Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários são uma ótima opção para quem deseja investir no mercado imobiliário, sem a necessidade de adquirir um bem. Essa modalidade de investimento atrai diferentes tipos de investidores.

Neste artigo, você vai aprender o que são os fundos imobiliários, como eles funcionam, os principais tipos, suas vantagens e desvantagens e se vale a pena. Além disso, você vai descobrir quanto rendem R$15 mil em fundos imobiliários.

O que são os Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários – FIIs são fundos de investimentos multimercado de renda variável compostos por investimentos do mercado imobiliário. Os fundos imobiliários são indicados para investidores que desejam aplicar por pelo menos dois ou três anos.

Os FIIs são fundos que garantem boa segurança para os investidores. Os fundos imobiliários são administrados por um gestor, que é o responsável pela compra e vendas dos ativos do setor imobiliário.

O investidor, ao aplicar nos fundos imobiliários, adquire pequenas partes dos imóveis. O patrimônio dos FIIs é dividido em cotas de valores iguais. Essa modalidade de investimento ganha cada vez mais destaque no mercado de investimentos para diversificar a carteira e buscar alternativas mais rentáveis que os investimentos de renda fixa.

Ao investir nos fundos imobiliários, o cotista aposta no mercado imobiliário sem ter que comprar um imóvel. É uma espécie de “condomínio” de investidores que aplicam em empreendimentos imobiliários.

Tipos de fundos imobiliários

Há vários tipos de fundos imobiliários que dependem das estratégias de cada gestor, prazos, metas financeiras, perfil dos investidores e riscos envolvidos. Confira os principais:

1. FIIs de agências bancárias

Fundos voltados para a aquisição e personalização de lotes para locação de bancos. O risco de crédito é baixo, principalmente se a instituição bancária for uma grande empresa.

Em geral, os contratos de locação de agências bancárias são longos, o que garante um bom fluxo de caixa a longo prazo.

2. FIIs de Desenvolvimento imobiliário

São fundos mais arriscados, pois investem na construção de imóveis, para vender e ter lucro na negociação.

Esses fundos têm mais riscos, porém o potencial de ganho é elevado. Os principais riscos são: atraso na entrega do empreendimento, embargo de obra, imprevisto no orçamento, problemas na gestão da construção e problemas com licenças ambientais.

3. FIIS do setor Educacional

Esses fundos são atrativos, pois são voltados para instituições de ensino. A estabilidade e contratos longos chamam atenção dos investidores. Para quem busca imóveis com baixo risco e baixa de taxa de vacância, essa modalidade é ideal.

4. FIIS de fundos

São chamados de fundos de fundos – FOF, pois agregam diversos recursos com objetivo de lucrar com aquisição de cotas de outros fundos imobiliários. O aporte inicial não é alto.

5. FIIS de Galpões Logísticos

São fundos voltados para aquisição de galpões que fazem gestão de estoque, inventário de mercadorias e despacho delas. O prazo contratual pode chegar até 15 anos. Em geral, o mercado de galpões logístico está concentrado na região sudeste do país.

6. FIIs de Hotéis

Fundos que investem na compra de participação de hotéis, ou na comercialização das unidades de hotelaria.

7. FIIs de Hospitais

São voltados para financiar empreendimentos da área de saúde, como hospitais e clínicas. Apresentam baixo risco.

8. FIIs de Lajes Corporativas

Fundos voltados para edifícios corporativos. Em termos de patrimônio, é o segundo maior fundo do país. Os contratos de FIIs de lajes corporativas são de longo prazo, em média, cinco anos. Dessa forma, são fundos com estabilidade e baixo risco.

9. FIIs de Recebíveis imobiliários (CRIs)

São fundos de papéis dominados em sua maioria por títulos de renda fixa. Porém, esses FIIs têm mais risco e apresentam rentabilidade superior ao CDI. Esse tipo de fundo está isento do Imposto de Renda.

10 . FIIs de Shoppings

Fundos voltados para a compra e construção de shoppings. É importante analisar o administrador do empreendimento, localização geográfica, estrutura, opções de entretenimento, entre outras informações.

