10 indicadores dos FIIs que você precisa conhecer antes de investir

Antes de investir nos fundos imobiliários - FIIs, é importante conhecer diversos pontos, para fazer uma análise mais aprofundada para escolher o melhor ativo para aportar seu dinheiro.

Os indicadores dos fundos imobiliários são fundamentais para que os investidores realizem essa análise.

Os melhores FIIs são o que garantem ao investidor rentabilidade constante e sólida, segurança, gestão organizada e tranquilidade. A escolha de um fundo imobiliário não é atividade baseada em intuição. É importante analisar vários fatores além da rentabilidade, como os indicadores.

Atualmente, há diversos FIIs disponíveis na bolsa de valores, de diferentes perfis e rentabilidade. Nos últimos anos, boa parte dos fundos imobiliários renderam mais que ativos de renda fixa. Pensando nisso, muitos investidores têm optado pelos FIIs, considerando a qualidade do ativo, sua rentabilidade e seus indicadores.

10 indicadores importantes dos fundos imobiliários

Os indicadores são informações que permitem ao investidor analisar a performance de um determinado fundo imobiliário.

Ao analisar os indicadores dos fundos imobiliários, o investidor se cerca de dados que vai tornar suas escolhas mais assertivas. É importante conhecer os indicadores para que em momentos de crise, o investidor não entre em desespero.

Os 10 indicadores mais importantes e relevantes dos fundos imobiliários são:

1. Taxa de ocupação ou vacância dos imóveis
2. Dividend Yield ou Distribuições de rendimentos;
3. Taxa e qualidade da administração e gestão;
4. Cap Rate;
5. Valor patrimonial e preço de cota (VP/P);
6. Variação da cotação;
7. Liquidez no mercado da bolsa de valores;
8. Representação no IFIX (indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários que são negociados da B3.
9. Qualidade e quantidade dos ativos;
10. Segmento de atuação dos fundos imobiliários (papel, híbrido, tijolo etc).

É importante que o investidor entenda que os indicadores dos fundos imobiliários precisam ser avaliados em conjunto, e não isoladamente. Entenda o conceito dos principais indicadores.

Vacância de imóveis

A vacância de imóveis é um dos principais indicadores dos fundos imobiliários, pois o imóvel precisa estar alugado para gerar renda. A vacância é o número de unidades que há num fundo imobiliário que não está alugado.

A taxa de vacância é a divisão entre o espaço que não está locado no imóvel pelo espaço total de locação. Quanto menor for essa taxa indica que o imóvel tem mais qualidade.

O ideal é que esse indicador esteja sempre baixo, com número perto de zero, pois mostra que o fundo imobiliário tem uma gestão eficiente.

Também é importante que o imóvel não tenha apenas um inquilino, pois ele sofre maior risco de prejuízo. Quanto mais diversificado for o imóvel, menor será taxa de vacância do fundo.

Dividend Yield

Esse é o indicador que muito investidor se baseia para tomar sua decisão. O Dividend Yield indica quanto um fundo imobiliário pagou em dividendos para seus cotistas no período de um ano.

Para analisar se o FII tem rendimento recorrente, é importante fazer uma análise de uma série histórica. Mas não basta ter um DY alto, se o fundo imobiliário não tiver consistência.

Para fazer o cálculo do Dividend Yield, o gestor precisa seguir os passos abaixo:

1. Some a rentabilidade mensal paga nos últimos 12 meses;
2. Divida pela cotação atual do fundo;
3. Multiplique por 10;
4. O resultado é o Dividend Yield equivalente ao último ano.

Quando esse indicador está alto indicado que determinado fundo imobiliário oferece retorno consistente aos seus investidores, gerando uma renda passiva.

Taxas de administração e gestão

A gestão do fundo imobiliários pode ser feito por uma corretora ou um gestor. De qualquer forma, é cobrada uma taxa mensal. Essa taxa tem valor proporcional às receitas do fundo e ao patrimônio.

No entanto, uma taxa de administração elevada pode diminuir o rendimento do fundo, impactando os dividendos. Os valores das taxas são disponibilizados no relatório dos fundos. Geralmente, um fundo que tem melhor gestão, possui taxas mais altas.

Cabe ao investidor analisar o valor cobrador e tomar sua decisão. Se o FII tem bom histórico de performance, talvez o valor cobrado se justifique.

Cap Rate

O Cap Rate é abreviação de Capitalization Rate. Esse indicador é o retorno da renda de um imóvel de forma implícita, ou seja, quanto ele gera de aluguel sobre o capital investido.

Ele é uma simples métrica de quanto o imóvel rende, excluindo as despesas e custos do fundo imobiliário. É um cálculo similar às ações, em que se divide as receitas pelo patrimônio líquido.

O cap rate é calculado por meio do valor de mercado do imóvel. Em geral, os imóveis que possuem elevado cap rate, têm baixa inadimplência, baixa vacância e ótima localização.

Preço/Valor Patrimonial

Esse é um dos indicadores dos fundos imobiliários mais relevantes, pois apresenta se o FII está caro ou barato, ou seja, se os ativos que fazem do fundo estão valendo a mais ou a menos do que preço que pelo qual está sendo negociado.

O valor patrimonial é o valor que os ativos de determinado fundo são avaliados. Isso é diferente do valor de mercado, que equivale o valor da cota negociada em bolsa, multiplicado pela quantidade de cotas.

Entre outras palavras, o valor patrimonial representa o valor do patrimônio do fundo. Já o preço sobre o valor patrimonial é o ágio ou deságio que o mercado aflige ao valor patrimonial do fundo. Por exemplo, o valor patrimonial de um fundo é de 20 milhões. Seu valor de mercado é de 24 milhões. Nesse caso, o P/VP é de 1,2.

Quando esse índice é maior que 1, o ativo tem menor risco, boa qualidade e retorno menor. Quando o P/VP é menor que 1, o mercado aponta que o ativo tem risco no futuro, por isso rende mais.

Variação da cotação

Assim como no mercado de ações, o valor da cota dos FIIs também varia. Há 4 índices que as cotas dos fundos e ações podem ser comparadas. São eles:

IFIX – índice que tem os maiores Fundos Imobiliários do mercado do país.

IBRX 100 – índice dos 100 ativos mais negociados no mercado de ações.

IBRA – índice que conta com as 300 maiores empresas;

IBOVESPA – índice que tem 60 maiores ações por liquidez e tamanho de empresa.

Em geral, o IFIX tem maior retorno e menor volatilidade. Os fundos que têm alta variação tem menor preço e são mais arriscados. Fundos com variação moderada ou baixa têm maior preço e tem menos riscos.

Como visto, não há uma regra ou fórmula para investir nos fundos imobiliários. Geralmente, os FIIs que tem melhor gestão e maior qualidade são os mais procurados. Isso aumenta o valor da cota e reduz o retorno esperado. Por isso, é importante entender os indicadores dos fundos imobiliários.