Lista traz os fundos imobiliários mais expostos à crise da Americanas

A crise desencadeada pelo rombo contábil da Americanas, com valor de dívida estimado acima de R$ 40 bilhões, respingou também sobre o mercado de fundos imobiliários.

A principal preocupação de gestores e investidores é que possível enxugamento de atividades pela varejista, na esteira da crise, venha a minguar a renda de fundos que têm imóveis alugados à Americanas.

Existem fundos mais e menos expostos aos desdobramentos da crise. Levantamento da Empiricus Research a partir de dados das próprias gestoras compilou oito fundos imobiliários de tijolo (logística/escritórios) mais representativos submetidos ao risco Americanas.

“São fundos imobiliários que têm imóveis em carteira e estão alocados integral ou parcialmente ao grupo Americanas”, diz o analista Caio Nabuco de Araújo, da Empiricus Research.

A área total ocupada dos oito espaços - 292.447 metros quadrados - é significativo, diz ele, “porque a Americanas é uma das maiores operadoras de e-commerce no País”.

A exposição de cada fundo, medida pela proporção de receita obtida da Americanas, varia de 56,2% a 1,0%. O fundo de maior exposição é o MAXR11, proprietário de cinco lojas em diversas localidades do País, que tem na composição de receita 56,2% de proventos originados na locação de imóveis à varejista.

O segundo é o GGRC11, dono do PK Center Uberlândia, fonte de origem de 18,5% da renda do fundo.

O VLOL11, proprietário do Vila Olímpia Corporate, em São Paulo, tem 29,0% da receita abastecida por esse empreendimento, mas é considerado menos exposto à crise, por representar um conjunto de escritórios.

O fundo de menor exposição do levantamento da Empiricus, com 1% de receita imobiliária, é o VIUR11, com ativo no Rio de Janeiro.

A expectativa de especialistas é que os demais fundos, fora da lista de oito do levantamento, não sofram impactos significativos da crise da Americanas.

A ideia, no entanto, é que doravante o mercado estará atento aos próximos passos da varejista, no campo operacional, acompanhando os desdobramentos do processo de recuperação judicial.

Se ao traçar novas diretrizes, o grupo decidir optar pelo enxugamento da parte logística, com possível desocupação de imóveis, será inevitável um impacto no rendimento dos fundos imobiliários, prevê Araújo.

Impacto pequeno

O ponto é que se trabalha hoje com um aumento do risco de crédito no portfólio dos fundos. “O que se tem hoje de mais assertivo, concreto, é que o risco de crédito da Americanas aumentou.” Não se tem mais certeza de que a Americanas vai pagar o aluguel, comenta o analista.

Para os especialistas, contudo, o risco de crédito derivado de possível calote de aluguel é menos provável que o de inadimplência de títulos de crédito privado, uma perspectiva que tem sacudido os fundos de crédito com debêntures da varejista em carteira.

Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX Investimentos, diz que a crise da Americanas terá um impacto pequeno, quase residual, no mercado de fundos imobiliários. “Os fundos são proprietários de imóveis e são poucos os que têm relação com a varejista”, avalia.

Ademais, para Barbosa, os contratos de aluguel ficam fora das questões em discussão no processo de recuperação judicial e “a Americanas precisa continuar pagando aluguel”.

Ele tampouco acredita que eventual calote de aluguel venha a impactar fundos imobiliários de papel. “Não se tem notícia de que grande fundo de CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) esteja ligado a Americanas”, comenta. O que pode reduzir a renda de fundos imobiliários seria um possível processo de enxugamento com o fechamento de lojas, acredita.

Para quem se sente desconfortável com o risco de inadimplência no aluguel por parte do grupo, o analista da Empiricus Research diz que “o valor do fundo imobiliário está muito mais atrelado ao valor do imóvel que ao do contrato de locação”, que é transitória.

De todo modo, “esse evento da Americanas serve para reforçar a ideia de quanto é importante a estratégia de diversificação de investimentos e não colocar todos os ativos no mesmo fundo”, avalia Araújo.