Fundos imobiliários: manutenção de isenção de IR amplia ganhos, mas recuperação ainda é desafio

A manutenção da isenção de imposto de renda sobre os dividendos pagos pelos fundos imobiliários, com a derrubada da proposta de tributação prevista no texto original enviado ao Congresso pela equipe econômica, agradou à indústria de fundos de investimento de base imobiliária. Foram quatros dias de alta do Ifix, mas setor tem de enfrentar outros desafios

Diante da reviravolta nesse campo de tributação, tudo indica que continuam isentos os dividendos pagos a investidores pessoa física por fundos imobiliários com mais de 50 participantes e cotas negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo, a B3. Investidores com mais de 10% de cotas dessa modalidade de fundo seguem tributados.

O texto do deputado Celso Sabino, relator do projeto de lei sobre mudanças no imposto de renda, prevê também a manutenção da regra atual sobre a tributação de ganho de capital. Seria mantida a alíquota de 20% para a tributação do lucro obtido com a venda de cotas, em vez da de 15%, apresentada originalmente na proposta de reforma tributária. 

A reação positiva dos investidores ficou estampada na recuperação do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), indicador que reflete o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários.

“Desde o anúncio da manutenção da isenção, o Ifix vem de seguidas altas”, constata Gabriel Teixeira, analista de Fundos Imobiliários da Ativa Investimentos. “Subiu 0,93% no dia 13 e 0,23% dia 14%.” Nesta quinta-feira, 15, subiu mais 0,28%, para 2.838,73 pontos.

Para Teixeira, investidores estão aproveitando as oportunidades porque as quedas iniciais, nos primeiros dias após o anúncio da tributação, “deixaram muitos fundos descontados” ou as cotas mais baratas.

Especialistas afirmam que a manutenção da isenção de imposto de renda voltou a animar a indústria de fundos de investimento de base imobiliária. Para Flávio Oliveira, head de Renda Variável da Zahl Investimentos, no curto prazo esse será o principal fator de alento para o mercado.

Oliveira afirma, contudo, que a proposta de tributação apenas azedou o humor dos investidores e o IFix vinha sendo pressionado nos últimos meses, por duas expectativas. Uma que se materializou, a alta dos juros, e outra que parece ficar pelo caminho, a tributação dos dividendos.

A retomada de alta da Selic surpreendeu quem imaginava que o juro básico permaneceria indefinidamente em 2% ao ano, porque juro elevado não combina com os fundos imobiliários. Ele explica que a alta dos juros DI futuros, na esteira da elevação da Selic, impacta as taxas de juro das Notas do Tesouro Nacional da série B (NTN-Bs) ou do Tesouro IPCA, em sua versão na plataforma do Tesouro Direto.

Títulos públicos de vencimento mais longos, as NTN-Bs ou Tesouro IPCA, que remuneração com juro real e correção monetária pelo IPCA, são considerados principais concorrentes dos fundos imobiliários. “O fundo é de renda variável, mas o investidor compara com o que a renda fixa paga”, diz Felipe Solzki, gestor de Fundos Imobiliários da Galápagos Capital.

Manutenção da isenção afasta incertezas

Como no ditado popular segundo o qual há males que vêm para bem, a proposta e posterior retirada de tributação dos fundos imobiliários tende a tranquilizar o segmento. “Os investidores vinham sendo incomodados de tempos em tempos com rumores de tributação”, comenta Oliveira.

“A preocupação com a tributação de fundos imobiliários vem de longe, desde 2015”, lembra Solzki, da Galápagos Capital. “O tema pairou sempre como um fantasma sobre o mercado e a confirmação da isenção abre espaço para a indústria crescer mais.”

O gestor diz que essa expectativa já vinha puxando a recuperação de muitos ativos, alguns deles para níveis acima de onde se encontravam antes do anúncio da proposta da equipe econômica, no início de julho. “O Ifix já retomou o patamar anterior ao da divulgação do primeiro projeto de lei que embutia a proposta de tributação de dividendos.”

Outros desafios dos fundos imobiliários

O gestor da Galápagos diz que manutenção da isenção de imposto de renda abre novas perspectivas para os fundos imobiliários. “As cotas de fundos de shopping, hotéis e de lajes corporativas, os mais concorridos, estão baratas em relação aos valores negociados anteriormente e atraentes.” Ademais, aponta Solzki, o Ifix está ainda 10% abaixo do pico alcançado em janeiro de 2020, antes do início da pandemia. “Há espaço para o Ifix continuar subindo puxado por esses empreendimentos.”

Oliveira, da Zahl Investimentos, também está otimista, mas não disfarça a cautela. Para ele, o investidor deve estar atento, porque, passada a animação de curto prazo com a isenção, o setor se verá às voltas com velhos entraves. “Não é porque foi mantida a isenção que estará tudo resolvido para todos os fundos”, analisa. Ele afirma que persistem dúvidas em relação à reabertura dos shoppings, um percalço a ser enfrentado por fundos imobiliários que ancoram as cotas nesses empreendimentos. “E como ficará o home office, para fundos de lajes corporativas?”