Fundos imobiliários de hospitais – vale ou não a pena investir?

Os fundos imobiliários estão entre as modalidades de investimentos que mais vêm apresentando crescimento ao longo dos últimos meses. Do começo de 2019 para cá, houve um aumento significativo do volume de investidores na Bolsa de Valores que buscam por esse ativo.

Em parte, claro, esse cenário é um reflexo do direcionamento dado à Taxa Selic, nossa taxa básica de juros, pelo Banco Central. Com as quedas apresentadas no ano passado, a renda fixa perdeu consideravelmente sua atratividade. Desta forma, muitos investidores vêm buscando alternativas — e os FIIs acabam sendo a porta de entrada na renda variável para quem ainda está começando.

É por isso que você tem visto diversos artigos recentes sobre o tema aqui no Mais Retorno. Há uma grande variedade de tipos de FIIs que investem em imóveis específicos. Hoje, é a vez de abordarmos os fundos imobiliários de hospital. Afinal, será que vale a pena ter esse ativo na sua carteira?

O que são fundos imobiliários de hospitais?

Os fundos imobiliários utilizam do capital dos seus cotistas para investir no segmento, ou seja, em imóveis. No caso dos FIIs de hospitais, não é preciso ser um grande detetive para imaginar que são fundos que investem nesse tipo de imóvel, certo?

É exatamente isso. Esses fundos imobiliários trabalham com investimentos imobiliários no setor da saúde. No Brasil, eles surgiram com objetivo de gerar crédito para financiar o segmento de saúde, contudo não se desenvolveu tanto até agora. São, afinal, poucos FIIs que atuam no segmento por aqui, cada qual possuindo apenas um imóvel cada.

Contudo, esse não é um cenário global. Nos Estados Unidos, por exemplo, é possível investir no segmento através dos REITs (Real Estate Investment Trust), uma espécie de fundo imobiliário do país.

Por lá, além de serem mais robustos em seu portfólio, há maior variedade de opções no setor. Eles investem, além de hospitais, em edifícios para consultórios médicos e a construção de residências para idosos.

Quais são as características dos fundos imobiliários de hospitais?

Você já sabe que esses FIIs investem, basicamente, em hospitais. Contudo, existem algumas outras características do segmento que vamos abordar neste tópico.

A primeira delas é a forma pela qual esses fundos imobiliários conseguem receitas para distribuir aos cotistas. Se você vem acompanhando a nossa série de artigos do tema, sabe que existem duas maneiras:

• Valorização do imóvel: se o imóvel de instalação do hospital se valoriza, o fundo pode vendê-lo com lucro.
• Geração de renda: a outra forma de obter lucro é por meio da cobrança de aluguel do imóvel.

Embora exista essa variação, o objetivo principal dos FIIs é a geração de renda aos seus cotistas. A venda do imóvel acontece em situações muito específicas e de acordo com oportunidades de mercado. Lembrando que, por lei, 95% do lucro líquido mensal de um fundo imobiliário deve ser compartilhado com seus cotistas.

A cobrança de aluguel, por sua vez, é uma estratégia muito empregada. E, no caso dos hospitais, ela segue uma metodologia semelhante ao que encontramos nos shoppings, com duas possibilidades de cobrança:

• Aluguel Mínimo: é um valor fixo estabelecido em contrato, com reajuste anual.
• Aluguel percentual: é um valor percentual que será aplicado sobre o faturamento.

O locatário pagará o maior valor entre essas duas linhas de cobrança. Os contratos costumam ter prazos longos, a partir de 10 anos, algo que oferece certa segurança sobre a ocupação do imóvel.

Quais são os fundos de hospitais existentes no Brasil?

Como já mencionamos, esse é um tipo de fundo imobiliário que infelizmente ainda não se desenvolveu tanto no nosso país. No momento em que esse artigo foi escrito, existiam apenas três FIIs da categoria, cada um deles possuindo um hospital. São eles:

• HCRI11: é o fundo responsável pela aquisição e locação do Hospital da Criança, um hospital pediátrico. Ele é administrado pelo BTG Pactual.
• NSLU11: como as iniciais indicam, trata-se do fundo com o Hospital Nossa Senhora de Lurdes. Também é administrado pelo BTG Pactual.
• NVHO11: é o fundo que possui como ativo o Hospital São Luiz, localizado no Itaim Bibi, em São Paulo. Possui administração da Geração Futuro.

