Taxa de Vacância
O que é Taxa de Vacância?
Taxa de Vacância é um dos indicadores utilizados para avaliar Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) de tijolos, isto é, aqueles cujo patrimônio é composto realmente por imóveis. Por meio desse indicador, calcula-se a porcentagem de um imóvel, ou de um conjunto de imóveis, que está vaga, ou seja, sem ocupantes.
Entendendo a Taxa de Vacância
O conceito da taxa de vacância é bastante simples, mas, para entendê-lo, é preciso saber que nem todos os fundos de investimento imobiliários são iguais. Alguns FIIs têm um patrimônio composto apenas por ativos financeiros, no caso, títulos e outros valores mobiliários ligados ao mercado imobiliário. Enquanto isso, outros FIIs têm um patrimônio composto por imóveis de verdade. Esse segundo grupo é o que chamamos de fundos de tijolos.
Um fundo de tijolos tem, como sua principal fonte de receita, a renda dos aluguéis dos seus imóveis. Portanto, é muito ruim para esses fundos quando os imóveis estão desocupados, sem locatários.
Esses fundos precisam saber exatamente qual é a porcentagem das unidades disponíveis para locação que estão vazias, para mensurar o impacto na sua receita. Para isso, eles utilizam um indicador específico, que é a taxa de vacância.
Para entender como ela é calculada, vamos usar um exemplo prático.
Imagine que um determinado fundo tem um edifício comercial com 65 unidades que podem ser alugadas, cada uma com o aluguel de R$ 1.200. Dessa forma, se ele alugar todas as unidades, sua receita será de R$ 78 mil.
Em um determinado período, o gestor do fundo apura que, das 65 unidades, 26 estão vazias. Ora, 26 corresponde a 40% de 65. Logo, a taxa de vacância nesse período é de 40%, correspondendo a uma perda de receita também de 40% (equivalente a R$ 31,2 mil). Nesse cenário, o fundo terá uma receita de, no máximo, R$ 46,8 mil.
Existe diferença entre Taxa de Vacância e Taxa de Ocupação?
A taxa de ocupação é outro indicador que pode ser usado para avaliar FIIs de tijolos. No entanto, embora ele seja o contrário da taxa de vacância, é irrelevante usar os dois indicadores juntos, porque eles revelam a mesma informação, ainda que vista por ângulos diferentes.
Veja nosso exemplo: se a taxa de vacância no período foi de 40%, isso significa que a taxa de ocupação foi de 60%. Afinal, se 40% das unidades disponíveis estão vagas, é porque as outras 60% estão ocupadas. Um indicador não acrescenta nada ao outro, e a escolha entre eles é apenas uma questão de preferência ou hábito.
Como a Taxa de Inadimplência está ligada à Taxa de Vacância?
Se um determinado FII de tijolos tem uma elevada taxa de vacância, isso é um mau sinal para os cotistas, indicando que ele tem muitas unidades disponíveis vagas, as quais não geram receita. Porém, não basta parar a análise aí.
Mesmo com uma taxa de vacância aceitável, o FII pode ter problemas com a receita, se os locatários das unidades ocupadas não estão pagando seus aluguéis. O indicador que revela isso é a taxa de inadimplência, que mostra a porcentagem de unidades ocupadas em que o locatário está inadimplente com a obrigação de pagamento do aluguel.
Por isso, para avaliar um FII de tijolos, é preciso juntar as duas informações. Vamos voltar ao nosso exemplo: se o edifício tem 65 unidades com taxa de vacância de 40%, significa que a taxa de ocupação é de 60%.
Então, imagine que a inadimplência é de 15%. Cuidado: não 15% do total de unidades, mas 15% das unidades ocupadas, afinal, não existe inadimplência se não há locatário. Portanto, é 15% de 60%, que corresponde a 9%.
Somando a taxa de vacância (40%) com a taxa de inadimplência sobre o total de unidades (9%), vemos que 49% das unidades desse imóvel não geram a receita de aluguéis que deveriam. Esse é o número que o investidor deve ter em mente ao avaliar o FII em questão.
