Preço dos imóveis está em alta. Até onde vai?
Custos da construção ainda não foram repassados integralmente ao consumidor final
O valor dos imóveis na planta na cidade de São Paulo está em alta, o que vale para os apartamentos de todas as categorias, desde os mais populares até aqueles de alto padrão. Isso é o que mostra pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) feita com exclusividade para o portal Mais Retorno.
No caso dos imóveis populares, enquadrados no programa Casa Verde e Amarela, o preço médio do metro quadrado dos lançamentos saiu de R$ 4.792 em janeiro de 2019 - último ano ‘regular’ para os negócios antes da chegada da pandemia - para R$ 5.377 em agosto de 2021, o equivalente a uma valorização de 12% no período.
Por sua vez, os empreendimentos residenciais de médio e alto padrão passaram por um aumento no preço de lançamento de R$ 10.991 para R$ 12.626 no mesmo período, um avanço de 15%.
Chama atenção o fato de o mercado imobiliário na maior cidade do País ter conseguido subir os preços finais mesmo com a crise econômica provocada pela pandemia a partir de março de 2020.
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Na prática, as vendas de imóveis se mantiveram aquecidas devido, principalmente, aos juros baixos do crédito imobiliário ao longo dos últimos meses. A taxa média dos financiamentos este ano está em cerca de 7%, bem abaixo do visto antes de 2019, quando passou dos 10% ao ano. Os juros mais baixos permitiram a redução da mensalidade e o aumento do poder de compra da população. Com a demanda em pleno vigor, os empresários se sentiram encorajados a abrir novos estandes.
Só nos últimos 12 meses, foram vendidos 65,7 mil apartamentos novos (na planta, em obra ou recém-construídos) na capital paulista, expansão de 35%, enquanto os lançamentos atingiram 81,5 mil unidades, avanço de 49%.
Mas esse aquecimento gerou também uma inflação na base de custos, principalmente de materiais de construção, que passaram a ser mais demandados pelas construtoras. No acumulado dos últimos 12 meses, o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) bateu recorde de 17%, forçando as empresas a subir o preço dos imóveis para não perder rentabilidade. A pergunta que se faz agora é até onde dá para levar esse aumento.
Expectativas
O vice-presidente de incorporação do Secovi-SP, Emílio Kallas, avalia que o aumento nos preços finais ainda não foi suficiente para repassar todos os aumentos de custos sofridos pelas empresas até aqui. “Até o fim do ano que vem veremos um aumento nos preços na ordem de 10% a 20%”, estima.
Kallas admite que o momento pede cautela frente às incertezas sobre os rumos da economia brasileira. Mesmo assim, não espera um choque para o setor, já que os juros permanecem abaixo da média histórica apesar das elevações recentes.
“Eu acredito que daqui para frente as vendas de imóveis ainda serão boas, mas não terão a mesma força de antes. Então, devemos ver uma diminuição na velocidade das vendas”, projeta, sinalizando que as empresas tendem a privilegiar recompor as margens de lucro por empreendimento do que ganhar em volume de vendas.
Para as companhias que atuam no mercado imobiliário popular, enquadrado no Casa Verde e Amarela, o reajuste é mais sensível porque pode estourar o teto do programa - e o bolso do consumidor de menor renda. Nesse momento, construtoras estão fazendo conta sobre a viabilidade de seus projetos e consideram diminuir a oferta no segmento. Já para os empreendimentos de alto padrão, há mais espaço para reajustes.
Mas a continuidade nos reajustes não é uma visão unânime. “Embora o aumento dos preços da habitação continue em um ritmo consistente, ainda estamos céticos em relação à capacidade dos consumidores de absorver esses preços mais altos”, afirmou o analista de mercado imobiliário do banco Credit Suisse, Daniel Gasparete.
O analista aponta o baixo ritmo de crescimento da economia brasileira, o nível de desemprego alto e a inflação que corrói a renda da população como alguns dos fatores que podem esfriar o mercado imobiliário nos próximos meses.