CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários

O que é CRI

CRI é sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, um título de renda fixa que representa direitos creditícios sobre dívida imobiliária. Ou seja, um título que garante o direito de receber pagamentos relativos a financiamentos imobiliários.

Exemplo da emissão de CRI

Suponha que uma construtora tem um projeto imobiliário. Para tirar esse projeto do papel, ela vai ao banco e pega um financiamento específico para essa finalidade. O banco concede o crédito; mas, se for receber o pagamento normal, vai levar anos para recuperar o dinheiro.

Então, o banco vai a uma securitizadora e vende a dívida da construtora. Essa é uma operação de antecipação de recebíveis: aquilo que a construtora pagaria em cinco ou dez anos, a securitizadora paga agora, com um certo desconto.

A securitizadora, por sua vez, emite um título relativo à dívida da construtora, e vende para investidores no balcão. O investidor que tem o título CRI lucra com os pagamentos do financiamento imobiliário.

Características do CRI

Assim como todo título, o CRI tem várias características que devem ser consideradas pelo investidor. A primeira delas é a remuneração, que pode ocorrer de diferentes formas: uma porcentagem do CDI; uma porcentagem do CDI combinado com spread; vinculada a índices de preços, como IGP-M e IPCA; ou por meio de uma taxa prefixada.

A segunda característica importante diz respeito à garantia. Os títulos CRI não têm garantia do FGC - Fundo Garantidor de Créditos. No entanto, é possível estruturar o papel para que ele tenha uma garantia própria, de modo que, se não houver o pagamento do financiamento (de onde sai a remuneração do investidor), ocorra a alienação fiduciária do bem imobiliário ou outra medida.

A terceira característica é a liquidez. O CRI possui uma liquidez restrita no mercado secundário. Isso significa que, depois de adquirir um título desse tipo, será difícil recuperar o investimento vendendo o papel para outro investidor.

Para terminar, precisamos falar sobre a tributação do CRI. Se o investidor for pessoa física, ele tem isenção de IOF e IR nos rendimentos. Se for pessoa jurídica, tem isenção de IOF, e o IR incide com a tabela progressiva.

Relação entre CRI e mercado imobiliário

Assim como outros títulos, o CRI tem um vínculo muito forte com o mercado imobiliário, e acaba sendo afetado por seu desempenho.

Suponha, por exemplo, que uma construtora contrata um financiamento para construir um shopping. Essa dívida passa por aquele processo que vimos antes, até gerar um título CRI. No entanto, depois que o shopping está construído, os preços altos do mercado imobiliário afastam possíveis locatários, e a construtora não consegue reaver seu investimento naquele empreendimento.

Nesse cenário, a construtora não vai ser capaz de pagar o financiamento e, com isso, o investidor também não recebe seus rendimentos conforme esperado.

Perceba que, se o mercado imobiliário está sofrendo um período de desequilíbrio entre oferta e demanda, em que há menos pessoas dispostas a comprar ou alugar imóveis, os investidores que compram títulos CRI provavelmente serão afetados. E, como vimos, não há garantia do FGC para esse papel; por isso é tão importante estruturar uma garantia no próprio CRI.

Diferença entre LCI e CRI

O CRI é muito similar a outro tipo de título, a LCI, ou Letra de Crédito Imobiliário. Ambos estão vinculados a uma dívida contraída para realizar empreendimentos imobiliários, como a contratação de um financiamento.

A diferença entre eles é que, enquanto o CRI é emitido pelas securitizadoras, a LCI é emitida pelos bancos. Por isso, ela recebe a garantia do FGC, o que faz seu nível de risco ser menor. E, como risco e rentabilidade são inversamente proporcionais, a LCI rende menos do que o CRI.