Fundos imobiliários de desenvolvimento: vale ou não a pena investir?

Os fundos de investimentos imobiliários, popularmente chamados de FIIs, são muito conhecidos pela distribuição de rendimentos constantes. Isto é, enquanto cotista, você recebe mensalmente uma parte dos lucros gerados pelos ativos do fundo.

Esses ativos podem ser de diferentes classes, sendo muito comum que se originem de títulos mobiliários (fundos de papéis) ou de aluguéis cobrados em imóveis físicos (fundos de tijolos). Embora sejam geradores de fluxo de caixa, nem todos os FIIs permitem essa previsibilidade de ganhos.

Esse é o caso dos fundos de desenvolvimento. E é sobre essa categoria de fundos imobiliários que vamos abordar no artigo de hoje para você sabe se vale a pena ou não investir neles.

O que são os fundos imobiliários de desenvolvimento?

Os FIIs de desenvolvimento são um pouco diferentes do que apresentamos para você até aqui na nossa série sobre fundos imobiliários. Eles, afinal, trabalham não apenas com a exploração de renda, mas principalmente com a construção de imóveis (até por isso o nome "desenvolvimento", pois é a função principal dessa categoria).

Por essa característica, os fundos de desenvolvimento são mais parecidos com imobiliárias e empresas de construção civil — como Eztec e Cyrela, por exemplo. O trabalho, afinal, consiste em construir imóveis e lucrar com a comercialização deles.

Como talvez você já possa imaginar, esse é um formato de fundo imobiliário que gera maior risco ao seu cotista. Ao contrário dos fundos de tijolos tradicionais, os quais focam em adquirir imóveis prontos e apenas buscar locatários, os FIIs de desenvolvimento começam a trabalhar na construção de imóveis muito antes de ter qualquer previsibilidade de receita.

Ademais, vale lembrar que o setor de desenvolvimento imobiliário apresenta por si só um risco sistêmico. Uma obra não acontece de um dia para o outro e, ao longo do percurso, podem aparecer problemas, atrasos ou mesmo a finalização em um momento econômico negativo do país. Mas abordaremos melhor esses riscos mais adiante no texto.

Quais são os tipos de FIIs de desenvolvimento?

Apesar do trabalho com construção de imóveis parecer muito específico, os fundos de desenvolvimento podem atuar de duas formas distintas em termos estratégicos. São elas:

• Desenvolvimento para renda
• Desenvolvimento para venda

Apesar dos nomes bastante intuitivos, vamos passar brevemente essas duas estratégias para que não fique qualquer dúvida sobre o tema.

Fundos de desenvolvimento para renda

Os FIIs de desenvolvimento para renda atuam na construção de imóveis, mas com objetivo de explorar a renda do mesmo. Ou seja, após finalizar, o gestor do fundo não irá vender o ativo, mas buscar locatários e trabalhar com a cobrança de aluguel. É um modelo semelhante aos fundos imobiliários mais populares — como FIIs de shopping center ou lajes corporativas, por exemplo.

Ao usar da renda do ativo por um tempo, o fundo tenta maximizar as receitas. Isso porque antes da venda, os cotistas vão usufruir de uma série de aluguéis. E, quando o ativo for oficialmente vendido, o lucro também será compartilhado.

A ANBIMA (Associação Brasileira de Mercado Financeiro e de Capitais) classifica cada tipo de fundo imobiliário. Veja como fica definido esse formato:

"Fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento"

Fundos de desenvolvimento para venda

Já a segunda estratégia dos FIIs de desenvolvimento está em tentar vender o ativo logo após o término da construção. Esse é um procedimento mais comum em imóveis residenciais.

Abaixo, destacamos novamente a definição da ANBIMA para esse formato de fundo imobiliário:

"Fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros"

Quais são as vantagens dos FIIs de desenvolvimento?

Em suma, a principal vantagem de investir em fundos de desenvolvimento é o seu lucro potencial. Pelo maior risco da atividade, os potenciais ganhos em boas operações são bem superiores à média do mercado.

