Os Fundos Imobiliários ainda são um investimento envolto com certo “mistério” no Brasil.

Muitos investidores tradicionais fogem do mercado financeiro por já estarem acostumados com a boa e velha compra de terras, casas, apartamentos e afins, que seriam supostamente seguros e rentáveis.

Você considera o investimento em imóveis uma boa alternativa?

E se você pudesse ser dono de alguns dos maiores e melhores prédios do país, com tecnologia de ponta, boa localização nas principais capitais do país e contar com inquilinos de grande porte e renome internacional?

Tudo isso sem esforço algum para administrar, vender ou cobrar seus locatários.

Se ao ler isso você agora está rindo e pensando que isso é fantasia ou alternativa apenas para verdadeiros magnatas, então tenho boas novas pra te contar: esses investimentos existem e se chamam Fundos Imobiliários!

Caso já tenha se interessado pelo assunto já deve estar se perguntando como faz para investir nesses fundos, quanto custa, como escolher os melhores fundos imobiliários, quais os riscos, vantagens e desvantagens.

E é claro que eu não poderia deixar essas dúvidas todas sem respostas simples e objetivas para cada um desses questionamentos.

Por isso, continue lendo para saber mais sobre:

  1. O que são Fundos Imobiliários (FII);
  2. Rentabilidade dos Fundos Imobiliários;
  3. Custos dos Fundos Imobiliários;
  4. Riscos dos Fundos Imobiliários;
  5. Principais tipos de Fundos Imobiliários;
  6. Vantagens dos Fundos Imobiliários – Quando vale a pena;
  7. Desvantagens dos Fundos Imobiliários – Quando NÃO vale a pena;
  8. Indicadores fundamentais para avaliar Fundos Imobiliários;
  9. BÔNUS: Como conseguir uma renda mensal de R$ 10 mil em Fundos Imobiliários.

O que são Fundos Imobiliários (FII)

Para facilitar ainda mais o seu entendimento sobre esta temática produzimos uma série contando tudo para você, para acompanhar é só clicar aqui abaixo:

Imagine que na sua cidade haja um terreno extremamente bem localizado, mas ainda subaproveitado sem nenhuma construção nesse espaço.

Você então tem a ideia de comprar esse terreno e construir um imóvel lá para ganhar tanto com a valorização do imóvel, como com os aluguéis que receberá depois que a obra estiver concluída.

Parece uma excelente ideia, até que você percebe que para investir numa construção naquele espaço, o ideal é que fosse um prédio de alto padrão. E também percebe que já que vai iniciar uma construção toda, talvez um prédio maior com vários andares, seja uma alternativa mais interessante por proporcionar ainda mais ganhos.

Quando você vai cotar o valor dessa construção toda bate um desânimo. Para por seu plano em prática, você terá que torrar todo o seu patrimônio financeiro ou ainda ter que recorrer a financiamentos, oferecer garantias e mais uma infinidade de burocracias e custos que tornam todo seu plano inviável.

Até que surge uma segunda grande ideia: em vez de investir sozinho nesse empreendimento, por que não se juntar com alguns amigos para dividir os custos e o trabalho de todo o projeto e no final dividir os lucros e resultados?

Pois é exatamente assim que funcionam os Fundos Imobiliários. Claro, com muito mais profissionalismo e dimensões várias vezes superiores.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (famigerados FII) são um formato de investimentos que permite que vários investidores com interesses em comum (nesse caso investir em imóveis) se juntem em prol desse objetivo.

E esses investidores não precisam ser amigos e nem mesmo se conhecer.

Afinal, os investimentos em FII ocorrem diretamente pela Bolsa de Valores, ou no caso do Brasil pela B3.

Atualmente já existem cerca de 150 FII negociados na B3, com novos lançamentos e captações ocorrendo com uma frequência cada vez maior.

