Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários serão um dos mais produtos de investimento atingidos pela proposta de reforma tributária encaminhada pelo governo ao Congresso.

tributação fundos
Cota dos FIIs tende a cair e ficar mais barata para compensar a tributação

Os fundos com mais de 50 cotistas pessoa física, atualmente isentos de imposto de renda, terão os dividendos tributados por 15% na distribuição aos investidores. Os fundos com menos de 50 cotistas terão a alíquota de imposto reduzida de 20%, em vigor, para 15%.

O lucro obtido pelo fundo continuará isento de imposto, ao contrário do que ocorrerá com lucros e dividendos em bolsa de valores. O que será tributado é o lucro no momento da distribuição aos cotistas. O investidor que que recebe 10% passará a ter ganho de 8,50%, com o imposto de 15%, em caso de aprovação da nova regra.

Também houve alteração no imposto sobre o ganho de capital obtido com a venda das cotas, que favorece o investidor na hora do saque; o imposto que era de 20% e cai para 15%. Essa mesma alíquota será aplicada em casos de amortização de cotas.

A mudança nas regras faz parte do projeto de reformulação de impostos no mercado de investimentos e passará ainda pelo crivo do Congresso para que as novas normas da proposta entrem em vigor.

O mercado, de todo modo, reagiu negativamente ao projeto de criação do imposto, com queda no preço dos papeis e também do índice que mostra a evolução dos FIIs na sexta-feira, 25.

“O ponto é que vai haver uma pressão no valor da cota, que vai ficar mais barata, uma forma de compensar a criação do imposto”, diz Renan Manda, analista de Fundos de Investimento Imobiliários, da XP. A tributação, contudo, não tira a atratividade dessa modalidade de fundo, acredita Manda.

Ele toma como base de comparação a NTN-B (Nota do Tesouro Nacional da série B) ou sua versão no Tesouro Direto, o Tesouro IPCA, um título da dívida federal que remunera com juro real ao redor de 4% ao ano mais correção pelo IPCA, para vencimento em 2030.

Os fundos imobiliários estão rendendo, em média, 7,1% ao ano e, como o valor das cotas está em queda, no fim das contas haveria margem de cerca de três pontos porcentuais em relação às NTN-B, calcula o analista da XP. Com a desvalorização, o investidor consegue comprar cotas por valor mais baixo, compensando a tributação.

De acordo com Manda, os preços dos papeis estão atraentes e a rentabilidade boa, mesmo que a cota não caia na mesma magnitude da tributação.

Outro ponto em favor dos fundos imobiliários é que as cotas de alguns deles estão sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial. Dependendo de quanto estão descontados, afirma, é um fator também que pode compensar a cobrança de imposto.

A comparação dos juros do fundo imobiliário com a NTN-B 2030 ou Tesouro IPCA e do preço da cota com o valor patrimonial são duas métricas que ajudam o investidor a ter uma visão mais global dos preços de oportunidade e saber se o preço está atraente para ingressar no fundo.

O analista de FIIs da XP reforça que, mesmo com a alteração nas regras de tributação, o fundo imobiliário não paga imposto sobre o lucro, que, isento pelas regras em vigor, passará a ser tributado apenas na distribuição aos cotistas.

“Ainda assim, por uma alíquota menor que a de 20% sobre lucros e dividendos distribuídos aos investidores em ações", complementa.

Ademais, segundo especialistas, o impacto da proposta de criação de imposto para essa modalidade de fundo pode ser momentâneo.

Será preciso saber que tratamento o Congresso dará às regras propostas e ainda como se comportarão outras variáveis micro e macroeconômicas que influenciam a rentabilidade desses fundos, muitos relacionadas aos desdobramentos da crise do coronavírus.

O analista da XP, de todo modo, não disfarça o otimismo: “O imposto vai ter algum impacto marginal no preço das cotas, mas no longo prazo os fundos imobiliários continuarão atraentes”.

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Colaborador do Portal Mais Retorno.

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