Apenas como comparação, nos Estados Unidos existem mais de 10 REITs que atuam no segmento de saúde (healthcare). Trata-se, portanto, de um mercado muito mais amadurecido do que o brasileiro.

Quais são as vantagens dos FIIs de hospitais?

A primeira vantagem oferecida pelos FIIs de hospitais é permitir ao investidor individual (pessoas como você) o investimento no mercado imobiliário. Já pensou quanto você precisaria investir para comprar um hospital?

Por meio deles, você vira "sócio" de um ativo dessa relevância com valores significativamente mais baixos. No dia em que esse artigo foi escrito, o preço das cotas variavam entre R$ 14,15 (NVHO11) e R$ 462,47 (HCRI11).

Um segundo ponto que pode ser considerado é o fato de que esse é um segmento de saúde e, portanto, sempre haverá demanda por parte da sociedade. Doenças não olham para crises financeiras: elas aparecem a todo o momento e é preciso tratá-las. Desta forma, hospitais são imóveis com boa frequência de público independente do momento econômico do país.

Finalmente, os contratos são outro aspecto positivo. Além do prazo estendido, a participação de um percentual do faturamento dos hospitais torna a chance do fundo obter receitas ainda maiores do que apenas com a cobrança do aluguel.

E quais os riscos de investir em fundos de hospitais?

Apesar das vantagens apresentadas, os fundos imobiliários de hospitais também trazem consigo riscos que precisam ser ponderados antes de realizar qualquer investimento.

Tudo começa por lembrar que se trata de renda variável e, portanto, o valor das cotas muda diariamente. Há, portanto, o risco de perder dinheiro por desvalorização do fundo no mercado secundário. Assim, caso opte pela venda da sua participação no FII, você pode ter que aceitar um prejuízo. Esse, no entanto, é um risco que abrange qualquer tipo de fundo imobiliário.

Falando especificamente do setor de hospitais, um problema é que, como vimos, todos os fundos são monoativos, isto é, possuem apenas um imóvel. Eventualmente, os locatários podem optar pela saída do imóvel ou não renovar o contrato. Assim, até encontrar um novo inquilino, o fundo perderia totalmente a sua receita de aluguel, além de precisar lidar com os gastos do imóvel.

Além disso, esse é um formato de imóvel muito personalizado para hospitais. Portanto, um novo locatário acabaria sendo, necessariamente, do mesmo segmento. Não há muito como diversificar o setor de atuação com um segundo uso em razão disso.

Finalmente, há outro risco que é a inadimplência. Claro que ela afeta outros setores, mas para os hospitais há um desafio adicional. Caso o locatário passe a não cumprir com os pagamentos, o despejo pode ser dificultado pelo juiz em função da função social de um hospital. Prova disso é que os fundos de hospitais têm enfrentado decisões judiciais e os seus resultados foram favoráveis aos locatários.

Afinal, vale a pena investir em fundos imobiliários de hospitais?

Os FIIs de hospitais nada mais são do que um formato específico de fundo imobiliário. Assim como os demais que já abordamos por aqui, ele apresenta vantagens e desvantagens.

O grande ponto positivo é o fato de que os hospitais não sofrem tanta influência dos ciclos econômicos. Isso acaba por ser um diferencial em relação aos outros setores, quando empresas acabam tendo maiores dificuldades financeiras.

Por outro lado, o fato dos nossos fundos de hospitais possuírem apenas um ativo gera um risco adicional. Claro que saídas de hospitais são raras, mas podem acontecer e trazer uma enorme dificuldade de substituição aos gestores.

No longo prazo, a tendência é que o mercado brasileiro de FIIs de hospitais venha a crescer e se desenvolver, aproximando-se da maturidade já obtida por países desenvolvidos como Estados Unidos e Canadá.

Os movimentos verificados por empresas do segmento trazem algum otimismo. Amil, Dasa e Fleury já possuem capital aberto na Bolsa de Valores, por exemplo. Além disso, investimentos estrangeiros no setor vêm acontecendo.

Tudo isso demonstra uma perspectiva de crescimento futuro. No entanto, se você ainda está começando a investir em fundos imobiliários, talvez seja melhor buscar por fundos mais diversificados, apresentando assim um menor risco de vacância e inadimplência pela variedade de ativos e locatários