Valor Venal: saiba o que é e como é calculado
O que é Valor Venal
Valor venal é uma estimativa do valor de um bem, realizada pelo poder público. Esse conceito é aplicado principalmente no mercado imobiliário.
O valor venal é utilizado principalmente para a base de cálculo de impostos, assim como em processos judiciais e administrativos. De modo geral, ele não guarda uma relação estreita com o valor real do bem.
Como o Valor Venal é calculado
Para realizar o cálculo do Valor Venal de um bem imóvel, existe uma fórmula:
VV= A x Vm² x I x P x TR
Entenda o que cada elemento significa:
- VV é o Valor Venal
- A é a área sobre a qual o imóvel está construído
- Vm² é o valor do metro quadrado dos imóveis próximos
- I é o fator idade (relativo ao tempo decorrido desde a construção do imóvel)
- P é o fator posição (relativo à localização do imóvel)
- TR é o fator tipologia da residência (relativo às características da construção)
Valor Venal vs. Valor de Mercado
Conforme já foi dito, o Valor Venal não guarda uma relação estreita com o valor de mercado do bem. Isso significa que um imóvel cujo Valor Venal é de R$300 mil pode ser negociado no mercado por R$250 mil, mas também pode ser negociado por R$400 mil, ou qualquer outro valor.
Isso acontece porque, enquanto o Valor Venal é determinado pela fórmula vista anteriormente, o valor de mercado é determinado pela oferta e procura, passando por fatores subjetivos, como a percepção, a necessidade e a urgência de vendedores e compradores.
É importante lembrar que, enquanto o Valor Venal é utilizado para calcular alguns impostos, o valor de mercado acaba sendo relevante para os impostos ligados estritamente ao processo de compra e venda. Por exemplo, se um imóvel com Valor Venal de R$300 mil é negociado por R$500 mil, os impostos associados à transação serão calculados sobre R$500 mil.
Usando o Valor Venal para chegar ao valor de mercado
Por um lado, você já sabe que Valor Venal e valor de mercado não andam necessariamente juntos; por outro, o Valor Venal pode ajudar na formação do valor de mercado. Muitas pessoas, ao negociar imóveis, baseiam-se no Valor Venal para chegar a um preço "justo", ou seja, baseado em critérios objetivos.
No entanto, o Valor Venal sozinho não reflete todos os aspectos relevantes de um bem. Para o comprador e o vendedor, dois imóveis com o mesmo Valor Venal podem merecer preços muito diferentes, com base em critérios como:
- proximidade com comércio e serviços;
- segurança na região em que está localizado;
- qualidade dos materiais usados na construção;
- estado de conservação do imóvel;
- estrutura de comodidade e lazer disponível;
- comissão cobrada pelo corretor imobiliário.
Como descobrir o Valor Venal de um imóvel
Se você quiser descobrir o Valor Venal de um imóvel específico, é preciso consultar a Prefeitura do município em que ele está localizado, tendo em mãos o número da inscrição do imóvel. Alguns municípios já estão implementando sistemas que permitem realizar essa consulta pela internet.
Essa é uma informação pública, portanto, não é preciso ser proprietário para descobrir o Valor Venal de um imóvel.
Impostos que utilizam o Valor Venal
Os dois principais impostos que utilizam o Valor Venal em sua base de cálculo são o Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esses são impostos municipais e sua arrecadação é revertida para investimentos em saúde, educação, segurança.
É importante saber o Valor Venal do imóvel antes de realizar a compra, pois ele vai afetar os custos do proprietário em longo prazo. Afinal, embora o ITBI seja cobrado apenas na transmissão do bem, o IPTU é cobrado anualmente – e pode pesar no bolso.