Vale destacar que esses fundos trabalham com a aquisição de terrenos muito antes de ter um imóvel pronto ali. Naturalmente, é mais barato desenvolver um imóvel do que comprá-lo pronto. Só que há riscos maiores no processo também.

Além disso, podemos mencionar também a flexibilidade de estratégias. Os FIIs de desenvolvimento, afinal, podem tanto lucrar com a comercialização dos seus ativos, como também aproveitar para explorar a renda dos aluguéis.

A polêmica da Renda Mínima Garantida

Por fim, como mencionamos lá no começo do texto, os fundos de desenvolvimento não possuem uma previsibilidade sobre geração de renda. Isso porque enquanto não há um inquilino ou um ativo não é vendido, simplesmente não há receita. Para contornar essa situação, esses fundos oferecem o que se chama de Renda Mínima Garantida (RMG).

Essa é uma estratégia que se assemelha com os fundos de tijolos que exploram a renda de aluguéis. Ou seja, oferecem aos cotistas um fluxo de caixa mensal enquanto as obras ainda acontecem.

Embora possa ser visto como algo positivo e sirva como atrativo para manter o cotista, essa Renda Mínima Garantida é, em muitas vezes, feita com o próprio dinheiro do investidor. Ou seja, não é, efetivamente, um ganho de capital do fundo. Por isso, gera muita polêmica sobre ser realmente uma vantagem ou uma desvantagem da categoria.

E quais os riscos dos FIIs de desenvolvimento?

Agora você já sabe: os FIIs de desenvolvimento possuem maior risco do que outros formatos de fundos imobiliários. Mas quais seriam esses riscos?

O primeiro ponto de atenção é a sua própria característica de construir imóveis. Isso inclui uma série de problemas comuns em obras como atrasos nos prazos, problemas com licenças ou estouro de orçamento, por exemplo.

Além disso, o ciclo econômico do país é um risco. Muitas obras imobiliárias começam em momentos de otimismo sobre a economia nacional, mas acabam terminando em prazos muito extensos. E, quando o lançamento do imóvel é feito, a situação pode ser completamente diferente.

Para atenuar esses riscos, vale observar que fundos imobiliários não atuam com alavancagem. Ou seja, você não corre o risco do fundo usar um dinheiro que não possui, ao contrário de outras empresas do setor.

Afinal, vale a pena investir?

Não gostamos de ficar em cima do muro na hora de te ajudar nos seus investimentos, mas nesse caso não podemos fugir do óbvio: depende.

Por que depende? Como vimos, os fundos de desenvolvimento apresentam maiores riscos, ao mesmo tempo em que oferecem altas rentabilidades. Se você prioriza uma renda mensal, talvez essa não seja uma boa alternativa. Por outro lado, entendendo o investimento para o longo prazo, pode ser uma excelente forma de diversificação.

Além disso, é muito importante entender o que um FII de desenvolvimento vai fazer para que você compreenda se a estratégia está aderente ao seu perfil.

O fundo LUGG11, por exemplo, desenvolve condomínios residenciais. O público-alvo, portanto, está em pessoas físicas — o que significa que os imóveis não serão corporativos. Essa situação te deixa confortável? É algo a pensar.

Em outros casos, nós temos fundos que atuam apenas com empresas. As agências bancárias costumam começar como fundos de desenvolvimento, comercializando os ativos para os bancos em um segundo momento.

E há também a oportunidade de investir em ativos que mesclam estratégias de renda e desenvolvimento. O XPLG11, um fundo logístico, atua com a construção de galpões para inquilinos, mas também possui uma série de ativos que geram renda recorrente.

Portanto, o ideal é entender o seu perfil. De qualquer forma, o ideal é que você reserve apenas uma parcela do seu portfólio de fundos imobiliários para os FIIs de desenvolvimento. Olhar para a rentabilidade pode ser atrativo, mas ficar meses esperando pelo andamento de um projeto pode fazer com que você desista no meio do caminho.