5 coisas que ninguém te conta sobre os fundos imobiliários

Ao longo dos últimos anos, os fundos imobiliários (FII) se converteram em verdadeiros queridinhos dos investidores brasileiros. O ano de 2019 foi marcante para a categoria, com números recordes em diversos níveis — tanto para investidores, como para as emissões.

Acontece que, como tudo que ganha atratividade por parte do mercado, por vezes algumas questões importantes passam despercebidas, assim como alguns mitos ganham força.

Assim, visando continuar o nosso exercício de educação financeira, hoje vamos abordar uma lista envolvendo os principais mitos e verdades envolvendo os fundos imobiliários.

Mito ou verdade? 5 coisas que ninguém te conta sobre os fundos imobiliários

No Mercado Financeiro existem muitos aspectos a levar em consideração antes de investir em um ativo. Rentabilidade, risco, liquidez e o seu perfil de investidor estão entre esses fatores.

A ideia dos tópicos que abordaremos na sequência tem justamente esse objetivo: trazer algumas questões importantes e que você precisa conhecer antes de comprar cotas de fundos imobiliários. Vamos lá!

1. FIIs são ativos de renda variável

Talvez não seja verdade dizer que "ninguém te conta" que os fundos imobiliários pertencem à renda variável. Nós mesmo, por aqui, sempre reforçamos essa característica.

O ponto é que, entre 2019 e 2020, as taxas de juros no Brasil baixaram como nunca havia acontecido na história do país. Como reflexo deste comportamento, a renda fixa perdeu atratividade, pois os rendimentos costumam acompanhar os juros.

Como alternativa, muitos especialistas passaram a recomendar os fundos imobiliários como uma solução para o investidor que visava segurança com um pouquinho mais de risco. E esse "conselho" pode ser uma grande furada para quem não entende bem o contexto da renda variável.

O que acontece é que os FIIs permitem uma mescla entre as modalidades de investimento. Eles, afinal, compartilham rendimentos mensalmente, oferecendo um fluxo de caixa similar ao que você encontra na renda fixa. No entanto, as suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores e, portanto, oscilam a todo instante.

Isso é importante de compreender. Por mais que a volatilidade deste ativo seja menor do que o mercado de ações, por exemplo, ainda assim pode apresentar uma forte desvalorização patrimonial em períodos de crise. E o investidor precisa estar ciente desse risco para não tomar um susto quando esse cenário aparecer (como aconteceu em 2020).

2. Comprar cotas de fundos diferentes não é diversificar

Outra situação que não é exatamente uma novidade é que a diversificação é um importante aliado para enfrentar o risco do mercado de renda variável. No entanto, ter diferentes ativos não representa, necessariamente, que a sua carteira está balanceada.

Isso porque o conceito de diversificar envolve, principalmente, a divisão de riscos. Se você investe em cinco fundos de ações, por exemplo, vai ter uma diversificação muito baixa: todos trabalham com o mesmo tipo de ativo. Os resultados são altamente correlacionados.

No caso dos fundos imobiliários não é diferente. Para obter uma carteira balanceada, não basta comprar cotas de fundos diferentes. É preciso que eles pertençam também a setores distintos.

Para que você entenda, vamos a um exemplo. Suponha que você compre cotas de três fundos: XPML11, VISC11 e MALL11. Caso você ainda não conheça esses ativos, são três fundos de shopping.

Ou seja, por mais que você reduza um pouco o risco na medida em que possui três gestores (e, consequentemente, seus respectivos ativos), todos pertencem ao mesmo segmento de shopping center. Assim, as notícias que afetam o varejo vão impactar os seus investimentos de forma similar.

Em outras palavras, o que queremos que você entenda é que diversificar envolve investir em diferentes setores na composição da sua carteira. O ideal é ter, por exemplo, cotas de shopping, mas também de lajes corporativas, galpões logísticos, agências bancárias e educacionais. Com essa variação você obterá, de fato, os benefícios da diversificação.

3. Fundos imobiliários não são caros

É natural que, no mercado imobiliário, exista uma certa preocupação dos investidores referente ao valor do investimento. Um imóvel, afinal, costuma apresentar um alto custo ao seu proprietário.

No entanto, essa não é uma realidade para os investimentos em fundos imobiliários. É possível, aliás, começar a investir neste mercado com quantias significativamente baixas. A maior parte dos fundos tem uma precificação próxima de R$100 por cota, mas existem alternativas ainda mais baratas.

Uma cota do VINO11, por exemplo, um fundo de escritórios, era negociada na casa dos R$60 quando produzimos este conteúdo. O MXRF11 é outro exemplo bastante acessível: era negociada a menos de R$15.

Portanto, se um dia você escutar alguém dizendo que investir em FIIs é caro e pouco acessível, agora você já sabe que não é verdade. Poupando uma parte do seu salário por mês, certamente será possível participar deste mercado.

4. A isenção dos rendimentos não é eterna

Uma das grandes vantagens de investir em fundos imobiliários está na isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelos gestores. Acontece que essa isenção está diretamente ligada a um benefício oferecido pelo Governo Federal.

O intuito desse procedimento está no estímulo aos investimentos imobiliários, um setor extremamente importante para a economia brasileira. No entanto, nada impede que, futuramente, esse benefício seja cortado. Essa é, inclusive, uma discussão constante no segmento.

Também não representa que os rendimentos serão tributados em breve. E, mesmo que isso aconteça, o mais provável é que a aplicação do Imposto de Renda seja apenas para novas cotas, preservando os direitos de antigos investidores. Não há como saber ao certo o que será decidido, nem se haverá mudança, mas é um fator a monitorar.

Outro ponto fundamental é que essa isenção é aplicável apenas aos rendimentos dos seus FIIs, mas o mesmo não vale para a venda de cotas com lucro. Se você vender cotas com ganho de capital, há tributação de 20% sobre o lucro.

5. Rentabilidade não te diz muito sobre o fundo

Por fim, um fator muito ignorado pelos investidores iniciantes de FIIs está no risco do fundo. O que acontece é que, em muitas vezes, eles optam por olhar apenas para a rentabilidade, o que é um erro.

Fundos com altas taxas de retorno aos seus cotistas englobam, geralmente, um maior risco também. É o caso dos FIIs monoativos (fundos que possuem apenas um imóvel em seu portfólio), especialmente se há apenas um locatário ocupando o espaço.

É o caso, por exemplo, do XPCM11. Por muito tempo um dos líderes de rentabilidade, o indicador escondia um risco importante: um monoativo locado exclusivamente para a Petrobrás. Quando a empresa optou pela saída do imóvel, deixo um grande problema para o mercado — que fez com que as cotas despencassem.

Portanto, muito mais importante do que o rendimento mensal está a compreensão do risco oferecido pelo fundo imobiliário. Entenda o histórico da gestão, os ativos que compõem o seu portfólio e a forma pela qual esses ativos geram renda ao fundo. Essa sim é uma boa maneira de selecionar onde investir.

Quer aprender mais sobre fundos imobiliários?

Com essas cinco dicas sobre fundos imobiliários, estamos convictos de que você já vai entender melhor essa categoria de investimentos e aprender a selecionar bons ativos para a sua carteira.

Caso tenha interesse em aprender mais sobre o universo dos FIIs, fica o convite para conhecer o nosso curso avançado Dominando Fundos Imobiliários, onde explicamos com maior detalhamento tudo que envolve esse mercado.

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