Portanto quando você investir em Fundos Imobiliários, na verdade estará comprando cotas de um fundo que são simplesmente a representação de uma fatia da propriedade de um imóvel (ou vários imóveis) muito maior.

Ou seja, ao comprar uma cota de um fundo que tivesse 100 cotas em negociação, você seria dono de 1% dos imóveis pertencentes àquele fundo.

E como ganhamos dinheiro com isso?

Rentabilidade dos Fundos Imobiliários

Rentabilidade dos fundos imobiliários

Os Fundos Imobiliários oferecem retornos da mesma maneira que o investimento em um imóvel padrão, ou seja, tanto pela valorização do valor investido (também conhecido como ganho de capital), como pela renda mensal obtida com os aluguéis (que você também verá por aí chamarem de yield).

De um lado, como o fundo terá imóveis em sua carteira que deverão se valorizar, você que é dono desse fundo também terá seu patrimônio aumentando conforme o passar do tempo.

E isso será refletido diretamente no valor das cotas que são negociadas na bolsa, te dando uma atualização real de quanto seu patrimônio está valendo a cada dia. Afinal, todos os dias tem gente comprando e vendendo cotas de FII na bolsa e a conclusão desses negócios é o que dará o valor de mercado dos seus fundos.

Isso é muito importante, pois é muito comum no investimento tradicional de imóveis casos em que o proprietário “acha” que possui um apartamento ou terreno de determinado valor. No entanto, quando chega a hora de tentar vender esse imóvel não consegue ofertas que cheguem nem perto do que esperava.

Já pelo lado do aluguel, a coisa fica ainda mais legal.

Todos os meses você receberá direto na conta-corrente do seu banco ou corretora os valores dos aluguéis dos imóveis que o fundo receber, já líquidos de impostos e quaisquer outros custos que o fundo tenha.

E não tem conversa do fundo não querer te pagar essa renda mensal, afinal como pontua o parágrafo único do 10º artigo da lei 8.668/93, é obrigatório o repasse de no mínimo 95% dos lucros dos Fundos Imobiliários aos seus quotistas.

Esse aluguel obviamente vai depender dos imóveis que o fundo possuir, bem como a devida ocupação do máximo de salas possíveis. Se seu fundo acabar tendo uma vacância alta naturalmente a rentabilidade dos seus alugueis será comprometida.

Já consigo te imaginar pensando: Pô, só coisa boa né Felipe? É só sair comprando umas quotas ali na bolsa e ficar tranquilão com renda garantida!

Bom, como prezamos muito pela transparência aqui no Mais Retorno, vou ter que te puxar um pouco de volta para colocar seus pés no chão.

Primeiro em relação aos custos desse investimento.

Custos dos Fundos Imobiliários

Custos dos fundos imobiliários

Se você já for um investidor mais experiente já deve saber que tudo tem seu custo nesse mundo.

Afinal, quem iria ter todo o trabalho de escolher os melhores imóveis para comprar, administrar e deixar tudo prontinho e fácil pra você investir e receber os ganhos desse trabalho sem ganhar nada em troca?

Não faria sentido né?

É por isso que os Fundos Imobiliários podem possuir taxas de administração e performance que já estão embutidas direto na fonte dos seus rendimentos mensais.

Além disso, outros custos da própria gestão dos FII também podem acabar sendo abatidos dos rendimentos, como investimentos em manutenção e reformas dos imóveis.

Todos esse são custos indiretos, que você paga sem nem perceber, dado que a rentabilidade que cai na sua conta já vem descontada de todos esses itens.

No entanto, existem alguns custos diretos que você terá pagar direto do seu bolso para investir em Fundos Imobiliários.

O primeiro deles é a Taxa de Corretagem, uma tarifa cobrada pelos bancos e corretoras para qualquer operação da bolsa, seja para comprar ou vender FIIs ou até mesmo ações e derivativos.

O valor da Taxa de Corretagem costuma variar entre cada instituição financeira, mas você encontrará desde corretoras que cobram R$ 0,80 até outras que cobram mais de R$ 20,00. Tudo vai depender do tipo de assistência, qualidade das ferramentas e demais serviços que você procura.

