O IGP-M mais baixo traz riscos para os fundos imobiliários? Especialistas opinam
Índice acumula alta de 0,17% em 12 meses que resulta em reajuste irrisório de aluguel afetando o retorno dos FIIs
A Fundação Getúlio Vargas divulgou, em 30 de março de 2023, que o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) apresentou uma variação de 0,05% em março de 2023, em relação ao mês anterior, quando havia registrado uma queda de 0,06%.
No acumulado do ano, o IGP-M teve uma alta de 0,20%, enquanto nos últimos 12 meses a variação foi de 0,17%. Este último percentual é utilizado para o cálculo de reajuste de aluguéis em contratos corrigidos por esse índice e no mês de março. Para fins de comparação, em março de 2022, o índice havia apresentado um aumento de 1,74% e acumulava uma alta de 14,77% em 12 meses.
IGP-M para reajuste? Melhor não
Para aqueles que moram em imóveis alugados, isso pode parecer uma boa notícia. Mas, entre os investidores de fundos imobiliários, sobram dúvidas. E, assim como aconteceu no momento de alta acentuada do índice em 2020, os valores atuais reacendem o debate: afinal, o IGP-M é o índice mais indicado para reajustar contratos de aluguel?
Luzia Inoue, especialista em fundos imobiliários na WIT Invest, entende que não. Para a especialista, o IPCA seria um índice que se adequaria muito melhor para esse tipo de reajuste que o IGP-M. Em sua visão, “isto ocorre, pois a inflação de preços ao consumidor é mais facilmente percebida no rendimento do inquilino que a inflação ao produtor (IPA), o qual compõe 60% do IGP-M. Dessa maneira, há um melhor casamento entre despesas e receitas do locatário, o que faz do IPCA um bom indexador para correção.”
A opinião é partilhada por Cristiano Corrêa, coordenador dos cursos de MBA de Negócios do Ibmec SP, que vai mais longe e opina que um índice próprio seria ainda mais adequado.
“Nós teremos que ter um índice específico para o mercado imobiliário. Eu iria mais longe ainda, eu acho que nós teríamos que ter duas variações, para tentar capturar o que é um contrato, por exemplo, comercial e o que é um contrato residencial, são bases completamente diferentes”, pontua o coordenador.
Ainda assim, de acordo com os especialistas, o índice continua sendo amplamente utilizado para reajuste de aluguéis, o que, na visão de Corrêa se trata de “um contrassenso”. A explicação do professor é simples: a composição do IGP-M é composta, em 60%, pelo IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo - Mercado), que não seria o mais adequado para determinar o reajuste de aluguel. Para Correa, faz muito mais sentido optar pelo IPCA, que teria, em sua visão, uma ligação mais direta com a renda recebida e com os demais preços praticados.
Impacto para os FIIs
Para o professor Cristiano Corrêa, a correlação entre variações do IGP-M e os fundos imobiliários se dá de formas diversas, a depender da categoria. No caso dos fundos de tijolo, o IGP-M ainda é largamente utilizado e costuma estar previsto em contrato.
Para os fundos de papel, ele explica que muitos dos fundos tem lastro ao IGPM, como no caso dos CRI ou até mesmo títulos de renda fixa. “Nesse caso, o impacto acaba sendo misto”, explica.
Em termos práticos, para os fundos de tijolo que utilizam o índice em vez do IPCA, houve ganho menor do que poderia, conforme explica Luzia.
"Para os fundos imobiliários cujos contratos utilizam o IGP-M como índice de correção, tiveram reajuste em 2022 de 5,45% menor do que o IPCA que foi de 5,79%. Com relação aos Fundos Imobiliários de Tijolos, o impacto na distribuição de dividendos depende do reajuste do contrato de aluguel, podendo ter como indexador IGPM ou IPCA," diz a especialista da WIT Invest.
Já para a os fundos de papel, Luzia pontua: “o retorno do investidor está atrelado ao índice IGP-M ou IPCA + taxa de juros prefixada; quando ocorre queda no indexador (IGPM ou IPCA) há impacto menor na distribuição de dividendos e, consequentemente, no valor da cota.”
Para o cotista, o maior impacto, no caso dos tijolos, continua sendo a possibilidade de vacância, mais presente quando há reajuste maior. Para evitar isso, Corrêa explica que é possível que seja feita a negociação, buscando um reajuste menor, mas a permanência do inquilino na propriedade. Ainda que não se perca em vacância, há o menor repasse de rendimentos para cotistas nesse caso.
“Nos fundos de papel ou recebíveis é default ou reestruturação de dívidas de algum título da sua carteira de crédito”, de acordo com a especialista da WIT.
O que vem pela frente?
Para Luzia, o principal ponto que afeta o setor imobiliário no momento é o nível atual da taxa de juros, Selic, em seu maior patamar desde 2016.
Sua visão, no entanto, é positiva porque ela entende as perspectivas serão melhores assim que o mercado puder vislumbrar estabilidade ou queda da inflação, e o BC sinalizar corte na taxa de juros.
“Neste cenário acreditamos numa apreciação das cotas de fundos imobiliários, que sofrem muito no ciclo de alta de juros”, conclui Luzia, conforme ilustra o gráfico acima.
O coordenador dos cursos de MBA de Negócios do Ibmec SP explica que, com a taxa de juros tão elevada, é muito difícil competir com a renda fixa, que pode oferecer até 15 ou 16% de rentabilidade ao ano.
“Nós estamos falando de um valor muito maior que muitos fundos imobiliários conseguem pagar de dividendos mensais, isso obviamente retira a atratividade. Na medida que essa taxa de juros reduz, naturalmente esses investimentos passam a ser mais atraentes, do ponto de vista do investidor”, explica.
Entre os pontos que ainda cobrarão atenção para os fundos imobiliários, está também a possibilidade de taxação de dividendos de pessoa física, em pauta quando se fala na reforma tributária atualmente.
“Isso traria um desafio a mais para os gestores de fundos, que teriam que de alguma forma compensar essa diferença”, finaliza Correa.