11. FIIs de Tijolo

Os fundos de tijolo são investimentos em imóveis prontos, construídos, cujo objetivo é comprar propriedades para alugar e se valorizarem ao longo do tempo.

12. FIIs Híbridos

Fundos que unem investimentos de papel e tijolo. Eles investem em fundos imobiliários de vários setores para trazer mais estabilidade e segurança para a carteira.

O que considerar nos fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de valores, mas possuem características bem diferentes dos outros ativos. Antes de escolher um fundo imobiliário, o investidor deve levar em consideração vários fatores, como:

Perfil do gestor – levante informações sobre o perfil do gestor do fundo. As decisões dele impactam diretamente na rentabilidade do fundo.

Avalie o fundo – faça uma avaliação sobre o tipo do fundo. Quem deseja ter renda mensal, não pode investir em fundos voltados para construção e venda de imóveis.

Liquidez – Apesar de ser mais simples vender cotas de um fundo do que o próprio imóvel, nem todos os fundos imobiliários têm a mesma liquidez.

Valor da cota – Verifique os múltiplos do fundo e divida o preço por ação pelo valor patrimonial por ação (P/VPA). Se o valor for abaixo de 1, a cota está barata. O ideal é que ele fique acima de 1, mais próximo do número.

Portfólio – é importante analisar o portfólio do fundo, se há diversidade de imóveis, região etc.

Como funciona os fundos imobiliários?

Em teoria, os fundos imobiliários funcionam de forma semelhante a outros fundos de investimentos. Os investidores compram ativos de fundo relacionados a imóveis para obter uma renda mensal.

Os fundos imobiliários podem obter lucro tanto com a venda quanto com a compra dos imóveis. Eles são fundos fechados com número de cotas limitado, mas as entradas e saídas de cotistas não são livres.

A constituição dos fundos imobiliários é feita para captar dinheiro num determinado período. Se o gestor decidir aumentar o patrimônio do fundo, precisa haver uma nova emissão de cotas. Os resgates não são permitidos durante a vigência do fundo. Por isso, o investidor precisa pensar a longo prazo. Ele só consegue sair do fundo se vender suas cotas para outro interessado.

Os investidores cotistas não decidem sobre a composição do portfólio do fundo. A administração fica sob a responsabilidade do gestor.

Rendimentos dos fundos imobiliários

A rentabilidade dos fundos imobiliários varia, pois os lucros dependem da composição do portfólio, situação do setor imobiliário e valor das cotas. Em geral, os fundos imobiliários que possuem imóveis bem localizados, geram bons retornos.

Os fundos imobiliários que, além da rentabilidade de cotas, pagam aluguéis mensais, estão sujeitos às oscilações por conta do preenchimento das unidades disponíveis.

Já os fundos imobiliários de papel dependem do comportamento dos seus indexadores como Taxa Selic, IGP-M e CDI.

Em média, bons fundos imobiliários têm rendimentos entre 0,75% e 1% mensalmente, mas há vários que rendem muito mais.

Quanto rendem R$15 mil em fundos imobiliários?

Independentemente do tipo de FIIs, a estratégia para alocar os recursos dos investidores nas carteiras de fundos imobiliários segue a seguinte faixa de valores:

  • Investimento até R$ 5 mil por investidor, alocar todo recurso num único fundo.
  • De R$ 5 mil a R$ 15 mil, o gestor aloca em fundos dividindo o valor igualmente.
  • De R$ 15 mil a R$ 25 mil, o gestor aplica em três ou quatro fundos, sendo que os valores também são divididos proporcionalmente.
  • De R$ 25mil a R$ 40mil, alocação entre 4 e 5 fundos.
  • De R$ 40 mil a R$ 50 mil, aplicação em 5 fundos.
  • Acima de R$ 50 mil, o gestor deve alocar em todas as opções da sua lista.

Por exemplo, um investidor decidiu investir 15 mil reais em fundos imobiliários, e o gestor do fundo fez a seguinte alocação:

- R$ 5mil no HCRT11 (fundo híbrido), com rendimento anual de 20,29%.