O segundo custo direto que você pode ter, é o da Taxa de Custódia dos seus títulos. Essa é uma cobrança que graças ao crescimento da concorrência no mercado brasileiro, vem caindo em desuso. Afinal, pagar apenas para manter seus títulos em carteira é um tanto quanto inconveniente.

Em geral as Taxas de Custódia costumam ser cobradas sobre um percentual do valor investido que você tiver, como 0,3% ao ano, por exemplo. Como já existem diversas instituições que estão isentando essa taxa, você não precisa mais se preocupar com ela.

Como não é nenhuma instituição de caridade, a B3 também quer levar a parte dela, e cobra uma taxa conhecida como Emolumentos. Essa cobrança é padrão para todas as instituições financeiras e você pode consultar diretamente a tabela de tarifas da B3 para saber mais.

Por último, mas não menos importante, temos que nos lembrar sempre dos impostos!

A grande vantagem dos Fundos Imobiliários é a total isenção de IR e IOF sobre os aluguéis que você recebe. Por outro lado, na valorização das suas cotas você terá que pagar sempre a alíquota de 20% sobre o lucro obtido, independente do valor ou tempo investido no fundo.

Passados os custos do investimento em Fundos Imobiliários, existe mais um assunto importante que preciso te apresentar antes de começar a investir neles.

Riscos dos Fundos Imobiliários

Riscos dos fundos imobiliários

Se você já é um leitor mais assíduo do Mais Retorno, provavelmente deve se lembrar do texto bem bacana em que descrevi os principais riscos em Fundos Imobiliários que todos deveriam conhecer antes de investir. Se ainda não conhecer esse texto, vale uma passada por lá depois.

Por isso nesse texto vou fazer um pequeno resumo apenas dos riscos mais comuns envolvidos no investimento em FIIs, listados a seguir:

  • Risco de Mercado: Relacionado principalmente às oscilações de preços das quotas dos FIIs. Portanto, apesar de estar investindo em imóveis, é possível que você tenha desvalorização do seu dinheiro caso os fundos ou o mercado como um todo estejam passando por momentos difíceis;
  • Risco de Liquidez: O mercado de Fundos Imobiliários brasileiro por mais que tenha crescido nos últimos anos, ainda é bastante incipiente. Por isso, nem sempre você conseguirá as melhores condições no mercado para comprar ou vender suas cotas pelo valor que achar razoável;
  • Risco de Crédito, Vacância e Inadimplência: Por mais diversificados e selecionados que sejam os imóveis pertencentes aos fundos, ainda assim os imóveis estão sujeitos a problemas com inquilinos que eventualmente não honrarem com seus compromissos ou mesmo dos imóveis passarem um tempo vazios;
  • Risco de Gestão: Assim como qualquer outra decisão de consumo que você faz na sua vida, é importantíssimo selecionar sempre as gestoras mais respeitadas e conhecidas pelo mercado, pois muitas vezes seu dinheiro pode acabar indo para o ralo apenas por incompetência ou má fé de gestores e administradores ruins.

Por isso, vale sempre aquela história de que você deve diversificar seu dinheiro em diferentes fundos, além de evitar sempre que possível fundos que possuem um único imóvel ou locatário.

E para diversificar seus investimentos com qualidade, também é muito importante escolher diferentes tipos de Fundos Imobiliários. Assim, você consegue se proteger de eventuais problemas em um setor ou estratégia específicos.

Para te ajudar, vou listar à seguir alguns desses principais tipos de FII.

Principais tipos de Fundos Imobiliários

Tipos de fundos imobiliários

Assim como acontece com os tipos de Fundos de Investimentos comuns, a ANBIMA vem para nos salvar ajudando a organizar melhor mercado de Fundos Imobiliários de acordo com categorias pré-definidas por ela.

