Como a alta dos juros influencia os fundos imobiliários em relação à renda fixa? Especialistas respondem
Cotas estão baratas e convidativas para a compra e não para a venda
A elevação dos juros é vista sempre como impactante para os investimentos de renda variável, como os fundos imobiliários. A ideia geral é que juros mais altos na renda fixa faz o investidor trocar opções de maior risco por outras mais seguras que passam a render mais. Mas não é bem assim, veja por quê.
Especialistas afirmam que existe uma ideia de correlação distorcida no mercado segundo a qual o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) cai quando os juros sobem. A evolução histórica desse índice mostra que nem sempre a correlação é esta.
Correlação não é direta com os fundos imobiliários
No período entre julho de 2011 e outubro de 2012, quando a Selic recuou de 12,50% ao ano para 7,25%, nível histórico mais baixo até então, o Ifix passou por altas e baixas. No momento seguinte, de retomada de alta dos juros, entre abril de 2013 e julho de 2015, quando a Selic chegou a 14,25%, o índice que mede a evolução média das cotas de fundos de base imobiliária recuou 2,50%.
E entre julho de 2015 e agosto de 2020, quando a Selic chegou à mínima histórica de 2% ao ano, o Ifix acumulou vistosa valorização de cerca de 85%. “Foi um período de juros em queda, mas também de momentos de crise e turbulentos como o impeachment da presidente Dilma Rousseff (2016), que trouxe muita volatilidade ao mercado, e a chegada da pandemia do coronavírus (2020)”, comenta Fernando Felipe, head de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) na Veedha Investimentos.
Ainda segundo o especialista, no período em que a Selic ficou estacionada em 2% ao ano, entre agosto de 2020 e maio de 2021, o Ifix acumulou valorização de 2% e de lá até agora, que marca a fase de escalada da Selic, que está em 10,75% ao ano, o índice registra queda em torno de 1%.
Felipe diz que o desempenho dos fundos imobiliários têm pouca correlação com os juros de curto prazo, referenciados na Selic. “O mais adequado, portanto, é comparar o Ifix, que está atrelado a um investimento Imobiliário de longo prazo, com um ativo na renda fixa também de longo prazo, como o Tesouro IPCA de 10 anos”, afirma Felipe.
É uma comparação que deixa claro, segundo ele, que “os fundos imobiliários, independentemente da Selic, oferecem sempre um rendimento pouco acima do Tesouro IPCA”, um prêmio adicionado ao rendimento por ser historicamente um ativo de risco maior que o título público federal.
A oscilação das cotas no mercado secundário é um dos fatores que acrescentam risco aos FIIs, o que leva o investidor a exigir uma rentabilidade maior, aponta a análise da Rio Bravo Investimentos em carta aos clientes. “É o conhecido prêmio de risco.” Um título como o Tesouro IPCA assegura juro real prefixado e é garantido pelo Tesouro.
O Tesouro IPCA + 2032, negociado pelo Tesouro Direto, para vencimento em dez anos, está oferecendo como remuneração IPCA + 5,45% de juro ao ano, enquanto a média dos fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) remunera com IPCA mais 7% ao ano, “o que dá 1,55% mais que o Tesouro IPCA”. Felipe lembra que o título público tem o rendimento tributado pelo imposto de renda, que não é cobrado de investidor pessoa física em fundo imobiliário.
O dividendo é isento, mas o ganho de capital, apurado na venda de cotas, é tributado, diz Angelo Ferrareto, especialista em FIIs da Integral Group. Mas, segundo ele, essa não é a questão, o que o investidor deve olhar é que “as cotas dos fundos imobiliários estão baratas e convidativas para a compra e não para a venda, justamente por causa da alta dos juros”.
Ferrareto explica que os juros altos desvalorizam o ativo, que ficou barato, e o investidor precisa olhar a atratividade do yield (dividendo) a ser proporcionado pela partilha do aluguel, que deverá subir daqui a alguns anos, quando a curva dos juros cair e a cota se valorizar. “O momento para a compra é quando os juros estão altos e, quando as taxas caem, é hora de passar para a ponta vendedora.”
Ele lembra que a maioria dos 1,5 milhão de investidores ancorados nos FIIs atualmente comprou as cotas entre 2017 e 2019, período que o Ifix estava mais valorizado (em torno de 85%) – porque a queda dos juros havia valorizado as cotas, o que atraiu compradores, que acabaram pagando mais caro pelos ativos. “Hoje, o juro está subindo, mas a curva de juros indica queda a partir de 2023”, o que tende a contribuir, acredita Ferrareto, para a retomada de fôlego dos fundos imobiliários.
O especialista da Integral Group vê como “falso dilema a dicotomia entre os fundos imobiliários e renda fixa, além de um pouco perigosa”, avalia. A demanda pelo tipo de produto depende muito do perfil de cada investidor, mas são duas classes de ativos que uma carteira precisa ter. “Ora um rende mais, outro menos, mas devem fazer parte da estratégia de investimento de uma carteira diversificada e balanceada, em que também não devem faltar ações”, sugere.
Uma carteira com fundos imobiliários, ações e renda fixa é muito mais interessante e diversificada que uma carteira com ativos bastante correlacionados, “como uma de 30 ações que não diversifica nada”. A presença de ativos internacionais completaria um quarteto de classe de ativos que, longe de ser excludente, arredondaria mais a carteira diversificada. “Depois, é só ir ajustando e rebalanceando a carteira de acordo com o perfil e o momento do mercado.”