- R$ 5 mil no BARI11 (fundo de papel), com rendimento anual de 9,21%.

- R$ 5 mil no XPSF11 (fundo de fundos), com rendimento anual de 7,71%.

Em um ano, os 15 mil reais vão render aproximadamente R$ 1.900,00. (Lembrando que este é um exemplo fictício e os valores podem ser alterados a qualquer momento, dependendo de um cenário econômico e outros impactos).

Melhores fundos imobiliários para 2021

Atualmente, há mais de 1 milhão de investidores individuais nos fundos imobiliários. Nos últimos anos, aumentou bastante a procura por esse tipo aplicação. As principais razões que explicam o aumento desse interesse são:

  • Dividendos mensais isentos de Imposto de Renda.
  • Taxa Selic baixa, a 3,50%.
  • Menor volatilidade dos fundos em relação ao mercado de ações.
  • Gestão profissional.
  • Aumento da liquidez.
  • Resistência do setor imobiliário em meio a pandemia do coronavírus.

Com base nisso, especialistas apontaram os 10 melhores fundos imobiliários, levando em consideração os dividend Yield, P/VPA, liquidez, taxa de ocupação, entre outras informações. Veja abaixo:

 BCFF11FOF1,046,00%
KNIP11Recebíveis1,047,22%
HGLG11Logística1,174,32%
HFOF11FOF1,028,12%
HSML11Shoppings0,894,48%
MXRF11Híbrido1,038,47%
RECT11Híbrido0,9710,19%
VISC11Shoppings0,953,80%
XPLG11Logística1,185,63%

Fonte: Funds Explorer, de Novembro 2020.

Como Investir em Fundos Imobiliários?

Se você deseja investir em fundos imobiliários, saiba que pode começar a partir de 90 reais.

Para investir em fundos imobiliários, é preciso abrir uma conta numa corretora ou instituição bancária, autorizadas pelo Banco Central do Brasil. Após essa abertura, o investidor deve enviar uma ordem de compra online, sem burocracia.

A partir daí, os investidores vão receber uma rentabilidade periódica, descontados os custos. Os principais custos cobrados pelos fundos imobiliários são:

Taxa de administração – cobrada pelo gestor de fundo para administrá-lo.

Taxa de corretagem – cobrada pela corretora a cada movimentação de compra e venda de cotas.

Taxa de performance – é cobrada quando os rendimentos são superiores ao valor esperado.

Taxa de custódia – Cobrada pela corretora para manter os investidores.

Emulumentos – Cobrada pela B3 (bolsa de valores do Brasil), sobre a compra ou venda de ativos.

Imposto de Renda – Na maioria dos casos, há isenção de imposto de renda para investidores individuais. Só há incidência na venda de cotas, com alíquota de 20% sobre o lucro. Para pessoas jurídicas, a cobrança é de 20% sobre os rendimentos periódicos e sobre o lucro no caso de vendas.

Os principais riscos dos fundos imobiliários são de inadimplência ou vacância. Entre outras palavras, as pessoas podem deixar de pagar o imóvel. No caso de imóveis alugados, há o risco da demora para preencher.

Além desses riscos, os fundos imobiliários dependem da eficiência e da qualidade da gestão dos fundos.

Vale a pena investir nos fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários apresentam boa rentabilidade e são uma ótima opção investimentos de renda fixa, que estão atrelados às taxas baixas de juros. Além disso, os FIIS possuem baixa exposição de capital por conta da diversificação.

Os fundos imobiliários também apresentam maior liquidez do que a compra de um imóvel. Portanto, investir nos fundos imobiliários é uma ótima alternativa para investidores que estão em busca de ter uma renda mensal.

O setor imobiliário resistiu bem à pandemia causada pelo coronavírus. A tendência é aumentar ainda mais o número de financiamentos e linhas de crédito. Diante disso tudo, investir nos fundos imobiliários a médio e longo prazo é uma forma de diversificar a carteira de investimentos.

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