De acordo com essa classificação, existem 5 principais tipos de Fundos Imobiliários negociados no Brasil:

  1. Desenvolvimento para renda: Essa categoria é destinada para os fundos que investem mais de 2/3 do seu patrimônio na construção de imóveis novos com objetivo de geração de renda (aluguéis);
  2. Desenvolvimento para venda: Assim como a categoria anterior, essa se destina aos FII que investem 2/3 do seu patrimônio na construção de imóveis novos, mas nesse caso com objetivo de venda dos imóveis para ganho de capital com a valorização do empreendimento;
  3. Renda: Esses Fundos Imobiliários tem como intuito comprar imóveis já prontos dos quais os gestores visualizem boas oportunidades de ganhos de aluguel. Assim como as outras categorias, pelo menos 2/3 do patrimônio do fundo deve ser alocado com essa finalidade;
  4. Títulos e Valores Mobiliários: Finalmente algo um pouco diferente, esses FII devem investir 2/3 do seu dinheiro em ativos que tenham alguma relação com imóveis e não propriamente o ativo físico em si. Ou seja, essa categoria irá investir o dinheiro em outros Fundos Imobiliários, em Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), Fundos de Participações (FIP) e daí por diante. Obviamente os investimentos devem sempre ter correlação com ativos imobiliários;
  5. Híbrido: Essa última categoria serve como um”coringa”, em que não há obrigação nenhuma de patrimônio mínimo alocado. Portanto ele poderá ter todos os tipos de ativos de qualquer uma das categorias anteriores na proporção que desejar.

Apesar desse tipo de classificação mais detalhada, será muito comum você também ouvir pelo mercado as pessoas falarem em “fundos de tijolo” em referência aos fundos que investem em imóveis físicos e “fundo de papel” para os FII que investirem em títulos.

Além disso, vale mencionar também os diferentes segmentos que os Fundos Imobiliários costumam atuar no Brasil. Para fazer parte de um segmento específico, o Fundo Imobiliário em questão deverá ter pelo menos 2/3 do seu patrimônio investido em uma das opções da lista abaixo:

  • Agências: Fundos que investem predominantemente em agências bancárias. Exemplos: BBPO11 e SAAG11;
  • Educacional: São fundos que investirão principalmente em universidades. Exemplos: AEFI11 e FAED11;
  • Híbrido: Todos os fundos que investirem em mais de um segmento. Exemplos: KRNI11 e HGRE11;
  • Hospital: Nome bem sugestivo, são aqueles que investem em imóveis destinados a instalações hospitalares. Exemplos: NSLU11 e HCRI11;
  • Hotel: Sim, muitos hotéis na verdade são propriedade de Fundos Imobiliários, bem como unidades de flats que tenham a mesma atividade. Exemplos: HTMX11 e FLMA11;
  • Lajes Corporativas: Investem basicamente em prédios voltados a escritórios para empresas. Exemplos: RNGO11 e BRCR11;
  • Logística: Investem em imóveis envolvidos com a atividade logística como centros de distribuição, armazenamento e afins. Exemplos: TRXL11 e SDIL11;
  • Residencial: Fundos que investem em imóveis residenciais. Por incrível que pareça não encontrei exemplos para esse segmento!
  • Shoppings: Que tem como objetivo investir em imóveis destinados a Shopping Centers e centros comerciais. Exemplos: HGBS11 e JRDM11.

Para todas essas categorias e segmentações a gestão do fundo ainda pode ser Ativa ou Passiva. Ou seja, o gestor pode ter maior liberdade de alocação do patrimônio no primeiro caso, enquanto no segundo deverá seguir exatamente o que estiver estabelecido no estatuto do FII.

Se quiser, pode visualizar essas informações mais aprofundadas diretamente no próprio documento de classificação de Fundos Imobiliários da ANBIMA.

Depois de tanta informação, finalmente vamos à melhor parte!

