Volta ao trabalho presencial aquece mercado de fundos imobiliários de escritórios

Com o avanço da vacinação contra a covid-19 e a retomada econômica, o trabalho presencial voltou a fazer parte da rotina empresarial dos grandes centros urbanos.

E os reflexos desta movimentação já começaram a ser sentidos pelos Fundos Imobiliários (FIIs) que contam com escritórios em seu portfólio. Em São Paulo, a vacância destes espaços corporativos é a menor desde abril de 2021.

Segundo os dados disponibilizados pela XP em um relatório ao mercado, os escritórios classe A e A + localizados na região CBD da capital paulista (que inclui áreas como Pinheiros e Faria Lima) apresentaram, pelo segundo mês consecutivo, resultados positivos.

Assim, o primeiro trimestre de 2022 acumulou cerca de 38,5 mil m² em absorção líquida, o que fomentou a queda da taxa de vacância. No Rio de Janeiro (RJ), a taxa de vacância também apresentou queda (-0,49 p.p. mês ante mês) e fechou o trimestre com o menor porcentual do ano (35,68%).

“Observamos desde o ano passado que existia uma sinalização de retomada do mercado de escritórios porque as empresas já tinham feito um esforço de eficiência em desocupar algumas áreas e levar parte das equipes para o home office, o que desacelerou conforme o andamento da pandemia".

Caio Araújo, especialista em fundos imobiliários da Empiricus

"Neste ano, vemos a volta aos escritórios de uma forma mais clara, como na região da Faria Lima. Se pegarmos apenas os escritórios classe A em São Paulo, os últimos três trimestres apresentaram absorção líquida positiva”, complementa o especialista.

Para o profissional, esta movimentação positiva se estendeu nos últimos meses para os demais setores imobiliários.

“Em termos de preço, ainda não observamos uma valorização no incremento do aluguel, que ainda é muito depreciado por conta dessas ocupações e do nível de oferta. Porém, no lado operacional, essa parte da ocupação tem sido positiva e o sentimento do mercado, como um todo, é de que o pior já passou”, pontua.

Em termos de rendimento, segundo Araújo, houve uma melhora operacional. "Ainda assim, estão bem depreciados. Nos proventos, vemos esse resultado de uma forma mais devagar do que nos dados de vacância porque notamos muitos efeitos de carência e descontos nessas novas locações”.

“Na média, os administradores oferecem vacâncias de seis meses, descontos decrescentes de acordo com a ocupação do inquilino. Isso, para o fundo imobiliário, quando você fecha hoje, você vai começar a receber efetivamente em caixa lá em agosto, setembro", destaca o especialista.

Segundo o profissional, existe um período de delay quando se pensa em redução de ocupação e distribuição de rendimentos. Com os fundos de Logística, isso já aconteceu e agora se observa uma maturidade na indústria na qual conseguimos perceber os reajustes de uma forma mais rápida”, complementa.

Visão mais conservadora

Larissa Napo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA, apresenta uma visão mais conservadora sobre esta movimentação.

“A volta ao presencial não mudou muita coisa em termos práticos para a vacância, mas o apetite dos investidores mudou. O mercado começou a olhar com outros olhos para esses FIIs nos últimos dois meses”, aponta.

Larissa Napo, do Itaú BBA

Segundo ela, em março, o IFIX subiu 1,4% e o os FIIs de Lajes Corporativas subiram, na média, 1,5%. Já em abril, o IFIX subiu 1,2% e o os FIIs de Lajes Corporativas subiram, na média, 0,8%..

A analista explica que não houve grandes alterações na taxa de vacância no universo de FIIs do segmento de lajes corporativas nos últimos meses. Na média, os fundos imobiliários apresentaram uma vacância de 14% no final de setembro de 2021, que passou para 12% no final de abril de 2022.

“Os fundos de lajes corporativas, no momento, são oportunidades de ganho de capital, seja pelo desconto em relação ao valor patrimonial, ou pela comparação em relação ao custo de reposição.

Larissa Napo, Itaú BBA

Já em relação às movimentações de inquilinos, relata a analista, houve a percepção de que quem tinha que devolver área ou locar novos espaços já fez isso. Portanto, em termos práticos, poderá ocorrer um leve aumento nas taxas de ocupação daqui para frente em certas regiões, mas nada muito significativo.

“Acreditamos que o retorno aos escritórios pode beneficiar as cotas dos FIIs no segmento, em um primeiro momento, principalmente em relação à valorização das cotas. Porém, acreditamos que uma retomada significativa no mercado secundário vai depender mais do contexto macroeconômico no curto prazo, por exemplo, com o comportamento da Selic”, afirma ela.

Escritórios x galpões

Durante a pandemia, os FIIs com galpões logísticos apresentaram melhores resultados, em comparação com os de escritórios, principalmente devido à expansão do comércio eletrônico.

Com a volta do trabalho presencial, o mercado iniciou um debate sobre uma possível inversão deste movimento. No entanto, este cenário hipotético é visto com cautela pelos analistas.

“Não acho que seja uma inversão, que as pessoas estariam migrando [os investimentos] dos galpões para os escritórios. É uma perspectiva de recuperação que o mercado tem notado, mas não vejo tanta confiança na maioria dos investidores, especialmente na pessoa física"

Caio Araújo, da Empiricus

De acordo com o especialista da Empiricus, trata-se de um movimento gradual e só vai acontecer, de fato, quando houver uma sinalização mais concreta do fim do ciclo de aperto monetário.

Ele pondera que, enquanto a taxa de juros segue em alta e a inflação continua uma incógnita, os investidores na parte de FIIs devem seguir dando preferência para fundos de crédito ou fundos que, operacionalmente, estão com uma maturidade muito grande.

“O cenário é mais animador para os FIIs de Lajes Corporativas nos próximos meses, visto o nível atual de preços. No entanto, uma recuperação mais forte vai depender mais do contexto macro do que de qualquer outra coisa. O mercado deve olhar para FIIs de tijolos prevendo um cenário de queda na taxa Selic, antecipando o movimento da curva de juros”, acredita Larissa. Por Erick Matheus Nery