Fundos Imobiliários

Por muito tempo, o mercado de fundos imobiliários sofreu com a falta de bons indicadores para acompanhamento por parte dos investidores. O IFIX, principal índice da categoria, não é uma ferramenta tão eficiente e possui algumas limitações — como uma abrangência exagerada que dificulta a identificação do desempenho por segmento.

Assim, a XP Investimentos, enquanto corretora, resolveu criar algumas ferramentas mais adequadas para a análise dos FIIs. É o caso do XPFT, o seu indicador para os fundos de tijolo.

Ao longo deste artigo, nós vamos apresentar esse índice para você acompanhar e, claro, os motivos pelos quais vale a pena ficar de olho nos resultados, assim como as regras de composição. Vamos lá!

O que é o XPFT?

O XPFT é o índice criado e atualizado pela corretora XP Investimentos e que leva uma sigla bem intuitiva. "XP" é o nome da própria empresa, enquanto que "FT" é uma abreviação para fundos de tijolos. O seu nome oficial é Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo.

Caso você ainda não possua tanta intimidade com os fundos imobiliários, os fundos de tijolos são aqueles fundos que trabalham com imóveis reais e a exploração de renda (cobrada, na enorme maioria dos casos, por meio de aluguel). É o caso de shoppings, escritórios, galpões logísticos, agências bancárias e hospitais, por exemplo.

Assim, ao contrário do que acontece no IFIX, são desconsiderados fundos que trabalhem com outros formatos de ativos como os fundos de recebíveis (apelidados carinhosamente de fundos de papel), fundos de desenvolvimento ou fundos de fundos (FOFs). Vale observar que a XP desenvolveu ainda outros índices para englobar as demais categorias também.

Portanto, para o investidor de fundos imobiliários, é de grande valia contar com o XPFT na medida em que ele permite uma análise mais específica do segmento de imóveis.

Quais são os critérios do XPFT?

Como todo índice do mercado financeiro, o XPFT precisa estabelecer algumas regras de quais ativos farão parte da sua composição. Aqui, a primeira delas já foi apresentada: ser um FII de tijolo, investindo em imóveis reais para geração de renda aos seus cotistas.

No entanto, não basta a categoria para que um fundo imobiliário seja adicionado ao XPFT. Existem algumas regras adicionais estabelecidas pela XP Investimentos para garantir uma melhor representação do mercado. São elas:

Além disso, os vinte fundos imobiliários eleitos para composição do XPFT devem ainda ser ponderados pelo seu valor de mercado, desde que respeitando a última regra de não superar 10% da composição do índice.

Por fim, vale mencionar que a XP Investimentos realiza revisões periódicas a cada quatro meses na composição da carteira fictícia do XPFT.

Quais são os fundos imobiliários do XPFT?

Como mencionamos, a composição do XPFT respeita uma série de critérios e pesos para definir os ativos do índice. Ainda assim, para que você tenha um maior contato com a ferramenta, listamos abaixo as principais posições em janeiro de 2021:

Observe como não há nenhum FII que ultrapassa a marca de 10% do peso do índice. Apenas o KNRI11 atinge esse patamar, sem superá-lo. Assim, além de toda função já explicada, o XPFT apresenta ao investidor uma carteira balanceada em termos de segmentos.

Nesta lista, por exemplo, encontramos fundos de escritórios (KNRI11), galpões logísticos (HGLG11), educacionais e varejo (HGRU11), shoppings (XPML11) e híbridos (JSRE11).

É possível investir no XPFT?

Uma dúvida comum quando falamos de índices para o mercado financeiro está na possibilidade de investir neles. Vale lembrar que essas ferramentas nada mais são do que carteiras teóricas e, portanto, mais difíceis de replicar manualmente.

Infelizmente para o investidor, atualmente os índices criados pela XP Investimentos não possuem acesso direto. Assim, você teria que encarar esse desafio de replicar a carteira manualmente. Em outras palavras, comprar os fundos indicados pelo XPFT e respeitar as proporções estabelecidas (além de ajustar a sua carteira a cada quatro meses, conforme as atualizações do índice).

A alternativa é aproveitar o ETF (Exchange Traded Funds) XFIX11, lançado no final de 2020 pela própria XP Investimentos. No entanto, é preciso destacar que se trata de um ETF que replica o IFIX — e não o XPFT.

XPFT vs. IFIX: qual é o melhor índice para FIIs?

De maneira objetiva, os índices criados pela XP Investimentos são ferramentas melhores para análise do mercado de fundos imobiliários por parte do investidor. Isso não significa que, isoladamente, o XPFT seja melhor do que o IFIX.

O que acontece aqui é uma segmentação do mercado. Apenas fundos de tijolos são contemplados, o que significa que se torna possível avaliar um setor mais específico em relação ao IFIX que, como comentamos, é mais abrangente e genérico.

Vale a pena acompanhar o XPFT?

Por tudo que vimos ao longo do artigo, fica claro que o XPFT veio atender uma importante demanda do mercado financeiro: um indicador com maior grau de personalização para fundos imobiliários.

De um modo geral, entendo que ele cumpre bem o seu papel e tem condições de entrada na carteira para os ativos mais lógicas para acompanhamento do mercado. Portanto, sem dúvidas, é mais uma excelente ferramenta que você pode utilizar em suas análises.

Lembrando que, independente do que apontar o XPFT, não é recomendável que você compre um FII sem antes realizar um processo de pesquisa sobre as suas condições e a forma pela qual ele gera lucro aos cotistas. Sem esse cuidado, será mais difícil tomar uma decisão futura de compra, manutenção ou venda do ativo.

Por fim, caso queira se especializar na categoria de fundos imobiliários, fica o convite para você conhecer o nosso curso online Dominando Fundos Imobiliários, onde abordamos tudo que você precisa saber para investir em FIIs.

Imagem do autor

Formado em Administração pela PUC-SP. Trabalhou em empresas do segmento financeiro (Itaú BBA) e varejo (BRMALLS) até 2016, quando iniciou a jornada de produção de conteúdo para a internet com foco em finanças.

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