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Vantagens dos Fundos Imobiliários – Quando vale a pena investir

Vantagens dos fundos imobiliários

Como você viu até aqui, nem tudo são flores no investimento em FIIs. Ainda assim, eles podem ser uma excelente alternativa de investimentos para quem busca algumas qualidades específicas, sobretudo em comparação com imóveis tradicionais.

Separei as maiores vantagens dos Fundos Imobiliários abaixo para te ajudar a decidir se esse é o seu caso.

Renda mensal passiva e isenta

Para aqueles investidores que buscam tirar uma renda mensal dos seus investimentos financeiros, os Fundos Imobiliários são sem dúvidas uma das melhores alternativas.

Afinal de contas, com uma boa carteira diversificada de fundos imobiliários você pode obter rendimentos de quase 1% ao mês mesmo com taxas de juros em sua mínima histórica.

E mais importante: como já explicado no começo do texto, esse valor cai limpinho na sua conta-corrente isento de Imposto de Renda ou qualquer outro custo.

Simplicidade de investimento

Você já pensou no trabalho que é pesquisar imóveis, lidar com cartório, escritura, matrícula, imobiliária, infinitas negociações e por aí vai?

Tudo isso pra investir em um único imóvel??

Para investir em um Fundo Imobiliário, por outro lado, você só precisa de um computador, internet e energia elétrica e faz com alguns cliques atrás da tela em poucos minutos.

Não tem como comparar.

Gestão Profissional

Além dos problemas do último tópico, que tal ter que lidar com inquilinos problemáticos, inadimplência, reformas, burocracias sem fim e ainda ter o trabalho de negociar as melhores condições de compra e venda ou do aluguel?

Os Fundos Imobiliários não apenas tem uma gestão profissional para esse tipo de atividade, como tem um time inteiro de pessoas focadas 100% do dia nessa tarefa (algo que você provavelmente não faz por ter outras ocupações).

Redução de Custos

Você já parou para fazer as contas de quanto dinheiro perde só com documentação a cada compra ou venda de um imóvel? E em impostos como IR e ITBI?

Por um lado, os imóveis físicos sofrem incidência de 15% de IR sobre o ganho de capital + ITBI que pode chegar a 3% em São Paulo e incide sobre o valor total do imóvel! Isso sem falar na taxa de registro público que gira em torno de 1,7% do valor total do imóvel!

Os Fundos Imobiliários, por outro lado, tem apenas uma única incidência de 20% sobre o ganho de capital e ponto final.

Na parte de aluguéis a comparação é ainda mais injusta. Enquanto imóveis físicos sofrem incidência padrão do IRPF (de até 27,5%), como visto acima os Fundos Imobiliários são isentos dessa cobrança.

Liquidez

Por mais que o mercado de Fundos Imobiliários ainda seja pequeno no Brasil, a liquidez em comparação a um imóvel físico também é infinitamente maior.

Se você possui um imóvel físico no valor de R$ 500 mil, corre o risco de passar semanas, meses e as vezes até anos tentando vender esse imóvel sem conseguir compradores (ou pelo menos alguém que pague esse preço).

Se você precisar fazer exatamente a mesma venda com um fundo imobiliário, existe uma grande chance de fechar esse negócio em apenas alguns minutos (dependendo obviamente do fundo) e o dinheiro estará limpinho na sua conta em 3 dias, sem burocracia alguma.

Fracionamento do investimento

E se você precisasse apenas de R$ 30 mil reais daquele seu imóvel para fazer uma viagem ou um algum procedimento médico? Provavelmente você estará em apuros e ou terá que vender todo seu imóvel a preço de banana ou terá que pegar um empréstimo no banco para poder bancar essas despesas.

Se você tivesse exatamente o mesmo valor em Fundos Imobiliários, bastava vender uma parte das suas cotas e deixar os outros R$ 470 mil aplicados e rendendo tranquilamente para você.

