Está na hora de comprar ou alugar um imóvel? Entenda e simule a melhor alternativa

Quem já procurou um lugar para morar certamente se deparou com a pergunta: é melhor comprar ou alugar um imóvel? É o que vamos responder aqui hoje. A má notícia é que essa pergunta não tem uma resposta pronta e que sirva para todas as pessoas em todos os casos. Já a boa notícia é que vamos explicar tudo que se deve levar em consideração nessa escolha.

Um bom ponto de partida é separar a análise do lado financeiro do comportamental. Ou seja, é preciso calcular o que vale mais a pena para o bolso, mas também o que se adequa melhor para a fase que cada pessoa está vivendo. “São duas dimensões diferentes, mas ambas muito importantes”, explica o pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn.

O que considerar

Do ponto de vista financeiro, quem quiser adquirir a casa própria deve levar em consideração o valor da entrada mais a taxa de juros e os encargos que vão gerar o valor da parcela do financiamento bancário.

Também é preciso computar o pagamento de despesas cartorárias e o imposto de transmissão do bem (ITBI), um combo que pode responder por aproximadamente 5% a 6% do valor do imóvel em questão. Isso sem contar eventuais reformas, que ficam ao gosto e necessidade do freguês.

Tudo isso deve ser colocado na ponta do lápis e comparado com as despesas de locação - que abrangem o aluguel e a garantia de fiança - mais a possibilidade de colocar aqueles recursos gastos na compra do imóvel em uma aplicação financeira que vai gerar dividendos.

“Em linhas gerais, se o aluguel for muito menor do que a parcela do financiamento, pode valer mais a pena pagar o aluguel e fazer uma aplicação para receber os rendimentos”, diz Zylberstajn. “Já se o aluguel for maior que a parcela, pode ser melhor comprar o imóvel e formar o próprio patrimônio”, complementa.

Lado comportamental

Não se trata, porém, de uma regra universal. Aí entra o lado comportamental, isto é, associado à situação de cada pessoa. Quem busca moradia deve ter uma noção sobre quanto tempo pretende ficar no imóvel escolhido. Pessoas que estão em início de carreira, com chances de mudar de bairro ou cidade, e/ou sem cônjuge e filhos em vista geralmente estão mais sujeitas a mudanças no curto prazo. Nesses casos, pode não valer a pena desembolsar tanto dinheiro na compra da casa própria, pois é grande a chance de ter que sair dela no curto prazo - o que vai gerar novos gastos.

Já quem tem a perspectiva de se fixar em um endereço por muitos anos certamente terá mais tranquilidade para fazer a aquisição, avalia Zylberstajn. “Quem pensa em ficar nessa casa por cinco ou dez anos vai conseguir diluir mais facilmente todos os gastos da compra e ainda ter mais chances de capturar alguma valorização do imóvel com o passar do tempo”.

Há ainda outro fator a ser considerado: a liquidez. Ao comprar a casa própria, a maioria das famílias precisa raspar todas as suas economias e acaba ficando lisa - o que pode desembocar num problema grave caso essa família tenha despesas imprevistas no futuro. “Uma máxima da economia é não colocar todos os ovos no mesmo cesto. E, para muita gente, comprar a casa própria acaba gerando uma concentração do patrimônio num único bem, que é o imóvel. Mas é preciso lembrar que uma eventual venda desse imóvel não será rápida, e as economias da famílias podem acabar imobilizadas por mais tempo que o esperado”, alerta o pesquisador da Fipe.

Simulação

Em termos práticos, é possível fazer uma simulação sobre o que vale mais a pena: comprar ou alugar. Mas é preciso ter em mente que o cálculo é uma combinação de dados reais e disponíveis para consulta (caso da taxa de juros bancária, por exemplo) com outros dados que são presunções e expectativas sobre o futuro do mercado (como a expectativa de valorização do imóvel, por exemplo).

“A simulação pode gerar resultados diferentes dependendo dos dados que vamos inserir na base de cálculo. Algumas variáveis nós temos na mão. Mas outras variáveis nós temos que estimar. E cada um tem a sua estimativa”, pondera o professor de negócios imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), Alberto Ajzental.

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