Fundos Imobiliários

FIIs ou renda fixa, o que é melhor com a taxa Selic a 12,75%?

Perspectiva é positiva para os fundos que estão descontados e alguns deles se beneficiam dos juros altos

Data de publicação:16/05/2022 às 12:30 - Atualizado 3 anos atrás

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O cenário de alta das taxas de juro costuma deprimir os ativos de renda variável, como fundos imobiliários e ações. Juros maiores fortalecem a atratividade da renda fixa, com retorno interessante e baixo risco.

Ao mesmo tempo, há fundos imobiliários, os FIIs, bem descontados e alguns deles também podem se beneficiar dos juros altos. O que vale mais a pena?

FIIs são boa opção na diversificação e estão baratos - Foto: Reprodução

A Selic, taxa de referência para a remuneração da renda fixa, está em 12,75% ao ano e pode permanecer em alta, como já sinalizou o Banco Central. A expectativa do mercado financeiro é que suba para 13,25% na próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), em junho.

O ciclo de alta da Selic reforça o apelo da renda fixa em detrimento da renda variável. “São duas classes de ativos que têm uma correlação inversa”, avalia Angelo Ferraretto, diretor research imobiliário da Integral BREI Real Estate.

“Tanto os fundos imobiliários quanto os títulos de renda fixa são ativos muito interessantes para a diversificação da carteira, neste momento.”
Angelo Ferraretto, da Integral BREI Real Estate

Ferraretto diz que a renda fixa está bastante atraente, mas esta é uma boa oportunidade para diversificar a carteira.

“Quando os juros estão altos, todos os ativos de renda variável, como imóveis e ações, caem.” É um momento de entrar de forma barata em um fundo imobiliário, aponta.

Preços atrativos

Os fundos imobiliários, segundo ele, “estão negociando com preços bem descontados”, por causa da alta dos juros, “e o mercado já parece ter precificado uma Selic em torno de 13% no fim do atual ciclo”.

Em um fundo imobiliário, o investidor deve olhar o yield (rendimento) e também o possível ganho de capital (valorização da cota). “Se estão rendendo hoje em torno do que é a Selic, esses fundos tendem a se valorizar no longo prazo”, acredita Ferraretto.

Para especialistas do setor, os fundos imobiliários estão baratos, negociados com desconto, bastante abaixo do custo de reposição – que equivale ao valor que se gastaria para construir um ativo semelhante ao imóvel que está na carteira.

“Estão com desconto, porque os juros estão altos e pelas vendas de cotas pelos investidores”, reforça Evandro Buccini, sócio e diretor de renda fixa e multimercado da Rio Bravo.

O valor abaixo do custo de reposição “significa uma oportunidade muito clara, com chance de ganho, de investimento em ativo imobiliário”, avalia Ferraretto.

É um drive importante de preços à frente, em longo prazo, porque “costuma determinar quais serão os preços futuros de novos empreendimentos que virão ao mercado”.

Ferraretto diz que uma sinalização de alta futura influencia o valor de imóveis já existentes no mercado. “A perspectiva de chegada de imóveis mais caros ao mercado direciona a demanda para ativos de menor qualidade ou mais antigos”, e isso acaba pressionando os preços.

FIIs oferecem proteção contra a inflação

Os FIIs são também instrumento de proteção contra a inflação. A camada de blindagem vem da indexação do reajuste de contratos de locação de imóveis a um índice de inflação. Em geral, o IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) ou IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

O investidor encontra proteção contra a inflação também nos chamados fundos de papel ou fundos de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). São papeis emitidos por empresas securitizadoras que rendem CDI mais juro ou um índice de inflação (IGP-M ou IPCA) mais juro.

Embora seja um produto de renda variável, “são fundos que têm em carteira ativos de renda fixa, que estão performando muito bem, neste momento de inflação e juros altos”, avalia Ferraretto. “Não é uma oportunidade tão óbvia em ganho de capital, mas muito boa em rentabilidade.”

“Os fundos imobiliários com ativos de renda fixa, os fundos de CRI, não expõem o investidor à volatilidade da bolsa de valores”, afirma Buccini.

Rendimento isento de imposto de renda

Uma opção interessante que se apresenta ao investidor, em momento de juros altos, ao lado de outras, como as debêntures incentivadas, aponta Buccini. Tanto os fundos imobiliários quanto as debêntures incentivadas tem isenção de imposto de renda para o investidor pessoa física.

Riscos para os fundos de papel

O diretor research imobiliário da Integral BREI Real Estate diz que o investidor deve estar atento ao provável recuo da inflação e dos juros no próximo ano.

É um cenário que, segundo Ferraretto, não favorece os fundos imobiliários de papel, que “tendem a passar por uma queda no rendimento e por uma perda de capital, nesse cenário, porque hoje esses fundos estão caros”.

Oportunidade para FIIs de tijolo

Uma perspectiva de queda da inflação e dos juros, por sua vez, amplia a oportunidade de entrada em fundo de tijolo. Hoje, os fundos estão baratos, de forma geral, acredita Ferraretto.

“O retorno yield (retorno em relação ao valor de mercado do fundo) tende a ser a Selic mais algum prêmio, prevê. “Com a Selic alta, os fundos imobiliários estão pagando muito bem”, analisa.
Angelo Ferraretto

E, quando a taxa básica recuar, o retorno dos fundos também tende a cair. “Mas é porque o valor de mercado dele subiu e o investidor terá ganho de capital futuramente.”

Perspectivas positivas e diversificação

Desse ponto de vista e apoiado na previsão de queda dos juros, esse seria um momento interessante para comprar cotas de um fundo de tijolo.

“Os fundamentos estão saudáveis, o segmento logístico altamente aquecido, os shoppings voltaram a vender bem, os fundamentos do mercado de escritórios corporativos estão bons”, pontua Ferraretto.

A perspectiva positiva para os fundos imobiliários “não significa que o investidor deve deixar de ter exposição em renda fixa”, analisa. É saudável e necessário neste momento, de acordo com ele, uma diversificação da carteira entre renda fixa, fundos imobiliários e outras classes de ativos.

Fundos de alocação podem ser uma boa opção

Uma opção interessante, de acordo com Buccini, são os fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários, chamados fundos master. “E indicado para quem não tem expertise.”

O gestor do fundo onde o investidor aplica compra cotas de vários fundos, depois de estudo rigoroso por uma equipe de análise. “Com isso, o investidor amplia a diversificação da carteira com vários fundos, com maiores chances de ganho, e pulveriza o risco geográfico.”