Fundos Imobiliários: quais os mais indicados em cenário de estabilidade de juros e queda da inflação?

A sinalização do Copom de que pode encerrar o ciclo de alta de juros, mas vai mantê-los em patamar elevado um longo período, já era esperada pelo mercado de Fundos Imobiliários (FIIs). Nesse cenário, de fim de aperto monetário combinado com expectativa de desinflação, os FIIs ganham destaque, uns mais, outros menos. O último relatório mensal da XP traz opiniões de analistas sobre o setor, além de elencar quais são os mais indicados nesse contexto.

No mês de agosto, o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários na Bolsa, apresentou a maior alta do ano, subindo 5,76%, aos 2.976,2 pontos. O índice foi impulsionado principalmente pelos fundos de tijolos e FOFs (Fundos de Fundos).

Esse movimento de alta ocorreu principalmente porque o mercado precificou uma inflação menor, com preços da gasolina baixando, o IPCA mostrando deflação e a perspectiva de juros mais baixos. E os FIIs, que estão muito ligados a esses indicadores da economia, já estão apresentando melhores fundamentos.

Gabriel Barbosa, sócio e membro do Comitê de Investimentos da TRX

Quais são as perspectivas para os Fundos de Papel?

De acordo com os analistas da XP, os fundos de recebíveis (papel) indexados em CDI+ devem se beneficiar do cenário macroeconômico com a taxa de juros Selic em patamares mais elevados. Em relação aos ativos ligados ao IPCA+, a equipe acredita que ainda são atrativos. Isso porque apesar da deflação nos meses de julho e agosto, a projeção de inflação ao final de 2022 continua acima da meta. 

Nossa equipe espera que o IPCA finalize 2023 em torno de 5 - 5,5%. Com IPCA+5, a gente está falando de dividendos robustos, no patamar dos dois dígitos. Então eu avalio que o segmento deve manter rentabilidade atrativa ao longo do próximo ano e se mantém competitivo.

Maria Fernanda Viollati, analista de Fundos Imobiliários da XP

Para esse segmento, a principal escolha da XP é o fundo da Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)​.

Segmentos e perspectivas para os Fundos de Tijolos

Shopping Center

Um dos setores mais afetados pela pandemia da Covid-19 foi o de shoppings, com fechamento das lojas por tempo prolongado. Com isso, diversos fundos interromperam ou reduziram significativamente a distribuição de rendimentos.

No estudo, a equipe observou que os indicadores operacionais de alguns empreendimentos desse setor já se aproximam dos valores observados pré-pandemia. A XP entende que fundos que possuam shoppings localizados em centros urbanos e focados na classe A, possuem maior capacidade de geração de renda no curto prazo, além de apresentarem maior potencial de valorização no longo prazo. Para esse setor, a principal escolha da XP foi o fundo Hedge Brasil Shopping (HGBS11). 

O sócio e membro do comitê de investimentos da TRX, Gabriel Barbosa, afirmou que o fundo com maior peso na carteira temática de shoppings do Trix, aplicativo de investimentos em FIIs da TRX, é o fundo Malls Brasil (MALL11).

Lajes Corporativas

A visão da XP sobre esse segmento é positiva, os analistas acreditam que as alterações e redimensionamentos dos escritórios relacionados às mudanças provocadas pela pandemia já foram realizadas.

Além disso, eles afirmaram que nas regiões premium da cidade de São Paulo, os imóveis de classes A+ e A apresentaram resiliência. Na visão da XP, o mercado de escritórios, para se manter competitivo, aderiu a flexibilização nas condições comerciais das locações, criando um cenário favorável ao inquilino.

Em um cenário macro desafiador, os analistas veem o segmento de lajes corporativas como uma classe atrativa, principalmente fundos com bons ativos e bem localizados.​ A principal escolha da XP para esse segmento foi o fundo VBI Prime Properties (PVBI11).

A carteira do Trix, aplicativo da TRX Investimentos, também tem o fundo PVBI11 como principal recomendação da carteira, de acordo com o sócio da gestora, Gabriel Barbosa.

Galpões Logísticos

De acordo com o estudo da XP, o segmento apresenta uma perspectiva relativamente favorável no curto prazo, com a manutenção do crescimento do e-commerce. Isso por que desde a pandemia, a demanda de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas é crescente.

Os analistas da instituição esperam um lento retorno a patamares similares aos observados antes da pandemia, e uma redução na velocidade de crescimento do preço médio pedido de aluguel. A perspectiva é de crescimento moderado no médio prazo. A principal escolha da XP para esse segmento foi o da Bresco Logística (BRCO11)​.

A gestão desse fundo vem mostrando boa capacidade de geração de valor para os cotistas, com boas renovações de contratos. A gente vê a gestão bem atuante na expansão do potfólio.

Marx Gonçalves, analista e sócio da Nord Research

Renda Urbana

Para a renda urbana, a expectativa da XP varia de acordo com o setor econômico com maior peso entre os imóveis do FII. Os FIIs com maior foco em imóveis de varejo alimentício tendem a apresentar menor volatilidade, oferecendo relativa proteção aos movimentos do ciclo econômico no médio prazo.

Já os FIIs com exposição a imóveis utilizados no varejo educacional tiveram maior volatilidade no período recente, mas tendem a apresentar comportamento também relativamente estável das receitas no médio prazo.

A principal escolha para esse segmento pela XP é o fundo CSHG Renda Urbana (HGRU11). O analista da Nord, Marx Gonçalves, destaca que esse fundo faz uma reciclagem interessante de portfólio, com ganho de capital bem relevante nessas operações.