Acessibilidade e Diversificação

Caso você não seja um leitor magnata passando aqui pelo Mais Retorno, será muito difícil que você consiga acumular uma grande quantidade de imóveis (como investimento e não para moradia) ao seu patrimônio pessoal.

A realidade brasileira é que infelizmente a maioria da população mal tem um único imóvel para chamar de seu.

Como os FIIs são negociados em cotas que representam pequenas frações de vários imóveis, é possível começar a investir nesse mercado com menos de R$ 100,00.

E mesmo que você tenha uma quantidade significativa para investir em imóveis, certamente conseguirá diversificar muito mais, tanto em categorias como em segmentos, através dos Fundos Imobiliários por conta disso.

Imóveis de ponta

Para concluir essa parte, uma última vantagem muito relevante dos Fundos Imobiliários é em relação aos imóveis que você está comprando.

Se você tiver, por exemplo, R$ 200 mil para investir em imóveis em São Paulo, que tipos de imóveis imagina que conseguirá comprar?

Provavelmente apartamentos pequenos, mal localizados ou as duas coisas juntas.

Com os mesmo R$ 200 mil reais investidos em FIIs, você terá acesso a imóveis localizados nas melhores regiões de São Paulo como a Av. Brigadeiro Faria Lima, Av. Paulista, dentre outras.

E ainda imóveis de altíssimo padrão, com inquilinos de grande porte como multinacionais e outras empresas reconhecidas no Brasil e mundo afora.

Com tanta coisa boa, como pode não valer a pena um investimento desses?

Desvantagens dos Fundos Imobiliários – Quando NÃO vale a pena investir

Desvantagens dos fundos imobiliários

Além de todos os riscos e custos citados nos tópicos acima que podem servir como desvantagens, é bom ser honesto consigo mesmo para ter certeza de que esse tipo de investimento é para você.

Por isso, separei aqui algumas desvantagens que você deve levar em consideração antes de investir.

Volatilidade, Liquidez e Perfil do Investidor

Por ainda ser um mercado pequeno em comparação a seus pares como o mercado de ações e de renda fixa, alguns Fundos Imobiliários pequenos costumam sofrer com a pouca quantidade de negócios diários.

O que acontece é que em alguns casos poucas negociações podem causar grandes variações no preço das cotas de um FII de um dia para o outro.

Isso faz com que investidores que ainda não estão habituados com esse mercado acabem se assustando e saindo antecipadamente (e em um mal momento) do investimento, tomando um prejuízo desnecessário na operação.

Levando isso em conta, acredito antes de decidir investir em Fundos Imobiliários seja recomendadíssimo que você conheça seu perfil de risco como investidor.

Sabemos que a maioria dos testes que existem por aí são chatos, com respostas sem sentido e pouco intuitivas.

Por isso criamos aqui no Mais Retorno nosso próprio teste de perfil de investimentos, em um formato muito mais amigável, intuitivo e divertido de responder. Você não leva nem 2 minutos para terminar e ainda recebe um presente no final!

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Concorrência com a Renda Fixa

Até pouco tempo atrás ainda tínhamos a infeliz primeira posição no ranking mundial de taxas de juros. E isso traz muito mais impactos para o país que simplesmente a taxa de juros absurda do nosso cartão de crédito e cheque especial.

No caso dos Fundos Imobiliários, o que acontecia é que a Taxa SELIC acabava concorrendo com esse tipo de investimento fazendo com que eles se desvalorizassem na medida que ela subia.

Afinal de contas, para que correr riscos em Fundos Imobiliários se a Renda Fixa paga muito mais, não é?

Por isso, quando for investir em FII, fique sempre atento aos movimentos da Curva de Juros, pois isso poderá afetar no valor dos seus investimentos.

Especialmente se no futuro voltarmos a buscar a liderança no quesito dos juros (torçamos para que não)!

Realidade à vista

Saber o valor dos seus imóveis em tempo real pode ser uma bênção ou uma maldição.

