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Os fundos imobiliários nada mais são do que “copropriedades” compostas por diversos investidores reunidos com um único objetivo: aplicar seus recursos de forma conjunta no setor imobiliário.

Tradicionalmente, nesta modalidade os aportes tendem a ocorrer na construção de imóveis ou compra de empreendimentos prontos, seja para fazer a locação ou arrendamento dos mesmos.

De modo geral, os lucros gerados nesse tipo de operação financeira são repartidos em partes que correspondem à participação de cada investidor no fundo, isto é, proporcionalmente ao número de cotas que cada um tem. Entretanto, é importante destacar que as decisões sobre os investimentos não se dão em razão daqueles que ocupam a maior margem de cotas.

Para tanto, existe uma administradora ou gestor do fundo, cuja função é definir a forma com que os recursos serão investidos, a partir de regras e metas pré-estabelecidas. Ficou interessado em conhecer mais sobre este mercado? Então, continue a leitura e descubra como investir em FIIs, bem como quais são os valores mínimos necessários!

ÂncoraComo investir em fundos imobiliários?

Em termos práticos, para investir em FIIs é preciso observar uma série de detalhes imprescindíveis. Isto é, o interessado deve pensar sobre o seu perfil e objetivos de investimentos para compreender se de fato os FIIs são um tipo de investimento apropriado.

Em seguida, após determinar se de fato é vantajoso investir nessa modalidade, chegou a hora de conhecer melhor sobre os custos. Isso porque, é preciso ter uma conta em uma corretora de valores, seja para comprar ou vender suas cotas listadas na B3.

Nesse contexto, algumas taxas de corretagem podem ser aplicadas, além de tarifas relacionadas às negociações do fundo imobiliário — assim como ocorre no mercado de ações, por exemplo.

O próximo passo para tornar sua decisão menos arriscada, principalmente se você é um investidor iniciante, é estar por dentro das regras e políticas de investimento dos fundos. Para tanto, é imprescindível estudar os regulamentos, boletins mensais e prospectos das carteiras disponíveis.

Além disso, a liquidez e o histórico de distribuição de lucros pelo fundo, assim como sua volatilidade são informações imprescindíveis para otimizar os resultados financeiros das suas aplicações.

ÂncoraQual valor mínimo para investir em fundos imobiliários?

É possível investir em fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores adquirindo apenas uma cota, se isso lhe interessar. Em outras palavras, a aplicação mínima dos FIIs pode atingir valores menores que 100 reais, sendo possível, portanto, começar suas aplicações a partir de valores muito baixos dentro dessa modalidade — muito semelhante também ao que ocorre no mercado fracionário de ações.

Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a enfrentar tipos distintos de custos. Isso porque os investidores devem pagar pelos serviços e a administração do fundo. Logo, incorrem em gastos em taxas de administração, por exemplo. Outro custo importante é o pagamento de Imposto de Renda, afinal, embora o rendimento distribuído periodicamente seja isento, eventuais ganhos de capital (com variação de cotas), não.

ÂncoraQuanto rende investir em fundos imobiliários?

A distribuição periódica de rendimentos é um dos principais formatos disponíveis para rentabilizar os investimentos em fundos imobiliários. Isso porque, conforme estabelecido pela legislação vigente, os FIIs são compelidos a partilhar os rendimentos pelo menos uma vez a cada semestre.

Contudo, é preciso destacar que muitos fundos fazem este pagamento mensalmente, o que torna, portanto, sua fonte de renda recorrente.

Por outro lado, o rendimento passa diretamente pela política adotada no fundo em relação ao investimento. Em geral, a locação dos imóveis que pertencem às carteiras é o formato mais comum, porém, os fundos também podem ter sua rentabilidade medida pela incorporação, venda ou juros dos títulos dos valores mobiliários.

