocupando o imóvel. E, se houver uma rescisão contratual, é importante que a reposição da locação seja fácil — algo que está diretamente relacionado com a qualidade dos ativos que mencionamos anteriormente.

Inadimplência

Você gosta de indicadores? Então temos mais um para você analisar ao investir em FIIs: a inadimplência. Esse é um número diretamente ligado ao departamento financeiro de um fundo, indicando o percentual de valores em atraso por parte dos locatários.

Em momentos de crise econômica, é bem natural que esse indicador apresente uma piora. No entanto, é papel do gestor garantir os esforços necessários para que o fundo receba os pagamentos e, posteriormente, possa compartilhá-los com seus cotistas.

Aqui, fique de olho tanto no número isolado do fundo (quanto menor, melhor), mas também faça comparativos sobre o histórico desse indicador e o seu comportamento em outros FIIs do mesmo segmento. Se estiver muito acima, a gestão pode estar com problemas.

Preço / Valor Patrimonial

Temos ainda um quarto indicador que pode ajudá-lo a analisar os fundos imobiliários do ponto de vista matemático. Estamos falando da divisão do preço da cota pelo valor patrimonial total do fundo, algo que é muito fácil de encontrar na internet.

Quando maior for o resultado, mais cara está a cota em relação ao valor em patrimônio do FII. Se o número está abaixo de um, pode indicar um desconto, tornando a compra atrativa.

O problema é que há uma pegadinha nesse indicador. Um fundo pode estar caro porque o seu valor patrimonial está desatualizado, por exemplo. Vale lembrar que imóveis mudam seus valores de mercado constantemente, mas não há uma reavaliação todo mês.

Por outro lado, se a cota está muito desvalorizada, nem sempre isso significa uma boa oportunidade de compra dado o desconto em relação ao seu valor patrimonial. Isso pode acontecer também porque o fundo apresenta problemas graves na sua operação.

Relatórios gerenciais

Talvez você esteja se perguntando: como posso ter tantas informações assim para analisar os fundos imobiliários? E a resposta é muito simples: por meio do seu relatório gerencial, um documento compartilhado pelos gestores mensalmente com as principais novidades sobre o FII.

Aqui, a parte mais atrativa para o investidor é receber informações objetivas e atualizadas pela própria gestão. Há, inclusive, uma boa quantidade de fundos imobiliários que compartilham pequenas cartas escritas pelos gestores com comentários sobre o último mês.

Além disso, os relatórios gerenciais são atualizados todos os meses, permitindo que você identifique rapidamente a evolução de diversos números — incluindo os indicadores que mencionamos neste texto.

Deu para entender como analisar os fundos imobiliários?

Como você viu, escolher um fundo imobiliário é muito mais do que encontrar um código bonito na bolsa de valores. Existem diversos fatores que devem ser observados na seleção dos melhores FIIs para a sua carteira.

De maneira geral, se você dedicar uma atenção especial a esses sete pontos que abordamos ao longo do artigo, então já estará bastante capacitado para tomar boas decisões.

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