Apesar de eu particularmente achar ótimo ter uma Marcação a Mercado para saber o valor exato dos meus imóveis, para o investidor desacostumado isso pode ser um tormento!

Afinal de contas, a vida toda esse investidor de imóvel está acostumado a contar com aquele valor estagnado atualizado de meses em meses, geralmente sempre pra cima (claro, na expectativa desse investidor). Afinal de contas, o telefone do investidor de imóveis físicos não recebe uma ligação todos os dias de alguém fazendo uma oferta de compra para saber quanto seu investimento está valendo de fato.

Como os Fundos Imobiliários são negociados na bolsa, ele terá exatamente esse efeito, com preços mudando a cada minuto e que caso forem pra baixo, podem acabar batendo o desespero no investidor.

Sentimento famoso por ser o campeão em produzir tomadas de decisões geradoras de prejuízos.

Apesar de quaisquer vantagens ou desvantagens dos Fundos Imobiliários, é muito importante ter alguma ideia se o investimento que eu escolher é bom ou não.

Mas como fazer isso? Dou algumas dicas no próximo tópico.

Indicadores fundamentais para avaliar Fundos Imobiliários

Indicadores dos fundos imobiliários

Saber qual FII será a melhor escolha para sua carteira nem sempre é uma tarefa fácil. Até mesmo os melhores e mais experientes analistas de mercado levam um bom tempo analisando caso a caso para formar suas carteiras recomendadas.

No entanto, alguns indicadores básicos já servem como um bom guia inicial para te ajudar nessa tomada de decisão.

A seguir listei os principais deles.

Valor de Mercado e Valor Patrimonial

O Valor de Mercado de um Fundo Imobiliário é simplesmente o quanto as pessoas estão pagando por esse fundo. Para calcuar o Valor de Mercado de um FII é bem simples, basta você multiplicar a quantidade de cotas pelo seu preço.

Portanto, se um fundo possuir 1 milhão de cotas em negociação e cada uma delas for negociadas a R$ 130 reais, logo o Valor de Mercado desse fundo será de R$ 130 milhões.

O Valor Patrimonial, por outro lado, é algo mais técnico e subjetivo. Ele é calculado por especialistas do mercado imobiliário, geralmente consultorias terceirizadas contratadas à parte.

Para chegar a esse valor, esses especialistas calculam quanto seria o valor teórico de cada ativo do fundo, chegando a um valor final do patrimônio líquido desse fundo depois de todas as despesas e obrigações.

O que é útil de verdade aqui é comparar um valor com o outro, assim você consegue saber se um FII está sendo negociado acima ou abaixo de seu valor patrimonial.

Para calcular isso de forma simples, é só você dividir o Valor de Mercado pelo Valor Patrimonial e seguir a seguinte regra:

  1. Se o resultado dessa conta for maior que 1, o fundo está sendo negociado acima do Valor Patrimonial e portanto está caro;
  2. Se o resultado dessa conta for menor que 1, então o fundo está sendo negociado abaixo do Valor Patrimonial e portanto está barato.

Dividend Yield

Outro indicador muito útil para avaliar se vale a pena investir em um Fundo Imobiliário é o Dividend Yield, que apesar desse nome feiosão, quer dizer simplesmente quanto do valor investido retorno para você em formato de aluguel.

Para calcular o Dividend Yield é só você dividir o valor aluguel recebido pelo valor total investido e depois multiplicar o resultado por 100.

Ou seja, se você tivesse R$ 100.000,00 investidos em um FII e recebesse R$ 1.000,00 de aluguel, então seu Dividend Yield seria de 1% (1.000/100.000 x 100).

Quanto maior o Dividend Yield, melhor o retorno que você terá com cada fundo.

Liquidez

Um último indicador que vale a pena você ficar por dentro é a liquidez de cada um dos fundos que você investir.

Para medir a liquidez você pode tanto medir a quantidade de negócios que é feito em média por dia, como também pelo volume financeiro médio negociado diariamente.