Pode ser também bastante comum que os rendimentos periódicos atinjam valores maiores do que os indicadores de referência do mercado, como o CDI, por exemplo. Entretanto, existem perdas que devem ser consideradas neste percurso.

Em outras palavras, por se tratar de um fundo cuja valorização se dá com a locação dos imóveis, a desocupação de algumas unidades pode gerar um impacto negativo sobre o rendimento, ainda que este seja temporário.

ÂncoraVale a pena investir em fundos imobiliários?

Regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), junto da própria Bolsa de Valores brasileira, os fundos imobiliários são investimentos negociados no pregão da B3 em um ambiente virtual e em total segurança. Por outro lado, deve-se considerar os riscos envolvidos nesse tipo de aplicação, já que se trata de um investimento em renda variável.

Apesar desse certo nível de risco, a participação de um agente especializado torna-se um dos principais diferenciais do investimento, já que é papel do fundo decidir sobre onde serão alocados os recursos e, para isso, utiliza-se uma série de análises, além de levar em conta inúmeros critérios que tornam a aplicação mais segura quando possível.

Tendo em vista a dificuldade em realizar esse tipo de processo, o fundo imobiliário oferece maior tranquilidade aos investidores, permitindo que mesmo indivíduos com poucos recursos para aplicar possam participar ativamente deste mercado. Afinal, na bolsa se pode iniciar operações adquirindo cotas de 100 reais ou menos, enquanto o valor de um imóvel ultrapassa facilmente a casa dos milhares de reais.

Outra vantagem de se investir em fundos imobiliários passa diretamente pela possibilidade de se adquirir fundos do mercado fracionário. Dessa forma, se precisar resgatar o capital aplicado, o investidor pode negociar um percentual da sua cota, não precisando dispor de todo o imóvel, como ocorre nos investimentos em fundos de tijolo, por exemplo.

Finalmente, investir em fundos imobiliários pode valer a pena porque o investidor está isento de preocupações com assuntos burocráticos, como certidões, escrituras, pagamentos de impostos e demais taxas atreladas ao setor imobiliário. Isso se deve ao fato de que essas são responsabilidades do administrador do fundo e não dos cotistas.

ÂncoraQual melhor opção de fundos imobiliários para começar a investir?

Escolher quais ativos compor sua carteira de investimentos é um cuidado muito importante e, por isso, deve o investidor estar atento a uma série de detalhes essenciais, tanto relacionados ao próprio fundo quanto em questões sobre o mercado e formas de negociação. Descubra quais são os aspectos que devem ser observados.

ÂncoraPortfólio

Fundos imobiliários são muito semelhantes aos fundos de ações ou de renda fixa, principalmente pelo fato do seu desempenho está atrelado ao tipo de ativo que compõe a carteira, ou seja, o portfólio. Em geral, deve-se analisar atentamente os imóveis que pertencem ao fundo, bem como suas perspectivas para locação ou venda de imóveis.

Não pode, por exemplo, esperar por negociações favoráveis, caso se trate de um prédio mais antigo ou que não acompanha a modernidade. Além disso, é importante analisar a realização de manutenções, reformas e até mesmo verificar se existem algumas pendências jurídicas em relação aos antigos contratos.

ÂncoraLocalização

Outro elemento de extrema importância para analisar antes de investir no mercado imobiliário é, sem dúvida, a localização do imóvel. Sendo assim, devem os cotistas interessados nesse tipo de aplicação verificar onde estão posicionados os imóveis.

Nesse sentido, é interessante verificar se estes estão localizados em cidades grandes ou pequenas, regiões mais centralizadas ou periféricas ou, ainda, se existe uma boa infraestrutura urbana no local.

A partir daí, pode-se compreender melhor sobre as vantagens de aplicar em determinada carteira, já que se infere, a partir dessas informações, qual o potencial de valorização futura dos imóveis, incluindo a facilidade na locação.

