Taxa de Ocupação
O que é Taxa de Ocupação?
Taxa de Ocupação é um termo usado no âmbito dos fundos imobiliários. Ela representa o percentual de uma imóvel, ou de um conjunto de imóveis, ou até mesmo de uma região, que está ocupado, ou seja, está sendo utilizado por locatários. É o contrário da taxa de vacância.
Entendendo a Taxa de Ocupação
O primeiro passo para entender o que significa a taxa de ocupação é lembrar que os fundos de investimento imobiliários (ou FIIs) podem ser divididos em duas categorias.
A primeira categoria são os fundos de papeis, cujo patrimônio é composto por ativos financeiros – títulos e outros valores mobiliários – ligados ao mercado imobiliário. Isso significa que eles não lidam diretamente com os imóveis. A segunda categoria são os fundos de tijolos, cujo patrimônio é realmente composto por imóveis.
Para que os fundos de tijolos gerem receita, eles obtém renda por meio do recebimento de alugueis dos imóveis. Essa receita é repartida depois entre os cotistas, e parte também é colocada no caixa do fundo, para suas despesas ou para a compra de mais imóveis.
Acontece que esses FIIs só vão receber alugueis se os imóveis estiverem ocupados. De fato, quanto mais ocupados estiverem os imóveis, maior será a renda recebida. Por isso, é interessante ter a maior taxa de ocupação possível.
Imagine, por exemplo, que um determinado fundo de tijolos tem um edifício comercial com 50 salas. O aluguel de cada sala é R$ 1.000 por mês.
Se a taxa de ocupação for de 20%, significa que, das 50 salas, apenas 10 estão alugadas; portanto, o fundo recebe R$ 10.000 por mês. Se a taxa de ocupação for de 80%, significa que, das 50 salas, 40 estão alugadas; portanto, o fundo recebe R$ 40.000 por mês.
Qual é a relação entre Taxa de Ocupação e Taxa de Vacância?
Quando falamos em indicadores importantes para avaliar os FIIs, é comum que a lista inclua taxa de ocupação e taxa de vacância. Na verdade, isso é redundante. Esses dois indicadores são contrários, o que, no final, significa que eles revelam exatamente a mesma informação, vista por ângulos diferentes.
Para ficar mais claro, vamos retornar ao exemplo anterior. Se o edifício de 50 salas tem 10 salas alugadas, isso significa que a taxa de ocupação é de 20%. Logicamente, ele tem 40 salas desocupadas, o que significa que a taxa de vacância é de 80%.
Nem sequer é preciso fazer contas; se a taxa de ocupação for de 30%, a taxa de vacância é de 70%. Se a taxa de ocupação for de 68%, a taxa de vacância é de 32%. Simples assim.
Qual é a relação entre Taxa de Ocupação e Taxa de Inadimplência?
Enquanto taxa de ocupação e de vacância revelam a mesma informação, a taxa de inadimplência traz outra informação bem diferente. Justamente por isso, ela deve ser usada junto com a taxa de ocupação para que seja possível avaliar de maneira mais realista o desempenho do FII.
A taxa de inadimplência revela qual é a porcentagem dos locatários de imóveis do fundo que estão inadimplentes com a obrigação de pagamento do aluguel. Acontece que, como já vimos, muitas vezes os fundos não estão com seus imóveis completamente ocupados.
O resultado é que o fundo perde renda duas vezes: uma, com as unidades vazias, que não geram renda de aluguel; outra, com as unidades ocupadas em que o locatário está inadimplente.
Então, vamos voltar ao nosso exemplo. Se o edifício de 50 salas tem apenas 50% de taxa de ocupação, isso significa que apenas 25 salas estão ocupadas. Logo, ele receberá, no máximo, R$ 25.000 por mês em alugueis.
Porém, se ainda houver uma taxa de inadimplência de 20%, significa que, das 25 salas ocupadas, em 5 delas o locatário não está pagando o aluguel. Logo, na realidade, ele só recebe R$ 20.000 por mês. Tenha em mente que a taxa de inadimplência é calculada apenas sobre as unidades ocupadas, pois não pode haver inadimplência se não existe locatário.
Colocando de maneira simples, para que um fundo de tijolos possa ser considerado saudável, ele deve ter a maior taxa de ocupação e a menor taxa de inadimplência possíveis.
