Pátria Investimentos compra a VBI Real Estate, gestora de ativos imobiliários; confira detalhes do negócio

Como mais um capítulo no processo de consolidação do setor de fundos imobiliários (FIIs), com gestoras maiores adquirindo casas alternativas, o Pátria Investimentos anunciou nesta quinta-feira, 9, a compra da VBI Real Estate, que tem hoje cerca de R$ 5 bilhões em ativos sob gestão, pelo Brasil.

A negociação não teve o valor revelado e será dividida em duas etapas. Na primeira delas, segundo documento protocolado pelo Pátria na SEC (Comissão de Valores Mobiliários dos Estados Unidos), o fundo vai comprar 50% da VBI. Posteriormente, quando todo o negócio estiver fechado, o Pátria terá a plena propriedade da VBI, que será integrada à plataforma da instituição.

Alex Saigh, CEO do Pátria, afirmou que a empresa está "muito empolgada" em unir forças com a VBI como a "âncora principal" para a estratégia imobiliária da companhia no Brasil. A VBI, que foi criada em 2006, tem atualmente pouco mais de R$ 5 bilhões em ativos sob gestão, divididos em empreendimentos em 18 Estados diferentes.

No documento, o Pátria destaca, ainda, que a gestora conta com uma presença forte nos três principais segmentos do mercado imobiliário brasileiro: galpões logísticos, lajes corporativas e crédito (os fundos de papel, ou fundos de recebíveis). Além disso, a VBI também conta com o segmento residencial e shoppings centers em seu portfólio de investimentos.

Mercado imobiliário brasileiro

"O mercado brasileiro conta com mais de R$ 220 bilhões em fundos imobiliários listados e cresceu a uma taxa anualizada de 28% nos últimos 5 anos. A classe de ativos é um ponto de entrada atraente em alternativas para investidores locais de alto patrimônio líquido e de varejo, pois oferece liquidez por meio de mercados públicos e benefícios fiscais significativos para investidores individuais."

Pátria Investimentos, em fato relevante

Confira, a seguir, o número de investidores em fundos imobiliários no Brasil entre dezembro de 2018 e dezembro de 2021:

Período	Número de investidores
Dezembro de 2018	208 mil
Dezembro de 2019	645 mil
Dezembro de 2020	1,172 milhões
Dezembro de 2021	1,546 milhões

Apesar do crescimento observado no mercado imobiliário do País - principalmente com os fundos, que cresceram mais de 600% em três anos -, esse movimento começou a mudar junto com o ciclo de altas na taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, que atualmente está em 12,75% ao ano e deve passar por mais uma elevação na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central.

Impacto dos juros nos ativos imobiliários

Marx Gonçalves, analista da Nord Research, explica que entre 2020 e os primeiros meses de 2021, quando a Selic estava nos menores patamares históricos, chegando a uma taxa de 2,00% ao ano, os investidores passaram a buscar uma maior diversificação com investimentos que pudessem entregar uma boa rentabilidade.

Os FIIs, assim como boa parte do mercado imobiliário, se beneficiaram desse momento de queda na Selic, já que a demanda dos consumidores tende a subir quando os juros estão mais baixos (porque as taxas de financiamento e tomada de crédito ficam mais acessíveis).

O contrário, nessa situação, também é válido e foi o que aconteceu: assim que o Copom começou o seu ciclo de aperto monetário para controlar o avanço da inflação, os ativos ligados ao setor imobiliário foram impactados negativamente, com base nas perspectivas de que a demanda pelos produtos e serviços desse mercado caiam.

Pátria compra VBI: momento atual é de incertezas no mercado

Simultaneamente, com os juros mais altos, os títulos de renda fixa passaram a oferecer retornos mais expressivos e atraentes, levando a uma fuga dos investidores da renda variável de volta aos produtos financeiros tidos como mais seguros.

Soma-se a este cenário outras situações que elevam as incertezas e, consequentemente, trazem maior aversão aos riscos, como a guerra na Ucrânia e a proximidade das eleições, por exemplo. Combo perfeito para um sentimento mais negativo em relação aos ativos da renda variável, sobretudo os que são impactados pelos juros altos, caso dos fundos imobiliários.

Percebemos desde o inicio do ciclo de alta de juros no ano passado que os Fundos Imobiliários perderam uma certa atratividade em relação aos investimentos de renda fixa. O investidor passou a questionar mais após o cenário de pandemia se não vale a pena surfar os juros altos na renda fixa com baixo risco ao invés de entrar no mercado imobiliário em meio a tantas incertezas. E são várias: até onde os proprietários vão conseguir repassar o aumento de inflação nos aluguéis? Teremos a mesma demanda de antes da pandemia para escritórios comerciais? E a economia vai andar? Como isso afetará os galpões logísticos?

Apolo Duarte, CFP e Head de Renda Variável na AVG Capital

Estratégia do Pátria Investimentos com a compra da VBI

Gonçalves, da Nord Research, pontua que, com o "boom" dos investimentos em fundos imobiliários nos últimos anos, muitas gestoras menores surgiram e outras ganharam mais espaço no mercado. No entanto, com a inversão desse cenário causada pelo ciclo de altas da Selic, essas gestoras passam a enfrentar mais dificuldades do que as outras instituições maiores na hora de captar recursos dos investidores.

Neste contexto, o analista considera que a compra da VBI pelo Pátria não é um movimento isolado, mas sim uma tendência que deve seguir pelos próximos tempos, enquanto as incertezas macroeconômicas persistirem. Com esses movimentos, as instituições maiores se beneficiam dos produtos desenvolvidos pelas gestoras menores, que, por sua vez, se favorecem das estruturas mais robustas das empresas.

Fundos de papel chamam a atenção

Além disso, Duarte, da AVG Capital, ressalta que as incertezas que trouxeram turbulência para os fundos imobiliários de tijolo (lajes, galpões, shoppings, residenciais), não são fatores que impactam da mesma forma os fundos de papel, que possuem em suas carteiras não os ativos físicos, mas sim títulos da renda fixa ligados ao setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que surfam na alta da Selic.

O especialista afirma que esses ativos estão conseguindo entregar "ótimos dividendos, isentos (da cobrança de Imposto de Renda) e com um grau menor de incerteza", o que tem atraído muitos investidores que buscam uma alternativa para as aplicações em renda fixa.

"A VBI, que acabou de ser comprada pela Pátria é um desses casos. E mostra como o mercado permanece aquecido para fundos de papel mesmo em um momento de juros altos", finaliza Duarte.