Perda de aluguéis de varejistas reduz ganhos de fundos; veja os mais afetados

A crise econômica enfrentada pelas varejistas Americanas, Marisa e Tok&Stok afeta não só o consumo, mas também o setor de fundos imobiliários. Só a Americanas, por exemplo, deve R$ 3 bilhões em aluguéis e outras taxas para administradoras de bens e imóveis.

O número de investidores em fundos imobiliários teve um salto conforme a taxa Selic traçava uma trajetória de queda até os 2% ao ano, em agosto de 2020. De 2018 para 2022, o número de investidores nesses ativos cresceu 950%, indo de 208 mil para quase 2 milhões, segundo a XP. Com o interesse em alta, novos fundos foram lançados. O número de fundos mais que dobrou, foi de 173 em 2018 para 350 em 2022. O patrimônio líquido saltou de R$ 54 bilhões para R$ 191 bilhões.

Fundo do BTG

O fundo imobiliário mais afetado pelas Americanas é o Max Retail. Gerido pelo BTG Pactual, o fundo tem patrimônio de R$ 138,5 milhões e 4.132 cotistas. Na sua composição, tem 34% da receita vinda de aluguéis que eram pagos pela Americanas. A dívida da varejista com o fundo, referente a dezembro de 2022, é de R$ 514.179,37.

Em fato relevante, o fundo avisou sobre o calote da Americanas, que só deve pagar suas dívidas após a elaboração de um plano de recuperação judicial, a ser aprovado pelos credores. Procurado, o BTG Pactual não comentou.

Outros fundos afetados pela recuperação judicial da Americanas, em um nível menor, foram GGRC11 (GGR Covepi Renda FII), XPLG11 (XP Log FII), LVBI11 (FII VBI Logístico), BRCO11 (Bresco Logístico), VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos FII), RBRL11 (Rbr Log - Fundo de Investimento Imobiliário) e HGLG11 (CSHG Logística). Já a renegociação de dívidas da Marisa afeta os fundos BVAR11 (Brasil Varejo) e KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária), enquanto a da Tok&Stok afeta o Vinci Logística (VILG11), que já entrou com ação de despejo.

Susto

Para Artur de Almeida Losnak, contribuidor do TC, o investidor que comprou os primeiros fundos imobiliários em busca de rendimentos mensais pode ter uma surpresa negativa. "O grande desafio é o susto negativo no recebimento de dividendos, mas não deve chegar a 10%. É importante entender se isso será recorrente ou se será pontual", diz.

Além dos dividendos, o investidor pode se assustar com a queda nos preços das cotas. O Max Retail caiu mais de 13% em 40 dias. Segundo o TC/Economatica, os fundos afetados pelas varejistas tiveram queda quase quatro vezes maior do que a do Ifix, índice que reúne todos os principais fundos imobiliários, que teve queda de 1,45% no mesmo período.

Calma

Na visão de analistas, o investidor não precisa se desesperar e vender os ativos. Em vez disso, deve rever os seus investimentos, analisando caso a caso quais são os imóveis de cada fundo imobiliário.

Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários e listados da XP, diz que o cenário macroeconômico de juro e inflação altos, assim como questões de gestão das empresas de varejo explicam os motivos de cada varejista enfrentar dificuldade para honrar suas dívidas, inclusive os aluguéis. O caso da Americanas, diz, pode movimentar o mercado nos próximos meses.

"Quando a Americanas pediu recuperação judicial, entendemos que ela teria de despriorizar o canal digital. Se ela fizer isso, não faz sentido manter todos os galpões que tem hoje." Para ela, o setor de fundos imobiliários terá impacto diferente da inadimplência das empresas, dependendo, da localização dos imóveis e da capacidade de repor inquilinos. /Agência Estado