Fundos imobiliários tiveram o pior retorno do ano em novembro; casas buscam ativos defensivos

Em um mês marcado pela descoberta de uma nova variante do coronavírus potencialmente mais transmissível, além da contínua deterioração do cenário macroeconômico brasileiro - com inflação e juros subindo e crescimento desacelerando -, os fundos imobiliários tiveram em novembro o pior desempenho de 2021.

O IFIX, índice que calcula a média da rentabilidade dos fundos imobiliários, caiu 3,63% no mês, menor resultado desde o início da pandemia. Nesse contexto, a estratégia de diferentes gestoras foi recorrer a ativos considerados mais defensivos, sobretudo os fundos de recebíveis e ativos logísticos, para compor seu portfólio de fundos imobiliários de dezembro.

Com base em um levantamento feito pela Yubb, a maior alta do mês entre os fundos imobiliários que compõem o IFIX foi do SP Downtown, negociado sob o código SPTW11, que subiu 4,78%. Em contrapartida, a maior baixa, do Santander Renda de Aluguéis (SARE11), foi de - 18,90%.

A Santander Asset Management esclarece que "o SARE 11 tem por objetivo principal investir em imóveis comerciais de alta qualidade, bem localizados e distribuir mensalmente os rendimentos dos aluguéis aos cotistas. A carteira atual reflete este objetivo, sendo que a maior participação é do edifício WT Morumbi que é um ativo AAA, localizado na região da Avenida das Nações Unidas e com bons inquilinos".

A gestora afirma também que "considerando o restante dos ativos e seus respectivos inquilinos a carteira apresenta diversificação de setores como serviços, tecnologia e bens de consumo. Além das alocações atuais, o fundo apresenta uma parte dos recursos em caixa cujo objetivo final é a aquisição de galpões logísticos que permitirão maior diversificação da carteira. Através de fatos relevantes, divulgamos os detalhes de dois galpões logísticos que estão em processo de aquisição por nós e que, após a conclusão da compra, permitirão que a carteira seja composta de 20% em imóveis logísticos, 60% em imóveis corporativos e 20% em caixa".

Os gestores acrescentam ainda que "o fundo nos últimos meses pagou entre R$0,60 - R$0,65 por cota e o desconto no mercado secundário em relação ao valor patrimonial do fundo (R$ 100 / cota) não reflete os fundamentos dos ativos cujo valor não sofreu alteração".

Outros resultados negativos

A desvalorização dos ativos do setor levaram, também, a um resultado negativo em algumas das principais carteiras recomendadas de fundos imobiliários. A carteira da XP Investimentos, por exemplo, recuou 5,1% em novembro. No ano, a queda é ainda maior, de 8,6%.

"No âmbito dos fundos imobiliários, com o aumento da taxa de juros Selic para 7,75% ao ano, permanecem em destaque pressões nas cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. A recente elevação da taxa de juros e as notícias no cenário político e econômico seguem causando pressão nos preços das cotas. Desse modo, mantemos nossa preferência em fundos imobiliários do segmento de papel, dado seu caráter mais defensivo", comenta a XP.

Vale lembrar, ainda, que nesta quarta-feira, 8, acontece a última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC). Na ocasião, o colegiado deve elevar a Selic em 1,5 ponto percentual, de acordo com a ata da última reunião - o que pode afetar ainda mais o rendimento dos fundos imobiliários.

No entanto, alguns especialistas já consideram que o BC deve reduzir o ciclo de aperto monetário por conta da divulgação dos últimos dados do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, que caiu 0,01% no terceiro trimestre. Com o resultado, a economia brasileira entrou em recessão técnica.

Uma eventual diminuição no ritmo da subida de juros ou até uma paralisação, já que o Brasil entrou em recessão técnica, então pode acontecer e isso beneficiaria novamente as cotações dos fundos imobiliários.

Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners

Carteira de fundos imobiliários da XP

Fundos de recebíveis

Metade da portfólio de fundos imobiliários da corretora é destinado apenas aos fundos de recebíveis, classificados pela XP como "uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado". Em relatório, os analistas explicam que as perspectivas de inflação em patamares elevados no curto e médio prazo favorecem a relação de risco-retorno desses ativos, sobretudo os atrelados à IGP-M e IPCA.

Ativos logísticos

A XP explica que os ativos logísticos, que têm um peso de 20% na carteira de fundos imobiliários, apresentam menor volatilidade pelo tempo curto de construção, o que diminui o risco de execução e tende a proporcionar mais estabilidade. "Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas", comenta.

Fundos híbridos

Os fundos imobiliários híbridos, responsáveis por 12,5% da carteira da XP, são aqueles que investem em mais de uma classe de ativos. "Essa característica se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos", ressalta a corretora.

Lajes Corporativas

Embora os fundos imobiliários de lajes corporativas possam sentir um impacto negativo no curto prazo em decorrência das incertezas quanto à retomada da atividade econômica, essa classe de ativo tem um peso de 10% no portfólio da XP por acreditarem que "ativos bem localizados e de alta qualidade como os ativos na Faria Lima e Vila Olímpia devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos".

