Fundos imobiliários perdem liquidez com a alta da Selic, mas valor das cotas está convidativo; confira

A indústria de fundos imobiliários (FIIs) vêm sofrendo com o cenário de turbulências político-econômicas e de inflação e juros em persistente elevação. Investidores desapontados com os juros no chão da renda fixa que apostaram nos fundos imobiliários passaram a fazer o caminho de volta aos juros, agora em alta. Principalmente nos últimos meses, mas há boas opções no mercado para horizonte de longo prazo.

A liquidez combinada ou o movimento de negócios da indústria recuou 26% em agosto, de acordo com dados da B3, em meio a incertezas provocadas também pela proposta de tributação dos fundos imobiliários. Enviada ao Congresso em julho no bojo do projeto de reforma tributária, a proposta, embora retirada do texto, ainda gera desconfiança nos investidores do segmento imobiliário.

O Ifix, Índice de Fundos Imobiliários, formado atualmente por 103 fundos, aponta uma queda de todos os fundos ativos em três períodos recentes: de 1,5% em outubro, 6,8% no ano, até outubro, e 16,3% desde 2020.

O cenário de inflação e juros em alta não impacta, contudo, todos produtos da indústria, dividida em duas classes de ativos: fundos imobiliários de tijolo, com carteira lastreada em lajes, galpões, shoppings, lojas de rua, e fundos imobiliários de papel, com carteira ancorada em títulos, sobretudo os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Os fundos que investem em recebíveis estão sendo beneficiados duplamente, pela alta da inflação e dos juros, porque os CRIs, títulos de dívida imobiliária, são indexados, em geral, ao IPCA mais juros.

Fundos imobiliários de papel são beneficiados

Dois desses fundos de papel, que têm a carteira predominantemente formada por CRIs e performado bem no ano, são o Kinea Rendimentos Imobiliários, negociado na B3 como KNCR11, e o Valora RE III, negociado como VGIR11. O KNCR acumula rentabilidade de 12,23% no ano e o VGIR11, de 14,78%.

Graças à atratividade reconquistada com a elevação de juros, depois de jogados a escanteio pela Selic nas mínimas históricas, os fundos de papel têm dado a volta por cima, com maior presença na carteira do Ifix.

Dados de levantamento da Economatica apontam que os fundos de papel detêm uma fatia superior à metade no Ifix, com participação de 50,37%, seguidos pelos fundos híbridos, com 19,65%; logística, 11,58%; lajes corporativas (edifícios comerciais e escritórios), 7,56%, e shoppings centers, com 6,17%.

O segmento sensível ao cenário de juros em persistente alta é o de fundos de tijolo, que vêm passando por um período de vacas magras, desde 2020. Com exceção de alguns galpões usados como depósito de produtos vendidos online, a pandemia do coronavírus, com restrições à movimentação das pessoas e aumento de vacância, pôs a pique a maior parte dos demais ativos da carteira desses fundos.

“A maioria dos fundos de tijolo compra ativos imobiliários e, por isso, sente mais o impacto de alta da inflação e dos juros”, analisa Gabriel Vassalo, especialista da Valor Investimentos.

Juro acima da inflação prejudica o setor

Fabio Idoeta, CFO e diretor de Relações com Investidores da Sequóia Properties, comenta que “qualquer alta dos juros influencia negativamente o setor” de fundo imobiliário. E mais negativo o impacto fica, segundo ele, com a Selic indicando acomodar-se acima da linha do juro neutro - um juro positivo, acima da inflação.

Uma perspectiva que, com os fundos imobiliários em baixa, faz com que “o investidor passe a ver outras opções” no mercado financeiro “e certa migração (para a renda fixa) acontece”. Um dos motivos, aponta Idoeta, seria a composição do perfil, muitos deles estreantes na renda variável.

O número desses investidores cresceu muito rapidamente, cerca de 86% nos últimos anos, calcula. “São investidores novatos, com falta de conhecimento, que ainda não tiveram a oportunidade de ter experiência em um fundo de renda variável em diferentes ciclos econômicos.”

Muitos investidores que entraram quando os fundos imobiliários pagavam em torno de 5,5% a 6%, frente a uma Selic muito baixa, “sem entender que era renda variável e seus riscos”, agora estão migrando de volta para a renda fixa, comenta Vassalo, da Valor Investimentos.

É um movimento contrário ao que deveria ser feito, “apesar de que a renda fixa esteja de novo com taxas atraentes”, porque “compraram cotas com valores inflados e agora”, com muitos fundos descontados, “estão vendendo na baixa”, analisa o especialista da Valor.

O diretor da Sequóia Properties afirma que uma das estratégias para superar momentos como esses é diversificar e saber como distribuir as alocações. “Nunca é legal estar exposto à mesma classe de ativos”, orienta, explicando por que o Sequóia III Renda Imobiliária, o fundo da casa, é multissetorial. Sua base setorial inclui os segmentos logístico, industrial, varejo e renda urbana.

“A diversificação traz um grau de resiliência maior no longo prazo”, destaca. O investidor, segundo ele, deve ter uma estratégia diversificada, “montada de forma resiliente”, e ser mantida.

A taxa de juros, de acordo com Idoeta, é um movimento de curto prazo que não deve alterar a estratégia traçada. “Adotar uma estratégia de longo prazo e alterar os planos de acordo com uma variável de curto prazo é uma decisão de alto risco.”

Fundos com desconto são oportunidade

Vassallo concorda que os vários fundos imobiliários com desconto são uma oportunidade interessante para a compra pensando no médio e longo prazo, “sem se guiar pelo cenário de curto prazo”.  Outra dica é diversificar aos poucos, “não entrar de uma só vez”, principalmente se for iniciante na renda variável.

O especialista da Valor Investimentos diz que, no curto prazo, está mais otimista com os fundos de papel, com o que concorda Giuliano Bandoni, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.

“O fundo de papel, basicamente fundo de CRI, acaba se sobressaindo sobre o de tijolo, que apresenta mais risco”, devido ao atual cenário, comenta Bandoni. Isso não significa, segundo ele, que seja mais interessante que um fundo de tijolo.

O gestor da Rio Bravo diz que um fundo de papel está mais atraente porque distribui juro CDI mais determinado cupom. “É um ativo muito bom, porque protege a carteira do investidor contra a inflação.”

Os fundos de tijolo, que sofrem com inflação e juros altos, valem como aposta em oportunidade para o médio e longo prazo, cercados de vários atrativos para quem quer começar. No mercado secundário, segundo o gestor da Rio Bravo, as cotas de vários fundos, como os de lajes e shoppings, estão sendo negociadas abaixo do preço de reposição e até do valor efetivo desses ativos, em compras fora dos fundos.

O gestor lembra que o investimento imobiliário é de renda variável, de longo prazo, e “as cotas se valorizam ou desvalorizam, mas os fundamentos continuam positivos para daqui a dois ou três anos”, acredita. “Saímos de uma pandemia, que prejudicou muito o setor, mas olhando à frente temos um cenário de recuperação.”