Qual a diferença entre tomar crédito imobiliário e investir em fundos de renda fixa campeões com a Selic a 13,75%?
Investidor deve aproveitar as taxas atuais, porque elas devem sumir do mercado em breve; quem vai financiar imóvel, e tiver condições, deve esperar queda da Selic
Uma Selic de 13,75% são dois lados de uma mesma moeda: de um lado, estão os investidores em renda fixa com retornos muito acima da inflação, mais de 8%; de outro, os consumidores que precisam de crédito para suas compras, inclusive o imobiliário, que pode fazer o valor do imóvel dobrar até o fim do contrato.
Diante da perspectiva de que as taxas fiquem onde estão por mais alguns meses, o que deve fazer quem precisa levantar um financiamento imobiliário? Esperar a queda dos juros? Em que nível eles estão hoje? E quem vai investir, melhor assumir um papel de renda fixa pós ou prefixado? Especialistas dão suas orientações.
“A Selic é uma referência para as demais taxas do mercado, além do valor fechado, é importante entender o que ela representa na prática, além do valor que está pagando de remuneração ou cobrando de juros: um aumento de risco de inadimplência, seja porque as pessoas estão endividadas, seja porque têm risco de perder emprego, da companhia falir”, explica Idean Alves, sócio e chefe da mesa de operações da Ação Brasil.
Sem preocupação com os juros
Mesmo que sejam elevados e tenham influência no comportamento da dívida por anos a fio, os juros não são a primeira preocupação de quem está à procura de imóvel e com planos de levantar um financiamento para comprá-lo, afirma a especialista em crédito imobiliário e correspondente bancária da Caixa, Débora Pezzotti.
Acostumada a atender diariamente candidatos a empréstimos para comprar imóvel, a especialista relata que o maior interesse é pelo tamanho da parcela, se cabe no bolso, ou não, seguido pelo valor da entrada e se poderão ser usados os recursos do FGTS. É acaba sendo muito mais por esses critérios que o consumidor avalia se vai conseguir assumir o compromisso.
Somente depois de esclarecidas essas questões, é que o comprador vai analisar o prazo, se há condições de mudá-lo, e por último passa a olhar, então, a taxa de juros.
O que importa aos bancos
Para os bancos, no entanto, os juros e o contexto econômico são condições preponderantes na concessão do financiamento imobiliário. Alves acredita que a Selic mais elevada acaba por reduzir o apetite deles para conceder o financiamento imobiliário, tornando os recursos menos disponíveis aos interessados. Segundo ele, o receio com a inadimplência acaba retraindo o setor.
"A gente vê muito projeto rodando, que está na ativa, mas que foi contratado e iniciado quando a Selic estava mais baixa, em São Paulo, Curitiba e até mesmo no Rio de Janeiro", constata o sócio da Ação Brasil. Em termos de lançamento, outra dificuldade para a desova de unidades é o valor da entrada, porque muitos compradores não têm essa poupança, ao mesmo tempo que não conseguem um empréstimo de 100% do valor do imóvel, com o crédito mais escasso na praça.
Para Alves, os bancos atualmente preferem mais emprestar para as empresas do que assumir um risco maior no crédito imobiliário, seja por um eventual aumento da inadimplência dos compradores finais como pelas dificuldades das construtoras de entregar o projeto.
“Há receio dos bancos em soltar financiamento por conta de inadimplência, por mais que tenham a garantia, e boa, eles acabam perdendo em liquidez, que é um ativo, uma qualidade muito importante hoje”, diz o executivo da Ação Brasil.
Não que os bancos não estejam com capital, esclarece ele, e sim porque não há interesse para atuar no setor imobiliário. “Talvez quando a Selic cair e o cenário melhorar, talvez eles soltem um pouco mais de crédito”. Em sua opinião, as condições atualmente estão mais retritivas para o candidado ao financiamento imobiliário, com taxas altas, oferta de maiores garantias e valor liberado bem mais baixos.
