Juros altos, sangria na poupança e menos recursos para o crédito ameaçam o mercado imobiliário; saiba como

O ciclo de alta dos juros vem afetando fortemente o mercado de crédito imobiliário. O movimento dos juros tem impactado a principal fonte de recursos para o financiamento habitacional, os depósitos em poupança. Mas a redução de recursos para os financiamentos não é o único impacto, o custo mais alto para o comprador e o risco de inadimplência também são ameaças ao mercado imobiliário.

Dados do Banco Central (BC) apontam que a poupança acumula um volume de resgate líquido ou saldo negativo (depósitos menos saques) de R$ 53 bilhões no ano, até 20 de junho. Um cenário inverso ao de 2021.

No ano passado, com a Selic no início do ciclo de alta, ainda não muito longe de 2% ao ano, a poupança bateu recordes mensais de captação.

Para especialistas, a caderneta de poupança passa por um processo de sangria, de fuga de recursos, como consequência da alta da inflação e dos juros. O rendimento de juro de 0,50% ao mês mais TR (Taxa Referencial) tem sido insuficiente para proteger o dinheiro da inflação.

Sem competitividade, engessada por esse cálculo de rendimento, a poupança tem perdido recursos para outras opções que ganham maior atratividade com os juros altos. Títulos de renda fixa como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recibos Imobiliários (CRIs). Ambos isentos de imposto de renda, como a poupança.

No ano passado, com a Selic no início do ciclo de alta, a poupança permaneceu como opção cativa para muitos aplicadores. Com a taxa básica em 13,25% ao ano, o investidor passou a olhar para outros ativos e tem migrado para os que têm rendimento indexado ao CDI, que segue a Selic.

Recursos da poupança vão para o crédito imobiliário

A questão é que a poupança é o principal funding para o crédito habitacional. É com o dinheiro dos poupadores que os bancos concedem financiamento para a compra da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Um empréstimo que tem o juro tabelado em 12% ao ano.

A participação dos recursos da poupança nessa modalidade de crédito correspondia a quase metade do estoque, ou 44%, no início do ano. O que preocupa os especialistas é que, com a sangria na poupança, passem a faltar recursos para abastecer o crédito imobiliário pelo SFH.

Uma possível redução de oferta de recursos da poupança para o financiamento habitacional não é o único desafio enfrentado pelo setor imobiliário. A escalada dos juros, puxada pelo ciclo da Selic, elevou os custos de produção e de empréstimos imobiliários de forma geral.

Com a Selic nas mínimas históricas, antes do início da temporada de alta, em março de 2021, as taxas do crédito imobiliário pelo SFH despencaram. Em um ambiente competitivo entre bancos, liderado por iniciativas da Caixa, os juros do financiamento habitacional recuaram também para mínimas, no intervalo entre 6% e 7% ao ano.

Com a retomada de alta e a Selic em 13,25% ao ano, os bancos elevaram os juros cobrados no financiamento imobiliário para patamares mais elevados, entre 8,00% e 10,00% ao ano. Com margem para chegar ao teto, de 12% ao ano, conforme o comportamento da inflação e da Selic.

Um risco adicional que os especialistas apontam, na esteira da elevação dos juros, é o do aumento da inadimplência. Principalmente em um cenário econômico de inflação acelerada que tira o poder de compra de renda já nominalmente baixa.

Construção mais cara

O impacto da inflação e dos juros altos é sentido também pelo lado da produção.  O principal indicador de custo do setor, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M), apurou alta de 2,81% em junho e acumula variação de 7,20% em 2022. Em 12 meses, a alta sobe para 11,75%.

A alta do INCC impacta sobretudo o bolso de quem compra o imóvel na planta. O avanço do índice leva ao aumento do saldo devedor de contratos dessa modalidade de aquisição e tem forte impacto no reajuste de parcelas.

Para especialistas do mercado imobiliário, sofrem mais com essa virada quem comprou imóvel com simulação de pagamento feita em um cenário de inflação e juros mais baixos. Esses compradores veem que agora, no momento de assinar o contrato de financiamento, a dívida ficou maior e o empréstimo mais caro.