Queda da inflação pode interferir nos dividendos dos fundos imobiliários de papel; veja como e o que fazer com os ativos
Especialistas apontam que impacto disso nos proventos dos FIIs será gradual
Os fundos imobiliários de papel, conhecidos como fundos de recebíveis ou fundos de CRIs, surfou uma grande onda nos últimos dois anos, embalados por condições macroeconômicas como alta dos juros e inflação elevada, e, consequentemente, enchendo o bolso de seus cotistas com dividendos robustos.
No entanto, nos últimos meses, o movimento começou a perder a força, com o Banco Central sinalizando que o ciclo de aperto monetário está chegando ao fim – porém ainda sem um horizonte claro sobre o seu arrefecimento - e a inflação em queda e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) apresentando deflação em julho.
Esse cenário pode resultar na perda do vigor dos dividendos dessa categoria de fundos de investimento imobiliário (FIIs), que hoje tem um rendimento médio mensal de 1,44% e valor de patrimônio de R$ 49,9 bilhões.
Segundo o especialista Daniel Carraretto, o efeito da queda da inflação nos dividendos dos fundos de papel não deve ser tão expressiva para alguns ativos, principalmente aqueles que são indexados a vários indicadores, como o CDI mais taxas.
“Os fundos de papel que estão indexados não somente ao IPCA, mas também ao CDI, por exemplo, acabam tendo um desempenho positivo em qualquer cenário econômico, pois essa diversificação ajuda a mitigar os riscos do mercado imobiliário”.
Daniel Carraretto
No entanto, segundo Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP, essa queda nos dividendos já era esperada e ocorrerá de forma gradual.
“Vale lembrar que há um descasamento no repasse da inflação nos dividendos desses fundos. Com a deflação ocorrendo em julho, os reflexos disso poderão ser observados em alguns fundos a partir de setembro”.
Maria Fernanda Violatti, da XP
Inflação ainda em patamares elevados
Apesar do recuo de julho, o IPCA ainda segue em patamares elevados, o que é um fator positivo e de sustentação dos dividendos nos fundos de papel indexados à inflação. E em 2023, uma nova fase de alta para o indicador já está sendo projetada.
“A redução dos preços dos combustíveis é uma medida pontual, que se encerra em dezembro deste ano. E em 2023 teremos uma inflação mais alta, o que manterá os dividendos dos fundos de papéis ainda em patamares atrativos”, ressalta Violatti.
Migração para os fundos indexados ao CDI+
Nas últimas semanas, a analista da XP destaca que houve fuga de capital dos fundos indexados pela inflação para os atrelados ao CDI+. “Os fundos de papel começaram a ficar mais descontados, e para quem está querendo investir em fundos imobiliários, é uma boa porta de entrada”.
No entanto, Carraretto enfatiza que os investidores, principalmente os iniciantes, ainda são muito orientados pela magnitude do pagamento mensal de dividendos. “Eles não buscam entender o que está por trás dos fundos, ou seja, sobre os indexadores”.
Um dos pontos de atenção, de acordo com a Guide Investimentos, em relatório, são os fundos de papel high yield – que apresentam maior risco e retorno – que podem apresentar um impacto mais forte da queda da inflação no curto prazo.
Confira os fundos imobiliários de papel com alta exposição ao IPCA
| Fundo | Beta 12 meses (Correlação IPCA x dividend yield) | Preço/Valor Patrimonial | Dividend yield 12 meses | Retorno 12 meses |
| KNIP11 | 90% | 0,99 | 17,6% | 3,9% |
| KNHY11 | 90% | 1,01 | 16,5% | 7,3% |
| HABT11 | 87% | 0,95 | 17,1% | -4,0% |
| PLCR11 | 72% | 0,91 | 14,9% | 6,6% |
| RECR11 | 61% | 1,00 | 15,6% | 9,4% |
| BARI11 | 61% | 0,97 | 15,1% | 9,9% |
| HCTR11 | 60% | 0,89 | 17,3% | 3,2% |
| CPTS11 | 59% | 1,00 | 14,3% | 5,6% |
| BCRI11 | 57% | 0,99 | 14,4% | 13,6% |
| IRDM11 | 56% | 1,06 | 14,4% | 6,8% |
| VRTA11 | 52% | 1,01 | 14,9% | 2,0% |
| ARCT11 | 52% | 1,01 | 17,6% | 24,5% |
| VCJR11 | 51% | 1,00 | 16,5% | 15,1% |
| CVBI11 | 48% | 0,96 | 14,8% | 10,9% |
| OUJP11 | 47% | 0,93 | 14,7% | 19,1% |
| PORD11 | 45% | 0,99 | 15,0% | 17,0% |
| RBRR11 | 44% | 1,02 | 13,1% | 14,9% |
| XPCI11 | 40% | 0,95 | 13,6% | 8,0% |
| MCCI11 | 39% | 1,03 | 12,6% | 7,4% |
Fundos de tijolo: oportunidades
Com a queda da inflação, os investidores de FIIs passaram a mirar os fundos de tijolo e suas subcategorias.
O movimento, conforme Carraretto, se dá pelas próprias condições macroeconômicas, com a volta do crescimento do País. “Com a economia aquecida, o aluguel de imóveis volta a subir e a vacância perde a força. E o preço dos fundos tende a se elevar.
Em relação aos fundos de lajes corporativas, o especialista enfatiza que, com a volta do crescimento das empresas, a procura por locação de escritórios tende a aumentar. “A vida vai voltando ao normal, com as pessoas retornando aos escritórios e as empresas buscando locais maiores para atender a essa demanda".
Apesar de ainda não ter um horizonte 100% definido, a projeção dos analistas é de que a Selic, taxa básica de juros do País, comece a arrefecer em 2023 – não se sabe ainda a partir de quando – mas esse movimento deve reaquecer as atividades do varejo, o que impacta positivamente nos fundos de galpões logísticos.
Entrar, manter ou vender posições em fundos de papel?
Para os especialistas entrevistados pela Mais Retorno, a opinião é unânime: o investidor que tem uma carteira de FIIs deve manter posições em fundos de papel.
Violatti relembra que o Brasil tem um forte histórico de pressão inflacionária, o que reforça a tese de exposição a essa categoria de FIIs.
“A perspectiva do mercado é de que a inflação continue seguindo acima da meta, o que faz sentido manter a exposição, dependendo de como está a composição dos porcentuais de indexação. O investidor pode elevar a exposição em fundos de papel indexados ao CDI, mas vale manter os indexados ao IPCA na carteira. Ainda temos um cenário incerto pela frente”.
Violatti, da XP
A analista da XP refere-se não somente a variáveis macroeconômicas, mas também às eleições.
“A sinalização do Copom de que a taxa de juros pode ter chegado na última alta, ou sobre a adoção de um novo ajuste de menor magnitude se necessário, trouxe a percepção de que chegamos no ponto limite de desconto dos fundos de tijolo e os investidores vão migrar para aumentar seu ganho de capital e renda. Porém, ainda temos um cenário cheio de dúvidas pela frente”, conclui.
Por outro lado, a Guide aponta oportunidades de ganhos nos fundos de tijolos, "especialmente considerando maior expectativa de inversão no ciclo altista de juros e o elevado nível de descontos presentes nos segmentos".
"Destacamos, entretanto que, fundos de recebíveis imobiliários devem continuar oferecendo um prêmio de rentabilidade em relação aos fundos de tijolo e seguem essenciais nas alocações de portfólio. Porém, acreditamos que o cenário econômico exija do investidor maior diversificação na composição de carteira e maior critério quanto a fundos com alta concentração de ativos indexados a inflação".
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