As taxas do mercado
A especialista em crédito imobiliário pensa diferente em relação aos juros. Embora reconheça que as taxas tenham subido junto com a Selic nos dois últimos anos, Débora considera que há ainda taxas interessantes para a compra de imóvel, abaixo de 10% ao ano na Caixa Econômica Federal.
Claro que vai depender muito do relacionamento do cliente com o banco para conseguir uma taxa de juros mais interessante, mas a especialista informa as que são cobradas pelos grandes bancos nesse momdngo, lembrando que além dessa taxa é cobrada a variação da Taxa Referencial (TR), além de outras despesas, o que acaba elevando o Custo Efetivo Total da operação (CET).
| Banco | Taxas de juros |
| Caixa | 9,79% a 9,99% |
| Bradesco | 10,49% a 11,49% |
| Santander | 10,49% a 11,49% |
| Itaú | 10,49% a 11,59% |
A melhor iniciativa, defende Alves, é a formação de uma poupança para financiar o menor valor possível para se livrar do custo alto do financiamento: “Não há certo ou errado, mas o ideal é dar uma entrada o que resulta em parcelas menores, e sempre pensar em prazos de cinco a dez anos, não mais que isso."
Por mais baixa que seja a taxa, se o prazo for muito longo, o comprador acaba pagando o equivalente ao valor de mais um imóvel ou até um imóvel e meio pelo acréscimo dos juros. Portanto, para quem pode aguardar um pouco, recomenda o executivo, faz mais sentido esperar pela redução da Selic, do que amarrar taxas elevadas por um período de décadas.
A situação pode ser bem distinta para quem está em busca do primeiro imóvel, que vai constituir família e precisa de um lugar para morar, da condição de quem vai trocar por um imóvel maior, ou vai investir, ressalta Débora.
Na primeira hipótese, a pressão é maior para a compra, mas, além disso, deve-se fazer a conta sobre o que vai valer mais a pena entre pagar um aluguel ou uma prestação, e muitas vezes, a segunda opção acaba prevalecendo, se há o dinheiro para a entrada. Já na troca de um imóvel por um maior, ou por uma casa, para Débora, vai vale a pena esperar pela queda dos juros.
O retorno dos investimentos
Os fundos de renda fixa formados por papeis do Tesouro e mais rentáveis em 12 meses ganham com facilidade da inflação e em diferentes períodos: o Empiricus Selic tem valorizaço de 13,35%, o BTG Pactual Investmais, de 13,33%, e o Trend DI Simples, de 13,31%. Comparado com a inflação de 4,65% acumulada no período, o ganho real é superior a 8%.
Em relação ao investimentos em papeis de renda fixa, que também estão pagando rendimento bem superior à inflação. Para o investidor a questão está em saber se o momento é mais indicado para aplicações pós ou prefixadas, o sócio da Ação Brasil sentencia: “Quem precisa de liquidez deve ficar no pós e quem não precisa tanto de liquidez deve fica no pré”.
O mais importante, segundo ele, é aproveitar o atual nível dos juros, de 7% a 8% além do IPCA, no pós-fixado, ou entre 15,5% e 16,0% ao ano, no prefixado, porque ao que tudo indica essas taxas vão sumir do mercado em breve: “Se a inflação arrefercer e o nosso cenário fiscal melhorar, o que aconteceria só em 2024 pode acontecer em 2023, e provavelmente no 2 semestre”.
Além do bom retorno, os investimentos em títulos do Tesouro são praticamente sem risco e com alta liquidez, destaca Alves, sendo que com as plataformas digitais, é possível uma boa diversificação em vários bancos para ter a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito.
Planejamento é fundamental
Uma etapa fundamental e indispensável para consumidores e investidores é o planejamento, enfatiza o executivo da Ação Brasil.
“Especialmente a pessoa física quer investir, quer financiar um imóvel, mas boa parte da população está endividada. É preciso pensar em um projeto de longo prazo, em que se deve primeiro arrumar a casa, organizar o orçamento para fazer um planejamento, pensando no médio e longo prazo."