Fundo de Fundos

"Fundo de fundos apostam em explorar ineficiências de mercado e assimetrias de risco/retorno entre os fundos imobiliários listados em Bolsa, além de usar sua expertise para balancear a exposição de suas carteiras a segmentos específicos de acordo com o momento e perspectiva de cada setor. Atualmente o segmento vem apresentando ponto de entrada atrativo", afirma a corretora, em relatório, sobre essa classe de ativo, que tem participação de 7,5% na carteira.

Carteira de fundos imobiliários da Ativa Investimentos

Outra casa de investimentos que optou pelo fundos de recebíveis para a carteira recomendada de dezembro foi a Ativa Investimentos. De acordo com relatório da corretora, 60% da composição do portfólio é de recebíveis; 12% de ativos logísticos; 10% de varejo; 10% de prédios educacionais; e 8% de desenvolvimento.

No texto, os analistas da Ativa destacam que o Fundo Monetário Internacional (FMI) alega há meses que a covid-19 é o principal fator de risco para a economia global. Para a gestora, os principais fatores que impactam os rendimentos dos fundos imobiliários ainda são decorrentes da pandemia, como o avanço no número de casos na Europa e o surgimento da ômicron, a nova variante do coronavírus.

A rentabilidade do portfólio da gestora em novembro foi negativa em 2,18%.

Confira a composição completa da carteira da Ativa:

Fundo	Código	Setor
Ourinvest JPP	OUJP11	Recebíveis Imobiliários
CSHG Renda Urbana	HGRU11	Educacional e Varejo
TG Ativo Real	TGAR11	Desenvolvimento
Versalhes Recebíveis	VSLH11	Recebíveis Imobiliários
Recebíveis Imobiliários	RECR11	Recebíveis Imobiliários
Bradesco Logística	BRCO11	Logística
VBI CRI	CVBI11	Recebíveis Imobiliários
Valora CRI Índice de Preços	VGIP11	Recebíveis Imobiliários
Guardian Logística	GALG11	Logística
TRX Real Estate	TRXF11	Varejo
Devant Recebíveis Imobiliários	DEVA11	Recebíveis Imobiliários

Perguntas e respostas sobre Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX)

O que é Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3)?

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3) é composto por uma carteira teórica com - adivinha! - vários fundos imobiliários. Seu objetivo é ser um parâmetro do desempenho médio das cotações que são negociados na Bolsa de Valores, referentes a essa categoria.

Pelo fato de ser muito complicado avaliar todos os fundos imobiliários por vez para ver como o mercado anda, fez-se necessário a reunião de vários fundos em um só índice, a fim de servir como um indicador médio.

Para se ter uma noção melhor do que é o FIX, pense no IBOVESPA. O IBOVESPA é o índice mais famoso do Brasil e você já deve ter ouvido falar nele nos jornais, certo?

Ele reúne as ações mais importantes da Bolsa de Valores e serve como termômetro de como o mercado acionário está naquele momento. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3) funciona de maneira semelhante.

Qual é a utilidade do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3)?

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3), assim como outros índices, tem o objetivo de indicar o desempenho médio das ações que compõe esse classe. Nele, o investidor é capaz de observar a evolução histórica e preço das ações, de modo a conseguir tomar decisões na hora de investir ou não nas ações.

É possível analisar a evolução diária, mensal e anual da pontuação de fechamento do IFIX. Ao analisarmos hoje, por exemplo, vemos uma evolução no valor de mercado aos anos que antecederam 2020.

Dessa forma, o investidor tem no Índice de Fundos Imobiliários uma ferramenta para avaliar como o mercado de fundos está fluindo e poderá tirar conclusões para investir o não nesse tipo de ativo financeiro.

Quem compõe o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX B3)?

Segundo a própria metodologia criada pela B3, para fazer parte do Índice de Fundos
Imobiliários, um fundo imobiliário deverá:

Estar classificado entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente, representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores;
Ter presença em pregão de 95% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
Não ser classificado como “Penny Stock” - ações com valores menores que R$ 1,00.

É possível investir no Índice de Fundos Imobiliários (IFIX B3)?

Sim, é possível investir no IFIX. Isso acontece porque, assim como o IBOVESPA e o Índice Small Cap, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários tem um ETF atrelado a ele.

Um ETF (Exchange Traded Found) é um fundo de ações que replica um índice da Bolsa de Valores. No caso do IFIX, seu ETF é o XFIX11, que passou a ser negociável no dia 30 de novembro de 2020.

O IBOVESPA tem seu ETF BOVA11, assim como Indice Small Cap tem seu ETF SMLL11.

Ou seja, como o IFIX por 81 ações, seu ETF irá replicar esse numero, e o investidor ao comprar uma cota do XFIX11 estará investindo no valor médio desses 81 fundos.

As vantagens de investir no ETF do Índice de Fundos Imobiliários é que o valor unitário inicial é de R$ 10,00, e o lote mínimo de compra é de apenas uma cota. Ou seja, praticamente qualquer pessoa com apenas R$ 10,00 pode investir no IFIX11.

Além disso, o IFIX teve um rendimento médio nos últimos anos maior que o IBOVESPA.

A desvantagem de investir nesse ETF é que, diferente dos fundos imobiliários listados no IFIX, onde o investidor recebe dividendo, ao investir no XFIX11 isso não acontecerá. Os dividendos pagos pelos fundos imobiliários serão reinvestidos no XFIX11.