Variação da cota mais rendimentos mensais: como é composto o retorno de um Fundo Imobiliário

A categoria de fundo imobiliário (FII) se tornou muito popular entre os pequenos investidores. É notável o crescimento desse setor, especialmente após 2019, quando os ativos apresentaram uma forte valorização — algo que, naturalmente, acaba por atrair alguns olhares mais curiosos.

Definido como uma mescla entre renda fixa e renda variável, os fundos imobiliários têm por característica a distribuição mensal de rendimentos originados por meio da cobrança de aluguel (para fundos de tijolos com ativos físicos) ou pagamento de títulos de renda fixa (para fundos de papel).

Ao mesmo tempo, entretanto, nós temos um perfil de renda variável na medida em que esses ativos são negociados diariamente na bolsa de valores, assim como as ações de empresas. A mescla acaba por gerar uma série de dúvidas, especialmente no cálculo de rentabilidade de um FII. Hoje, portanto, nós vamos esclarecer essas contas para você.

Como calcular o retorno de um fundo imobiliário?

Como vimos anteriormente, os fundos imobiliários podem apresentar resultados para os seus cotistas de duas formas principais:

1. Pagamento de rendimentos mensais, sendo que ao menos 95% do valor líquido recebido pelo FII deve ser distribuído semestralmente;
2. A variação da sua cota na bolsa de valores, que oscila diariamente de acordo com a negociação dos investidores.

Dessa forma, para analisar o retorno de um fundo imobiliário em um determinado período de tempo, nós precisamos somar os dois valores de modo a entender o ganho financeiro e, apenas posteriormente, compará-lo com o total de capital investido nas cotas do FII.

Em resumo, portanto, essa é a fórmula que você pode usar no cálculo de rentabilidade:

Rentabilidade FII (%) = (Rendimentos recebidos + Valorização da cota) / Valor investido

Calculando a rentabilidade do meu fundo imobiliário

Para que essa fórmula fique mais fácil de entender, vamos então para um exemplo. Considere que você tenha investido em um fundo imobiliário com as seguintes condições:

• Você comprou dez cotas de um fundo imobiliário por R$100, totalizando um investimento de R$1.000.
• Os rendimentos mensais ao longo de um ano foram de R$0,68 por cota. Ou seja, R$8,16 por ano para cada cota desse FII.
• Ao final de doze meses, a cota negociada no mercado era de R$102,50. Portanto, uma valorização de R$2,50.

Como ficaria a rentabilidade anual desse fundo imobiliário hipotético? Vamos começar calculando individualmente o resultado dos rendimentos e da valorização das cotas, lembrando que temos dez cotas desse FII:

• Rendimentos: 10 x R$8,16 = R$81,60.
• Valorização da cota: 10 x R$2,50 = R$25,00

Agora sim, podemos somar esse ganho de capital dos rendimentos e da valorização das cotas para analisar a nossa rentabilidade total durante esse ano:

Rentabilidade FII (%) = (81,60 + 25,00) / 1.000 = 106,60 / 1.000 = 0,1066 = 10,7%

Portanto, com base nesse exercício teórico, nós teríamos uma rentabilidade de 10,7% ao longo de doze meses com o nosso investimento. E basta usar esse mesmo racional para outros fundos imobiliários. Caso a cota tenha desvalorização, basta subtrair a perda financeira dos seus rendimentos.

As cotas estão negativas: posso receber dividendos?

Após entender o contexto da rentabilidade dos fundos imobiliários, é comum ficar com dúvida em relação ao efeito negativo das cotas — principalmente caso ela traga algum impacto para o recebimento dos rendimentos. No entanto, não se preocupe: são eventos sem relação direta entre si.

O preço das cotas nada mais é do que uma negociação no mercado secundário entre os investidores. Ou seja, ela reflete as condições econômicas de um determinado momento, mas não tem relação direta com o caixa do FII — os gestores recebem dinheiro apenas na emissão das cotas em si, algo que se chama de mercado primário.

Portanto, ainda que as cotas estejam negativas, os rendimentos do fundo imobiliário são distribuídos normalmente. Você, enquanto cotista, apenas deixará de ter um fluxo de caixa mensal se o FII tomar calote dos locatários, pois neste caso não há entrada de capital para distribuição. A precificação das cotas em si não afeta esse pagamento.

Qual é a importância da liquidez de um FII?

Por mais que a precificação das cotas não afete a distribuição de rendimentos, isso não significa que ela não seja importante. Afinal, caso queira vender a sua posição em um FII, dois aspectos serão fundamentais: o preço da cota naquele momento e a liquidez do fundo imobiliário.

A liquidez é uma característica que revela a facilidade de converter um ativo em dinheiro. No caso dos fundos imobiliários, nos dias atuais, isso não costuma ser um problema: a maioria dos FIIs possuem investidores comprando e vendendo as suas cotas diariamente na bolsa de valores.

Ainda assim, vale a pena ficar de olho no volume de negociação de cada fundo imobiliário, pois FIIs de baixa liquidez podem dificultar a sua saída de um determinado ativo que não faça mais sentido para a sua carteira de investimentos. Ou então obrigá-lo a vender por um preço ruim, justamente pela falta de oferta de compradores.

Qual é a hora certa de entrar ou sair em fundos imobiliários?

Por fim, considerando esse pacote de precificação das cotas e distribuição de rendimentos, qual é a hora certa de comprar ou vender cotas de fundos imobiliários? Existe um cenário ideal para esse tipo de movimentação no mercado financeiro?

Em primeiro lugar, é importante deixar claro que não recomendamos a prática do market timing. Isto é, tentar acertar os movimentos de pico e de fundo de um ativo com o intuito de fazer a melhor negociação possível. É claro que isso é desejável, mas nem mesmo os melhores investidores conseguiram ter sucesso com essa estratégia.

Assim, caso você entenda que os FIIs fazem sentido para a sua estratégia de investimentos, o cenário ideal é que eles estejam sempre presentes na sua carteira, desde que respeitando a alocação planejada de modo a não exagerar na exposição nesta classe de ativos.

Registro feito, assim como acontece nas ações, o melhor momento de comprar cotas de fundos imobiliários é em momentos de estresse do mercado — como, inclusive, vem acontecendo desde a explosão da pandemia. Quando as cotas se desvalorizam, abre-se então uma janela de oportunidade para o investidor de longo prazo.

Isso acontece porque o cotista de um fundo imobiliário está, na prática, associando-se aos imóveis daquele fundo. E eles possuem aplicação prática na economia real, sendo muito provável que se valorizem ao longo do tempo. Ademais, quanto menores os preços das cotas, mais atrativa se mostra a rentabilidade dos rendimentos.

Por outro lado, quando o otimismo é muito forte, as cotas passam a ser negociadas com um excesso de otimismo. É comum, neste cenário, encontrar FIIs vendidos a um preço de até 30% acima do seu valor patrimonial.

Por fim, vale destacar que, apesar dessa característica de renda variável, geralmente os FIIs possuem um objetivo mais rentista, voltado para a geração de renda passiva. Assim, não é recomendado que o investidor fique focado apenas na valorização das cotas, mas sim nos fundamentos e nos ativos que compõem esse fundo.

Gostou? Para auxiliar os investidores na missão de entrar nesse universo ou aqueles que já alocam recursos em FIIs a turbinar seus investimentos, LANÇAMOS o guia 'Desmistificando Fundos Imobiliários'. Um material exclusivo e GRATUITO que pode ser baixado AQUI. Aproveite!