Isso é importante para você saber se quando precisar resgatar seu dinheiro vendendo cotas, conseguirá fazer de forma tranquila.

Agora uma questão muito importante:

Lembre-se sempre que esses são indicadores teóricos e nunca devem ser usados isoladamente para tomada de decisão!

Para fechar com chave de ouro esse texto, segue um bônus!

BÔNUS: Como conseguir uma renda mensal de R$ 10 mil em Fundos Imobiliários

Recentemente nosso amigo Silvio Crespo, do Dinheiro para Viver, publicou um estudo muito bacana sobre a rentabilidade dos aluguéis dos Fundos Imobiliários e quanto você poderia receber mensalmente em cada um desses fundos.

Usando o material do Silvio, que compila a rentabilidade média mensal de 31 Fundos Imobiliários entre março de 2017 e fevereiro de 2018, simulei o quanto você precisaria investir para receber uma renda mensal de R$ 10 mil em cada um dos fundos.

O resultado foi o seguinte:

Quanto Investir para ter uma renda mensal de R$ 10 mil?

Código do fundoRend. / mêsQuanto investir
MFII110,97%R$ 1.032.509
FIGS110,87%R$ 1.145.618
CPTS11B0,81%R$ 1.230.262
BCRI110,76%R$ 1.317.829
VRTA110,76%R$ 1.324.134
CTXT110,74%R$ 1.348.387
MXRF110,73%R$ 1.368.571
AEFI110,73%R$ 1.370.197
KNCR110,68%R$ 1.469.124
BBPO110,68%R$ 1.477.845
JSRE110,64%R$ 1.552.847
SAAG110,64%R$ 1.570.340
BPFF110,63%R$ 1.582.938
HGLG110,63%R$ 1.586.195
KNIP110,63%R$ 1.587.685
BCFF110,62%R$ 1.623.047
RNGO110,58%R$ 1.734.694
JRDM110,56%R$ 1.783.084
SDIL110,56%R$ 1.786.942
FIIB110,56%R$ 1.788.756
ABCP110,48%R$ 2.070.370
BRCR110,48%R$ 2.097.416
HTMX110,47%R$ 2.129.630
FLMA110,47%R$ 2.141.667
GGRC110,44%R$ 2.290.603
TRXL110,40%R$ 2.523.810
TBOF110,25%R$ 3.985.507
VISC110,18%R$ 5.492.611
MALL110,08%R$ 12.670.732
XPML110,05%R$ 22.206.383
ALZR110,03%R$ 35.696.552

Parece muito?

Pois saiba que para conseguir o mesmo resultado com um imóvel físico, você precisaria de no mínimo o dobro desse valor.

E claro, nunca invista todo o seu dinheiro no fundo que rende mais apenas porque ele rendeu mais.

E te dou 3 ótimos razões para isso:

  1. Porque rendimentos passados não são garantia de rendimentos futuros;
  2. Porque o mercado não é bobo. Se algo paga mais, é porque tem um risco maior;
  3. Porque existem inúmeros riscos imprevisíveis (Cisnes Negros) que podem impactar um fundo da sua carteira ou todo um setor.

Por isso, você deve sempre diversificar seus investimentos em diferentes estratégias e segmentos. Essa é a única estratégia que poderá te proteger da maior parte dos efeitos de eventos perversos como esses.

CONCLUSÃO

Com o conteúdo de hoje, você provavelmente já estará com um bom caminho andado para conseguir decidir por si próprio se os Fundos Imobiliários são investimentos adequados para você ou não.

Continue sempre estudando mais e se atualizando das novidades, pois esse é um mercado relativamente novo e em constante evolução.

Espero que tenha gostado desse texto e que ele tenha te ajudado muito!

Mas como sempre, se ficou com qualquer dúvida, comente aqui embaixo!

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O que são Fundos Imobiliários (FII) – Vale ou não a pena investir?
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