ÂncoraInquilinos

Por se tratarem da principal fonte de rendimento de um fundo imobiliário, a qualidade dos inquilinos também deve ser um fator a se considerar. Afinal, caso os locatários atrasem os pagamentos ou descumpram, por exemplo, as regras do condomínio, pode-se observar inúmeros prejuízos em relação a esse tipo de investimento, sobretudo quanto também há depredação patrimonial. Logo, o ideal é buscar informações sobre o histórico de locação dos imóveis para entender mais sobre eventuais riscos.

ÂncoraGestão e performance

Apesar de a rentabilidade já obtida no passado não representar qualquer garantia de retorno futuro, analisar a gestão do fundo, bem como o seu histórico de rentabilidade é também um procedimento vital para otimizar a escolha do seu fundo de investimento imobiliário. Em síntese, é por meio dessa análise que se identifica o comportamento da carteira em diferentes períodos e/ou situações.

Vale lembrar que a aplicação em imóveis demanda algumas habilidades específicas dos gestores dos fundos. Dentre elas, pode-se destacar um bom relacionamento com os inquilinos, capacidade de negociar e até mesmo de persuadir, já que são elementos fundamentais para quem se propõe a investir em ativos de renda variável, incluindo o mercado de ações.

ÂncoraLiquidez

Em geral, fundos imobiliários são opções de investimento “fechadas”. Sendo assim, as cotas devem ser adquiridas de modo a permitir que o cotista tenha retorno sobre o investimento aplicado. Normalmente esse tipo de negociação passa diretamente pela necessidade de buscar pessoas interessadas para comprá-las.

Consequentemente, para encontrar interessados em comprar as cotas, torna-se mais fácil quando os fundos são listados na bolsa de valores. Lembrando que nos últimos anos a liquidez dos fundos imobiliários vem aumentando de forma constante. Sendo assim, o ideal é investigar o comportamento de cada carteira no pregão, já que elas podem ou não ser negociadas diariamente na B3.

ÂncoraPreço

O valor das cotas representa o valor dos ativos, bem como as expectativas dos investidores em relação à performance da carteira. Nesse sentido, recomenda-se também verificar alguns aspectos antes de começar a aplicar, como comparar, por exemplo, o preço de negociação em razão do valor patrimonial das cotas.

Caso a negociação se dê por um valor menor do que o patrimonial, pode-se inferir duas coisas: em um primeiro cenário, essa composição indica que os investidores estão avaliando de modo inadequado o valor de determinado fundo. Por outro lado, sugere também problemas com a carteira que raramente são conhecidos.

ÂncoraDividend Yield

Dividend yield nada mais é do que a taxa de retorno de um fundo de modo proporcional às distribuições de rendimento periódicas. Para determinar esse valor é bem simples: o interessado deve dividir o total dos rendimentos pelo valor das cotas do fundo. Uma das vantagens desse cálculo é que ele pode se dar tanto em uma base mensal quanto anual. Para tanto, basta somar as distribuições concluídas em determinado período.

De modo geral, conhecer esse indicador é necessário, pois através dele o cotista pode analisar, por exemplo, os fundos que se pretende aplicar. Na prática, um fundo com dividend yield anual de 7% apresenta vantagem sobre outro de 6% por ano. Por fim, esse cálculo permite também avaliar e comparar o investimento em relação aos demais tipos de aplicação em renda variável, como é o caso das ações.

Concluindo, segundo uma parte considerável de especialistas nesse tipo de mercado, o Brasil vem atravessando um momento muito apropriado para as aplicações em fundos imobiliários. Sendo assim, analisar de modo a validar a carteira de fundos, seguindo as dicas que apresentamos neste artigo é uma das formas mais seguras para minimizar eventuais problemas.

Esperamos que com as informações trazidas seja possível compreender melhor sobre o assunto. Porém, se ainda tiver dúvidas sobre a melhor forma de investir em Fundos Imobiliários, deixe o seu comentário abaixo!

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